Банки зафиксировали снижение доли ипотечных платежей в доходах заемщиков
Несмотря на кризис, заемщики стали тратить в 2020 году меньшую часть своих доходов на платежи по ипотеке, сообщили РБК в крупных банках. Нагрузку уменьшают низкие ставки, удлинение срока кредитов и рефинансирование старых займов.
В 2020 году российские ипотечные заемщики смогли снизить свою платежную нагрузку, несмотря на кризис и пандемию, рассказали РБК в крупных банках, которые специализируются на этом сегменте кредитования. В Банке России РБК подтвердили снижение долговой нагрузки ипотечных заемщиков в целом. По данным регулятора, в третьем квартале среднее значение показателя долговой нагрузки (ПДН) таких клиентов составило 54%, то есть ипотечные заемщики тратили на обслуживание всех имеющихся кредитов (не только ипотеки) чуть больше половины своего дохода. Во втором квартале среднее значение ПДН было выше — 57%.
- Средний размер платежей по ипотеке за год упал с 30 до 25% от доходов клиентов ВТБ, сообщил зампред правления банка Анатолий Печатников. По его словам, снижение платежной нагрузки произошло рекордно быстро. «До этого соотношение платежа к доходу сокращалось на пять процентных пунктов в течение предыдущих четырех лет», — указал Печатников.
- Общая долговая нагрузка по всем розничным кредитам стабильна, но средний доход ипотечных заемщиков в этом году вырос, говорит представитель банка «Открытие».
- Уровень среднего платежа по ипотеке относительно дохода за год снизился на 2,6 п.п., оценивает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. По ее словам, сейчас показатель составляет около 26%.
- Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич отмечает, что за последний год средняя сумма ипотечного кредита снизилась на 7%, а срок кредита вырос на 10%. В совокупности со снижением ставки это привело к уменьшению среднего размера платежа, заключает он.
- В Сбербанке сообщили, что средний платеж по ипотеке сейчас меньше, чем был год или два назад, не раскрыв конкретных значений.
- В Райффайзенбанке снижение соотношения платежей к доходам в этом году не наблюдали.
За счет чего ипотечники могли снизить платежную нагрузку
Сокращение платежа к доходу произошло за счет двух факторов — общего падения ипотечных ставок на рынке и растущего спроса на рефинансирование, считает Печатников.
За 10 месяцев 2020 года средневзвешенная ставка по кредитам на жилье снизилась более чем на 1,5 п.п. — с 9 до 7,31%, следует из статистики ЦБ (pdf.). Стоимость ипотеки падала вслед за ключевой ставкой Банка России, а также благодаря новой льготной госпрограмме. На этом фоне выдачи ипотечных кредитов обновляли рекорды начиная с июля. Всего с начала года ипотечный портфель банков вырос на 18,6% и превысил 8,86 трлн руб. на 1 ноября. 13,7% новых ссуд на жилье в этом году выдавалось на рефинансирование старой ипотеки, отмечали аналитики «Дом.РФ».
«С одной стороны, значительная часть кредитов могла быть рефинансирована под менее высокий процент. С другой — ряд заемщиков могли воспользоваться ситуацией для получения нового кредита до того момента, когда рост цен на рынке жилья набрал полную силу», — поясняет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Он также допускает, что клиенты банков изменили свое поведение — даже состоятельные заемщики на фоне кризиса могли начать брать кредиты на меньшую сумму или растягивать срок.
«Многие клиенты оформляют ипотеку на более долгий срок именно для снижения ежемесячного платежа и по возможности гасят ипотеку досрочно», — поясняет начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Игорь Селезнев. Увеличение среднего срока ипотечного кредита в этом году наблюдали в Сбербанке, «Открытии», Промсвязьбанке, Росбанке, «Уралсибе» и банке «Санкт-Петербург», сообщили банки в ответ на запросы РБК.
Хотя реальные располагаемые доходы россиян в кризис сокращались, заработок граждан не падал, отмечает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин: «Средняя номинальная зарплата за десять месяцев текущего года выросла на 6%, что также могло отразиться на соотношении платежа и дохода».
Доходы ипотечных заемщиков в этом году выросли, утверждает Печатников. По словам зампреда правления ВТБ, в абсолютном выражении размер ежемесячного платежа по ипотеке последние пять лет находится на уровне 24–25 тыс. руб., хотя средняя сумма кредита выросла в полтора раза. «Заемщики увеличили свои доходы, а средняя ставка по ипотеке на рынке снизилась почти вдвое. Таким образом, за последние пять лет и особенно в 2020 году ипотека стала для россиян значительно доступнее», — заключает он.
Рост доходов ипотечных клиентов наблюдают и в «Открытии». «Люди, имеющие накопления, предпочли вложить деньги в недвижимость как альтернативу банковских вкладов», — говорит представитель банка.
По данным ЦБ, за десять месяцев 2020 года средства населения в рублях и валюте в российских банках выросли на 6,6%, до 32,6 трлн руб. в рублевом выражении. Однако аналитики НРА указывали на чистый отток средств клиентов со срочных вкладов в 1,5 трлн руб. и на переток части сбережений граждан на эскроу-счета (учитываются в статистике регулятора по средствам населения в банках). Эти счета используются при покупке недвижимости на первичном рынке, в том числе в ипотеку.
Ипотека могла стать еще доступнее, если бы не ажиотажный спрос из-за льготной госпрограммы, считает Жженова. «Снижение ставок по ипотеке вызвало всплеск спроса, а за ним рост цен как на строящееся жилье, так и на квартиры вторичного рынка. Если бы не этот фактор, по нашему мнению, показатель снижения среднего платежа по ипотеке к доходу был бы еще выше», — поясняет она.
Влияние льготной ипотеки на доступность жилья
Снижение ипотечного платежа относительно дохода — скорее математический результат, уверен Костюкевич: «Основным барьером (для заемщиков. — РБК) является не размер платежа, а размер первоначального взноса и стоимость самих объектов недвижимости. Поскольку цены на недвижимость ощутимо выросли, то и в абсолютном значении увеличился размер первоначального взноса, что никак не способствует доступности ипотеки».
В третьем квартале стоимость одного квадратного метра в новостройках составила 76,2 тыс. руб., а на вторичном рынке недвижимости — 63,9 тыс. руб. По сравнению с первым кварталом 2020 года, когда в России еще не действовала льготная программа ипотеки под 6,5%, цена за один квадратный метр выросла на 6,6 и 4,5% соответственно. Льготная ипотека привела к ажиотажному росту спроса и росту цен на недвижимость, констатировала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она призывала вовремя свернуть госпрограмму, чтобы не допустить снижения доступности жилья и образования пузыря на ипотечном рынке.
Льготная программа как минимум повысила доступность ипотечных кредитов для российских заемщиков, говорит директор группы «финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. Динамика процентных ставок останется основным фактором, определяющим рост ипотеки в России, хотя спрос на кредиты в 2021 году будет постепенно снижаться. Риск, который сохраняется в ипотечном сегменте, — высокая долговая нагрузка заемщиков, указывает Вороненко: «Некоторые регионы характеризуются большей долей населения с высоким уровнем долговой нагрузки. Кроме того, наиболее высокая задолженность часто отмечается среди заемщиков с низкими доходами, что обусловливает увеличение дисбалансов».