«Снимать с "иглы" льготной ипотеки нужно постепенно, возможно, распределяя квоты среди застройщиков»
На днях на реализацию трех льготных ипотечных программ ("Льготная ипотека", "Семейная ипотека" и "Дальневосточная ипотека") выделено еще 56,2 млрд рублей. Это поддержит их до конца 2022 года. Еще есть программы для IT-специалистов (под 5%) и сельская (3%). На этом фоне ЦБ снизил ключевую ставку до 7,5%, что, по идее, способствует снижению ставок по всем кредитам. Надо теперь продлять льготную ипотеку после 2022 года? Есть аргументы за и против.
Запущенная в 2020 году программа льготной ипотеки на новостройки дала импульс жилищному строительству. Сначала ставка была 6,5% (потом 7%), в марте 2022 г. она подскочила до 12%, с 1 мая опустилась до 9%, затем, по инициативе президента, снова до 7%. В прошлом году было введено более 92 млн кв. м. жилья, на 13% больше, чем в 2020 году. И, главное, почти на 20% больше плана. Аппетиты стройкомплекса растут: мол, готовы строить по 120 млн кв. м в год, как предписано нацпроектами.
Ну построят, под банковский кредит, а кто купит? Не получится ли, как в Китае, где надулся "пузырь" на рынке недвижимости, и застройщикам дешевле снести миллионы квадратных метров, которые никто не покупает. Обостряется и долговой кризис. Стройкомплекс в Китае - это до 30% ВВП (у нас чуть менее 6%), его обрушение приведет к коллапсу экономики. Не грозит ли и нам надувание "ипотечного пузыря", по аналогии еще и с кризисом 2008 г. в Америке?
Застройщики, конечно, лоббируют свой интерес. Без льготной ипотеки объемы строительства упадут. Свою долю пирога не откусят тогда и банки, поэтому они тоже за продление льготной ипотеки. А пока повышают предельный возраст заемщиков до 70-75 лет. У нас не все до этих лет доживают, особенно мужчины. Число ипотечников-пенсионеров уже выросло в этом году на 9%. Неужто молодые заемщики кончаются?
С другой стороны, по числу квадратных метров на душу - около 26 - наша страна все еще уступает большинству развитых стран. Например, в ФРГ и США показатели соответственно 39 и 70 кв. м, хотя мы обогнали таких соседей, как Польшу (25 кв. м) и Турцию (17 кв. м). Нам бы строить и строить еще. В то же время основной рост обеспеченности метрами (за 20 лет он вырос более чем на треть) пришелся на более благополучные в экономическом плане годы. Сейчас, на фоне санкций, экономика в минусе. Может ли в таких условиях ипотека (и жилищное строительство) обгонять возможности платежеспособного спроса?
Льготная ипотека уже привела к повышению цен. Застройщики на пару с банками идут и на такую хитрость, как субсидирование ипотеки, предлагая ставки намного меньше 7%. Аж по 0,1%! Средняя ставка по таким совместным программам составляет 2,6%, за счет субсидий застройщика. За чей на самом деле счет такой банкет? Покупателя. Ведь цена квартиры в результате повышается на 25%. Придется платить больше, ежемесячные платежи по выросшему телу кредита тоже повышаются. Есть уверенность в завтрашнем дне? Тогда флаг в руки. Но если что-то пойдет не так (потеря работы, проблемы со здоровьем, развод или недожитие того же пенсионера), то невыплаченная квартира уйдет на вторичный рынок, где ее за такую цену не продать. Разрыв цен на новостройки и на "вторичку" растет стабильно, начиная с запуска программы льготной ипотеки. Становится все труднее и продать старую квартиру, купив новую по ипотеке, а ведь таких сделок на рынке нового жилья около 40%.
Соотношение первичного и вторичного рынка сильно разнится - от около 40% сделок на первичном рынке по Москве и Санкт-Петербургу до менее 15% по ним же во многих других регионах, где почти доминирует ипотека на "вторичку". Средняя доля сделок на вторичном рынке составляет 73%, а на первичном - менее 20%. Получается, застройщики "активничают" за счет программы льготной ипотеки в основном в двух столицах.
В 2021 году стоимость метра на первичном рынке выросла почти на 30% (хочется спросить, а где тут "льгота"?), на вторичном - на 19%. На фоне стагнации доходов на душу населения вокруг 40 тыс. в месяц. То есть жилье не становится доступнее. В этом году ситуация усугубилась: если в конце 2021 года средняя цена метра на рынке нового жилья составляла 98,9 тыс. руб., а на вторичном - 76,7 тыс., то к середине текущего уже соответственно 116,3 тыс. и 91,6 тыс. Доступность ипотеки еще больше снизилась. При средней нельготной ставке по кредитам на "вторичку" в 10,3%. Это ниже инфляции, но тяготит заемщиков.
Оживление спроса на ипотечное жилье сейчас (после весеннего шока) идет на фоне увеличения платежей, что будет изымать деньги из других секторов потребительского рынка, ухудшая состояние экономики в целом. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже предупредила, что регулятор станет бороться с искажением рынка и завышением цен на недвижимость.
По некоторым подсчетам, для сохранения "сбалансированной (с точки зрения застройщиков и покупателей) ипотечной ставки в районе 7%, ключевая ставка ЦБ должна быть не выше 4%, что в условиях инфляции в 14% нереально. Но ведь есть опасения, что при резком обрубании программы льготной ипотеки рынок нового строительства рухнет не хуже, чем в Китае. И безработными окажутся не только гастарбайтеры.
Что делать? Снимать с "иглы" льготной ипотеки постепенно, возможно, распределяя квоты среди застройщиков. Сделать акцент на повышении платежеспособности покупателей, но не всех чохом, а усиливая адресность соцпомощи. При этом, видимо, должны быть ограничения для социально-субсидируемых квартир, чтобы они не сразу попадали на рынок. Самое главное, надо активнее снижать себестоимость строительства, куда по-прежнему закладывается как коррупционная составляющая, так и монополизм компаний-застройщиков, закрепленный на региональном уровне все теми же коррупционными связями.