Сниженная ключевая ставка должна «разогреть» экономику и удешевить ипотеку
Центробанк принял решение об очередном снижении ключевой ставки, на этот раз с 12,5% до 11,5%. Как эти изменения отразятся на рынке недвижимости и какие меры его, действительно, поддержат, корреспондент NN.RU поинтересовался у экспертов.
За полгода, в течение которых регулятор постепенно понижал ключевую ставку, российским банкам удалось отойти от декабрьского шока. Однако потребительский спрос на ипотеку сильно «просел» (что при ставке в 25-30%, предложенной рядом крупных банков, было неудивительно), и показатели нынешнего года к прошлогодним так и не вернулись.
Эксперты рынка недвижимости сомневаются, что банки так же быстро, как это сделал регулятор, пересмотрят ставки по ипотечным кредитам, поскольку ключевая ставка если и оказывает влияние на рынок недвижимости, то весьма опосредованно.
«Ипотеку поддержат государственные субсидии»
Простой и прямой зависимости между ключевой ставкой, рынком ипотеки и потребительским спросом нет, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы Нижегородской Недвижимости» Алексей Чемоданов.
«С подачи СМИ значение ключевой ставки для финансовой системы страны преувеличено. Российские банки берут кредиты не только у ЦБ РФ. Они также кредитуют друг друга, получают зарубежное финансирование посредством системы SWIFT. Конечно, банк России – это основной игрок на рынке межбанковских кредитов, но отнюдь не единственный. Доля ЦБ РФ в общем объеме заимствований российских банков не является решающей», - объяснил он.
По мнению эксперта, после снижения ключевой ставки банки не станут автоматически корректировать ставки по ипотечным кредитам. «Анализируя ситуацию на банковском рынке, корректнее было бы ориентироваться на среднюю ставку по межбанковским кредитам. Она выше, чем ключевая и, по данным Центробанка, в мае составила порядка 13%», - отметил Алексей Чемоданов.
В 2015 году рынок ипотеки сильно сократился. По данным Центробанка, количество выданных кредитов на покупку жилья в Нижегородской области по сравнению с аналогичными периодами прошлого года в январе уменьшилось на 19%, в феврале – на 25%, в марте – на 43%, апреле – на 48%. По сравнению с 2014 годом увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке на 15%, на 10% снизилась средняя сумма кредита, на 5% снизился средний срок кредитования.
То, что реально может повлиять на рынок ипотеки, - это государственное субсидирование, считает аналитик. «Когда государство решило поддержать рынок строящегося жилья, банки, которые приняли участие в программе поддержки ипотеки, снизили ставки в среднем до 12%. На вторичном рынке, где господдержки нет, несмотря на четырехразовое снижение ключевой ставки ЦБ РФ, ставки практически не изменились, и ипотека «замерла», - напомнил он. - По словам застройщиков, спрос снизился, но покупатели-«ипотечники», благодаря господдержке, приходят. Это значит, что субсидирование ипотеки на первичном рынке позволило хоть и не сохранить спрос, но сделать так, чтобы он не упал».
Сейчас, по словам эксперта, рынок ипотеки по количественным параметрам вернулся к уровню 2012 года, когда средняя ставка по межбанковским кредитам составляла 6-7%, а ипотеку выдавали по 12-14%. «Сейчас, когда спрос на ипотечные кредиты сильно уменьшился, а «качество» заёмщиков снизилось (к ипотеке прибегают более склонные к риску клиенты), банки будут снижать свои риски, уменьшая сумму и срок кредита, но не процентную ставку», - предположил аналитик.
По мнению эксперта, банки не снизят проценты по кредитам до 12-14% до тех пор, пока ставки не межбанковском рынке, учитывая современную ситуацию, не снизятся до уровня 2012 года. А это возможно только за счет федерального субсидирования. «Но не стоит ждать, что субсидирование будет и на вторичном рынке жилья. Вторичный рынок не имеет прямого отношения к жилищному строительству, которое сейчас пытается поддерживать правительство», - подчеркнул Алексей Чемоданов.
Он добавил, что простой связи между ставками по кредитам и покупательской активностью тоже нет. В кризис, когда люди не уверены в том, будет ли завтра работа и тот же доход, предпочитают не брать ипотеку, а отложить покупку, жить в старых условиях. Даже если процент по кредиту будет фантастически низким. «Рынок жилья зависит не от элементарных маркеров типа ключевой ставки, ставок по ипотеке, а от экономических и политических условий. А в сфере макроэкономики и геополитики сейчас определенности нет», - отметил эксперт.
«Банки будут до последнего держать «старые» ставки по кредитам»
«Ровно год назад ставка по кредитам на вторичном рынке составляла в среднем 11,5%. Даже если бы сейчас она была такой же, от прошлогоднего количества потребителей осталось бы не больше трети. При том же доходе (а он у некоторых к тому же ещё и упал) люди не могут ежемесячно платить банку те же суммы», - полагает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров.
Причин тому- несколько, считает эксперт. Во-первых, подорожала потребительская корзина: продукты питания, ЖКУ (в том числе за счет платы за капремонт) и прочие услуги. «Если доход средней нижегородской семьи составляет порядка 70 тысяч рублей, то год назад порядка 30 тысяч рублей она могла отдать за ипотеку. Теперь же затраты на содержание семьи увеличились, и денег на выплату кредитов не осталось», - объяснил он.
Во-вторых, по ставке 15-15,5% по кредитам люди не могут позволить себе большие кредиты на покупку вторичного жилья. «Теперь они берут в банке не больше 1 млн рублей (раньше средняя сумма кредита составляла 2 – 2,5 млн рублей). Причем эти деньги берут исключительно для того, чтобы покрыть разницу между имеющимися накоплениями и суммой, которая необходима для покупки квартиры», - добавил эксперт.
Поскольку доходы сократились, у потребителей снизились требования к жилью. Вместо трехкомнатной квартиры они берут двухкомнатную либо выбирают жилье поближе к окраине. «Те, у кого есть деньги в свободном доступе, покупают жилье на первичном рынке, но выбирают объекты, которые сдаются в этом году (чтобы максимально снизить риски покупки «долгостроя») либо те, у которых период строительства значительно меньше 1,5-2 лет», - отметил Сергей Петров.
По словам эксперта, после первого снижения ключевой ставки ведущие банки России не стали снижать ставку на покупку «вторички». «Как мне рассказал сотрудник одного из ведущих российских банков, его организация намерена покрыть прибыль, недополученную в ноябре-декабре прошлого года из-за скачка цен на валюты. Банк вынужден был держать ставку по кредитам, установленную до резкого изменения курса доллара и евро. Подешевели кредиты на новостройки, которые выдавались в рамках программы господдержки», - рассказал он.
По мнению Сергея Петрова, крупные банки будут до последнего держать ставки по кредитам на нынешнем уровне – до тех пор, пока не возникнет угроза, что их клиенты уйдут к более лояльным организациям. «Те банки, которые первыми существенно (до 12-12,5%) снизят ставку по ипотеке на вторичном рынке, получат наиболее благодарных клиентов, которые не могут ждать и им нужно скорее решить жилищный вопрос», - добавил эксперт.
«Спрос снизился из-за неопределенности будущего»
Директор агентства недвижимости «Шанс» Александр Авербах считает, что если ключевая ставка снизилась, ожидать снижения процентов по банковским кредитам – вполне естественно.
«После предыдущего понижения ставки банки уже корректировали проценты по займам. Сейчас (по крайней мере, у ведущих игроков банковского рынка) можно взять кредит на вполне комфортных условиях. Может, он чуть подороже, чем до осени 2014 года, но определенно не запретительный, как в декабре, когда ставки выросли до 17-20%. Думаю, регулятор и дальше будет снижать ключевую ставку, если экономическая, геополитическая ситуация кардинально не изменится, инфляция продолжит снижение, нефть не подешевеет», - отметил он.
Вместе с тем, подчеркнул эксперт, снижение объемов ипотечных сделок зависит не от ставки. «Лучшее предложение, которое я помню за историю ипотеки, - это 7,8% (кредит для семейного бюджетника с картой в банке и прочее, прочее), и такой кредит в Нижегородской области выдавали. Так вот, если сейчас будут давать займы под 7%, к докризисным объемам мы не вернемся», - заявил Александр Авербах.
По словам эксперта, количество сделок (в том числе по ипотеке) «тормозит» не ставка ЦБ РФ, а то, как нижегородцы смотрят в будущее.
Многие из них особого оптимизма не испытывают, поскольку начались сокращения, увольнения, задержки зарплат и так далее. Сообщение Росстата о падении производства по итогам мая на 5,5% (в сравнении с маем 2014-го) - яркое тому доказательство. «По моим оценкам, ипотечных сделок стало вдвое меньше, хотя кредиты продолжают брать», - добавил эксперт.
По мнению Александра Авербаха, господдержка ипотечного рынка оказалась половинчатой. «Судя по всему, правительство планировало через более низкие ставки по кредитам простимулировать и потребительский спрос, и рынок недвижимости, и строительный рынок – получить «локомотивчик», который нашу экономику будет двигать вперед. Однако финансовую поддержку дали банкам, а застройщикам – нет. Поэтому потребитель покупает жилье под 12,5%, а застройщику дают деньги на строительство под 20-25%», - рассказал директор агентства недвижимости. - Такой кредит можно взять на несколько дней, чтобы покрыть кассовый разрыв, но уж точно не на несколько лет, чтобы построить новый дом. Думаю, что господдержка ипотеки просто не дала рынку новостроек окончательно упасть».
По мнению эксперта, ситуация 2015 года отличается от той, что была в 2008 году. Тогда в мае основные банки перестали кредитовать юридических лиц, а с октября – физических. Но в 2009 году государство «закачало» деньги в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), из них нижегородский филиал - НИКА - получил 2,04 млрд рублей. За АИЖК на рынок выше Сбербанк, за ним – другие коммерческие банки. «Эта мера позволила «вытянуть» рынок. В октябре 2008 – мае 2009 года был практически полный штиль, а в мае 2009 года начался рост», - рассказал он.
Сейчас деньги у банков есть, и они, в отличие от 2009 года, готовы кредитовать, отметил Александр Авербах. «Клиентов мало, но они есть, в отличие от катастрофической ситуации 2008 года, когда в течение шести месяцев рынок стагнировал», - добавил эксперт.
«Сниженная ключевая ставка должна «разогреть» экономику»
Представители банковской сферы считают, что есть предпосылки для дальнейшего снижения ключевой ставки, что позитивно отразится на «самочувствии» банковской системы и, как следствие, рынке ипотечного кредитования.
«Снижение ключевой ставки было вполне ожидаемым: многие макроэкономические показатели по итогам первого полугодия прогнозируются лучше тех, что ожидали в начале года (инфляция ниже, нефть дороже и так далее), - рассказал начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24 Дмитрий Лепетиков. - Снижение ключевой ставки - это четкий сигнал банкам к снижению ставок - как депозитных, так и кредитных».
По мнению экономиста, факторы, влияющие на ключевую ставку, свое действие не исчерпали, а потому можно ожидать её дальнейшего изменения. «По нашим прогнозам, ключевая ставка снизится до 10% в четвертом квартале этого года. А это означает, что и банковские ставки продолжат снижаться», - пояснил Дмитрий Лепетиков. Вместе с тем, в пресс-служба банка не смогли сказать, планируют ли они в ближайшие время корректировать ставки по кредитам.
Управляющий нижегородским филиалом Росгосстрах банка Алексей Симкин считает, что основной причиной снижения ключевой ставки послужило ослабление потребительского спроса в России и падение экономической активности.
«Сниженная ключевая ставка должна «удешевить» стоимость заемных средств как для населения, так и предприятий, «разогреть» экономику и привести к росту деловой активности. Кроме этого, решение о снижении ключевой ставки поддержит банковскую систему. Дорогие кредиты сложнее выдавать, что негативно отражается на финансовых показателях банков», - отметил он.
По мнению коммерсанта, дальнейшее снижение ключевой ставки в ближайшее время маловероятно, поскольку может привести к усилению инфляции и возможному «оттоку депозитов» из банковской системы из-за снижения привлекательности рублевых вложений. «На рост цен, в свою очередь, будет в большей степени влиять внешнеэкономическая конъюнктура, в том числе геополитика, цены на нефть, курс российской валюты. Поэтому следующее решение относительно снижения ключевой ставки может быть принято не раньше, чем через полтора месяца и только если все эти риски будут ослабевать», - объяснил Алексей Симкин.
Банкир считает, что за снижение кредитных и депозитных ставок является логичным следствием снижения ключевой ставки Банка России. «Ставки по депозитам опускаются достаточно быстро. Однако, как показывает практика, займы для населения дешевеют после снижения ключевой ставки примерно через два-три месяца, так как банкам все еще приходится расплачиваться за ранее привлеченные дорогие источники фондирования в виде средств населения. В данном случае снижение кредитных ставок может подстегнуть борьба за «качественных» заемщиков между банками», - добавил он.