Олег Репченко: Снижение ключевой ставки ЦБ добавит конкурентоспособности «вторичке»
Уменьшение ключевой ставки ЦБ на 0,5% не сможет существенно повлиять на ипотечный рынок. Однако, если мегарегулятор продолжит смягчение денежно-кредитной политики, стоимость несубсидируемой ипотеки снизится, что, естественно, добавит конкурентоспособности вторичным квартирам. Но резкой переориентации покупателей с первичного рынка на вторичный все равно ожидать не стоит. Даже потеряв преимущество в виде более низкой ипотечной ставки, новостройки останутся более привлекательными для населения, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
10 июня 2016 г. Центробанк впервые с августа 2015 г. принял решение о снижении ключевой ставки. Ставка была уменьшена на 0,5% - с 11% до 10,5% годовых - в связи со снижением инфляционных ожиданий и инфляционных рисков на фоне признаков приближающегося вхождения экономики в фазу восстановительного роста, говорится в сообщении, размещенном на сайте ЦБ.
«Замедление инфляционных процессов позволяет с большей уверенностью рассчитывать на устойчивое снижение инфляции до уровня менее 5% в мае 2017 г. и целевого уровня 4% в конце 2017 г. с учетом принятого решения и сохранения умеренно жесткой денежно-кредитной политики. Банк России будет рассматривать возможность дальнейшего снижения ключевой ставки, оценивая инфляционные риски и соответствие динамики замедления инфляции прогнозной траектории», - отмечается в пресс-релизе.
По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, нынешнее снижение ставки не является началом цикла смягчения денежно-кредитной политики. Хотя потенциал для дальнейшего уменьшения ставки есть, приводит «Финам» слова Набиуллиной.
«Если снижение ставки ЦБ останется разовой акцией, то сколько-нибудь существенных изменений на рынке ипотеки не произойдет, 0,5% для этого слишком мало, - отмечает Олег Репченко. – Однако дальнейшее сокращение ключевой ставки может привести к выравниванию уровня ставок на льготную и несубсидированную ипотеку. А когда ключевая ставка достигнет 9,5% и, соответственно, государство прекратит субсидирование банков по ипотечной программе, то ипотека на первичном рынке может вновь стать более дорогой, чем на вторичном – как это и было до старта вышеупомянутой госпрограммы».
Напомним, в последние месяцы наблюдается постепенное сближение ставок на субсидируемую и обычную ипотеку. С одной стороны, благодаря снижению инфляции и ключевой ставки ЦБ по сравнению с началом 2015 г. не субсидируемая государством ипотека на покупку вторичного жилья подешевела с 15,5-18% годовых в I квартале 2015 г. до 13,5-15% в I квартале 2016 г. С другой - после того, как власти пересмотрели условия программы ипотеки с господдержкой, сократив с 1 марта субсидирование банков до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п., льготные кредиты для населения подорожали с 11-11,5% до 11,5-12%. В результате разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке к концу I квартала 2016 г. сократилась до 1,5-3 п.п., по данным АИЖК. (См. «В России дешевеет нельготная ипотека».)
Естественно, удешевление коммерческой ипотеки делает «вторичку» более привлекательной для покупателей – согласно информации АИЖК, уже в апреле 2016 г. объем выдачи ипотеки на покупку готового жилья вырос на 38% в годовом выражении. Однако при этом надо понимать, что рекордные цифры – это следствие низкой базы: год назад ипотека на «вторичку» выдавалась в мизерных количествах, так как после взлета ключевой ставки ЦБ до 17% в конце 2014 г. несубсидируемая ипотека стала практически недоступна для населения. Фактически, последние полтора года рынок недвижимости жил за счет новостроек.
«Сближение ипотечных ставок на вторичном и первичном рынках уменьшает преимущество новостроек перед вторичным жильем. Однако даже исчезновение разницы в уровне ставок не приведет к резкому оттоку спроса с рынка новостроек на «вторичку», потому что более дешевая ипотека является очень важным, но не единственным преимуществом нового жилья», - подчеркивает руководитель IRN.RU.
Во-первых, доступность жилья для граждан зависит прежде всего не от уровня ипотечных ставок, а от его стоимости. И в этом плане новостройки очень часто доступнее «вторички», так как застройщики, которым надо продавать быстро и много, проводят более гибкую ценовую политику, чем продавцы-частники, которые не могут смириться с тем, что их главный и часто единственный актив может стоить меньше, чем когда-то в тучные годы. Кроме того, девелоперы адаптировали новостройки к сократившимся финансовым возможностям покупателей путем снижения класса проектов и уменьшения площадей квартир. Например, в Москве, по данным «ИРН-Консалтинг», благодаря этим факторам метр в новостройках между Третьим транспортным кольцом и МКАД подешевел в 2015 г. на 11,4%, а средняя стоимость квартиры снизилась на 26,6%. (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»).
«Если в 2000-е гг. стандартная площадь «двушки» в монолитно-кирпичном доме (панельные дома в пределах МКАД строили редко) в спальном районе Москвы составляла 90-100 кв. м и сам дом позиционировался как бизнес-класс, то сейчас похожая новостройка в таком же «спальнике», скорее всего, будет относиться к комфортклассу, а площадь двухкомнатных квартир в ней не превысит 50-60 кв. м. Соответственно, «двушка» в новостройке окажется в полтора-два раза дешевле квартиры в похожем доме, несколько лет назад перешедшем в категорию вторичного жилья», - поясняет эксперт.
Минимальная стоимость квартиры в новостройке, расположенной внутри МКАД, в 2015 г. опустилась до 3 млн руб. Фактически, на вторичном рынке могут конкурировать по цене с новостройками только квартиры в старых домах советской постройки, но по качеству они, как правило, несопоставимы с новым жильем.
Во-вторых, на первичном рынке растет число квартир в готовых домах, нередко с отделкой, что снижает привлекательность вторичного жилья в глазах людей, опасающихся недостроя и/или желающих въехать в новую квартиру сразу после покупки. По данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г., а средняя цена метра в них снизилась на 10% - «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».
«Дальнейшее улучшение условий выдачи обычной ипотеки может привести к возвращению на вторичный рынок части спроса, ушедшего на «первичку» полтора года назад, после того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 17%. Но, учитывая вышеперечисленные факторы, говорить о том, что на «вторичку» уйдет большая часть спроса на жилье, явно рано – новостройки за последние годы значительно повысили свою конкурентоспособность в плане цены и стадии готовности. При любом раскладе в наиболее выигрышном положении, по-видимому, окажутся сданные в эксплуатацию новостройки, которые можно покупать как по госпрограмме льготной ипотеки, так и в рамках банковских программ для готового жилья», - резюмирует эксперт.