Как снижение ключевой ставки скажется на рынке недвижимости

В третий раз за год Банк России снизил ключевую ставку. Теперь она составляет 7%. Поползут ли вслед за ключевой и ставки по ипотеке? Насколько это способно реанимировать интерес к ипотеке? Сможет ли низкий ипотечный процент компенсировать рост цены на жильё в России? За ответами на эти вопросы Novostroy.ru обратился к экспертам.

– На днях стало известно об очередном снижении ключевой ставки Центробанком. Как это скажется на ипотечных ставках до конца года?

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Положительный результат от снижения ключевой ставки ЦБ РФ – удешевление ипотеки. Так после прошлых двух снижений с 7,75% до 7,25% средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась с максимальной 10,55% в мае до 10,24% в августе. Сейчас крупные банки уже заявили о пересмотре процентов по ипотечным кредитам, например ВТБ и Открытие заявили о 9-9,2% годовых, поэтому можно ожидать средневзвешенную ставку до конца года на уровне 10%.

Юлия Белозерова, кандидат экономических наук, доцент, заместитель председателя Лиги преподавателей высшей школы: Думаю, что ипотечные ставки могут снизиться незначительно в пределах 0,5%.

– Что побудило Центробанк снизить ставки уже в третий раз за год? Можно ли расценивать эти действия регулятора как реакцию на снижение покупательской способности населения?

Юлия Белозерова: Действия Центробанка направлены на снижение стоимости денег, а значит оживление экономической системы. Деньги часто сравнивают с кровью, для нормального роста организму нужна кровь, которая быстро и легко бежит по венам. Дорогие деньги, как тромб, замедляют все процессы и создают болезненную ситуацию. Отчасти, конечно, регулятор понимает, что доходы населения стагнируют, жизнь дорожает, в результате самые малообеспеченные россияне беднеют еще больше. Облегчение условий кредитования ослабляет остроту этой проблемы.

Елена Земцова: Основная причина снижения ключевой ставки – положительная динамика в отношении инфляции, и ее приближение к целевому показателю 4%. Наблюдается довольно стремительное замедление роста потребительских цен. Так в августе ЦБ РФ зафиксировал инфляцию на уровне 4,3%, тем самым она сравнялась с базовым значением Банка России.

Антон Мороз, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ: Мне кажется, что это просто объективная картина экономики России. Центральный Банк - очень консервативный институт, он реагирует именно на происходящие процессы. Причем, как гарант банковской системы, в достаточно жёстком режиме оценки стрессоустойчивости в нынешней финансовой обстановке гарантирует и принимает решение о снижении только если это объективно возможно. Поэтому, наверное, мы расцениваем это как необходимый комплекс мер ЦБ, который понимает, что сейчас экономика требует и имеет возможность находиться именно в размерах той ключевой ставки, которую Банк России объявляет.

– Сможет ли дальнейшее снижение ипотечных ставок переломить тенденцию к снижению интереса покупателей жилья к таким займам?

Елена Земцова: На доступность жилья и спрос в большей степени влияет стоимость жилья, а не размер ипотечных ставок. Тем не менее, удешевление ипотеки может частично нивелировать отрицательное влияние роста цен во всех сегментах рынка жилья из-за перехода застройщиков на эскроу-счета. Так вслед за снижением ставки рефинансирования и соответственно ставок по ипотеке уже зафиксирован возросший спрос со стороны потребителей и рост объема предоставленных ипотечных займов: со 190 549 млн руб. в июне до 222 372 млн руб. в августе по данным ЦБ РФ. Можно прогнозировать, что дальнейшее понижение ипотечных ставок до 8-9% еще больше активизирует спрос. Если же ставки останутся на прежнем уровне, то серьезных изменений в динамике ипотечного рынка ждать не стоит. Кроме того, нужно учитывать и динамику цен на жилье. Еще большее подорожание жилья станет сдерживающим фактором для покупателей, т. к. платежеспособность населения падает, о чем свидетельствует рост общей просроченной задолженности по предоставленным кредитам.

Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: За снижением ставок всегда следует повышение спроса покупателей на ипотечный продукт. В целом, интерес на предложения такого займа вряд ли когда-либо утратит свою актуальность: особенно в активно растущих и развивающихся городах федерального значения, таких как Санкт-Петербург и Москва. Например, что касается ГК «NordEst», то за период с января по сентябрь 2019 года доля сделок по ипотеке составляет около 50% от всех сделок по продаже жилья.

Юлия Белозерова: Не вижу оснований для радикальных изменений на рынке ипотеки, незначительное снижение ставки не поможет беднеющему потребителю, т.к. встает сложно преодолимым барьером начальная сумма при покупке квартиры, накопить которую становится все труднее и рост серого сектора экономики, когда даже невысокие доходы заемщика и те невозможно подтвердить.

– Стоит ли ожидать до конца года нового снижения ключевой ставки?

Александр Терентьев: Снижение ключевой ставки до конца года не произойдет. Вероятнее всего ожидать следующее понижение в течение 2020 года, однако это повлечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья. Если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, то лучше оформить покупку сейчас и в дальнейшем рефинансировать ставку.

Антон Мороз: Мы не Центробанк, строительному комплексу достаточно сложно понять механизмы работы банковских институтов, но мы считаем, что в действующей экономической ситуации, по крайней мере единократное снижение ключевой ставки возможно, особенно учитывая, что заложенные в нацпроекте «Жильё и городская среда» ключевые показатели, зависящие в том числе от размера ключевой ставки, на сегодняшний момент не исполняются и, наверное, до конца года исполнены не будут. Поэтому для того, чтобы стимулировать процессы притягательности таких кредитов, Банк России в том числе при возможности эту ставку понизит.

Елена Земцова: При сохранении низких показателей инфляции есть вероятность, что регулятор понизит ставку рефинансирования еще на 0,25 процентных пункта к концу года – до 6,75%, либо оставит ее на текущем уровне.