Эксперты связали снижение объемов рефинансирования ипотеки с колебаниями ставки
Снижение объемов рефинансирования ипотечных кредитов в РФ в 2019 году связано с колебанием ипотечной ставки, которое наблюдалось в последние два года. Такое мнение высказал во вторник ТАСС независимый эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко.
Ранее Банк России опубликовал статистику, согласно которой объем рефинансированных жилищных кредитов в России в IV квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года снизился на 28,6%. Так, в IV квартале прошлого года объем рефинансирования ипотеки составил 158,6 млрд рублей, в IV квартале 2018 года - почти 222,2 млрд рублей.
"[Рефинансирование ипотеки] - продукт, чувствительный к ставке. Причина [снижения объемов рефинансирования] в том, что в начале 2019 года был период повышения [ипотечных] ставок, и они снижаться начали только во второй половине 2019 года. Динамика [ипотечной] ставки в 2018-2019 гг. была разная. Три квартала [2018 года] ставки падали, последний квартал начали чуть-чуть подрастать", - сказал Гордейко. По расчетам эксперта, в 2019 году доля рефинансирования в общем объеме выдачи составила 5,35%, в 2018 году - 10,07%.
Управляющий директор и партнер финансовой практики BCG Сергей Ишков добавил, что в конце 2018 года заемщики активно рефинансировали взятые ранее кредиты, потому что ипотечная ставка снижалась и была на уровне 9-9,5%. Это создавало понятный для заемщиков финансовый стимул. "На протяжении же большей части 2019-го ставки были выше 10-10,5% и спустились обратно на уровень предыдущего года только к IV кварталу", - отметил эксперт.
Сложности рефинансирования
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко объяснил, что на возможность рефинансирования влияют два фактора. Во-первых, для рефинансирования зачастую необходимо, чтобы прошел хотя бы год с момента выдачи ипотечного кредита. Во-вторых, необходимо, чтобы текущая ставка по ипотеке была ниже первоначальной как минимум на 1,5-2%.
"Для ощутимой доли заемщиков прошло слишком мало времени, а текущие ставки еще не сильно снизились. Конечно, играет свою роль и ЦБ, который последний год проводит политику по поступательному снижению ключевой ставки, тем самым формируя очевидные ожидания заемщиков касательно дальнейшего снижения и ипотечной ставки", - прокомментировал Алексеенко.
Как сообщили в риелторской компании "Бест-Новострой", заемщики не должны забывать, что процедура рефинансирования требует затрат. "К примеру, госпошлина за регистрацию залога составит 500-1000 рублей, отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. рублей [в зависимости от объекта и его месторасположения], за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН - 750 рублей, а за нотариальное согласие супруга на сделку - еще примерно 2,5 тыс. рублей", - отмечают в компании.
Кроме того, на время переходного периода до регистрации нового залога банк добавляет заемщику 2% годовых к текущей ставке. Это должно стимулировать заемщиков быстрее собрать все справки и документы, добавили в риелторской компании. По оценкам игроков ипотечного рынка, охотно оформляют рефинансирование Примсоцбанк (ставка рефинансирования от 7,8%), Юникредитбанк (от 7,9%), банк "Возрождение" (от 8,25%), АК Барс (от 8,25%, акция до 29.02.2020), ВТБ (от 8,3%), Райффайзенбанк (от 8,39%) и Газпромбанк (от 8,4%).
Прогноз на 2020 год
Эксперты отмечают, что снижение ипотечных ставок в начале 2020 года приведет к росту объемов рефинансирования. При этом Гордейко также обращает внимание, что на это также будут влиять внутренние программы рефинансирования у российских банков. "Если банки не будут запускать [внутреннее рефинансирование для своих собственных клиентов], [доля рефинансирования в общем объеме выдачи] опять вернется на 10%, как было в 2018 году. Если будут, то [доля рефинансирования] так и останется около 5-6%", - говорит он.
По словам Алексеенко, масштабный рост объемов произойдет при условии доработки механизмов рефинансирования ипотеки с использованием материнского капитала. Так, в январе 2020 года вице-спикер Госдумы Ирина Яровая внесла на рассмотрение нижней палаты законопроект, упрощающий для семей рефинансирование ипотеки при использовании материнского капитала. Как отметила Яровая, при рефинансировании ипотечных кредитов с использованием маткапитала у банков и у граждан возникают сложности с оформлением залога на нового кредитора, что связано в том числе с необходимостью получить согласие органов опеки на передачу в залог жилого помещения, приобретенного за счет средств маткапитала.
Гордейко отмечает, что законопроект упростит для людей рефинансирование ипотечного кредита при использовании маткапитала. Он добавил, что этот вопрос обсуждался уже около трех лет, и полагает, что в весеннюю сессию Госдума одобрит его.
Об ипотечной ставке
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях по состоянию на 1 января 2019 года составляла 9,56% годовых, при этом, по данным ДОМ.РФ, в январе-феврале 2019 года средняя ставка увеличилась до 10,03%. Эксперты отмечали, что цикл роста ставок по ипотеке в российских банках, начавшийся вслед за повышением ключевой ставки Банка России в конце 2018 года, завершился к марту-апрелю 2019 года. Так, к 1 января 2020 года ставка по ипотеке снизилась на 0,19 п. п. - до 9% годовых. Это минимальное значение за всю историю, говорили в Банке России.
Премьер-министр Михаил Мишустин 13 февраля 2020 года на заседании правительства раскритиковал действующие в стране ставки ипотеки, отметив, что кредиты под 9% не позволяют многим гражданам решить свои жилищные проблемы. Он напомнил о задаче снизить ставки до уровня менее 8% и отметил необходимость подготовки упрощенного порядка рефинансирования ранее выданных кредитов.