Снижение объемов ввода жилья в РФ носит временный характер
Снижение объема ввода жилья в России, зафиксированное по итогам девяти месяцев этого года, носит временный характер. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.
Ранее Росстат опубликовал данные, согласно которым с января по конец сентября в стране ввели в эксплуатацию 45,5 млн кв. м жилья, на 1,9% меньше, чем годом ранее. Причем сентябрьское снижение составило 6,7% по сравнению с сентябрем 2017 года.
"Для строительной отрасли отставание на 1,9% по итогам девяти месяцев не вызывает опасения. Как показывает практика, максимально активно показатели ввода начинают расти в конце ноября-декабре, когда строительные работы завершаются, застройщики переходят к получению соответствующих заключений и вводят объект в эксплуатацию", - сообщил ТАСС заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
В риелторской компании "Метриум" считают, что текущее снижение - естественный процесс после пиковых показателей 2015-2016 годов, когда в России ввели 85 млн кв. м жилья. "Текущий объем ввода остается очень высоким по сравнению со средними показателями за последние десятилетия (около 55-60 млн кв. м)", - считает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По прогнозам компании, в 2018 году объем ввода жилья останется на высоком уровне - около 77 млн кв. м. "Однако в ближайшие годы он может вновь начать рост, так как застройщики имеют запас разрешений на строительство", - добавила эксперт.
Несмотря на то, что объем ввода жилья по итогам 2015-2016 годов был высоким, число новых проектов, появившихся в это время, было небольшим. Нестабильность российской экономики заставила девелоперов тогда занять выжидательную позицию, что сказывается на текущей обстановке, полагают эксперты.
"С учетом строительного цикла, текущее снижение объемов ввода жилья связано со снижением числа новых проектов в 2015-2016 годах. Сейчас мы видим восстановление спроса населения на жилье - по данным Росреестра, общий рост количества зарегистрированных ДДУ (договор долевого участия) физлиц за 8 месяцев 2018 года составил 10%, причем рост доли сделок с ипотекой - 30%. В крупных городах, Москве и Петербурге рост количества зарегистрированных ДДУ составляет около 50%. Причем на самом деле цифры роста продаж еще выше (…) Рост продаж однозначно приведет к росту ввода", - считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик.
Эксперты отмечают, что перед вступлением в силу поправок к долевому законодательству, которое произошло 1 июля этого года, застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство. В итоге, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только столичные застройщики будут обеспечены работой по текущим разрешениям на ближайшие 5-6 лет. А в 2019 году московские девелоперы намерены, согласно проектным декларациям, ввести около 7,5 млн кв. м жилья, то есть вдвое больше, чем в прошлые годы.
Девелоперы будут строить быстрее
В дальнейшем жилищное строительство будет идти в других условиях: 1 июля 2019 года произойдет переход от долевого строительства к проектному финансированию. Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу в уполномоченных банках, а строительные компании не смогут ими воспользоваться до момента ввода объекта в эксплуатацию. Строительство будет осуществляться за счет банковского кредита. Переходный период может спровоцировать незначительное сокращение объемов ввода, в частности, Минстрой прогнозировал снижение показателя на 5% в 2021 году.
При этом перед отраслью стоит задача довести ежегодный объем ввода до 120 млн кв. м через шесть лет, это записано в национальном проекте "Жилье и городская среда". В компании "Инком-Недвижимость" отмечают, что достижение показателя возможно, однако оно будет постепенным. Оно будет сопровождаться процессами укрупнения игроков рынка недвижимости, связанного с уходом небольших девелоперов, которым будет сложно работать в рамках проектного финансирования.
"Скорее всего, свою деятельность прекратят небольшие девелоперские компании, хотя некоторые из них могут принять участие в процессе слияний и поглощений, которые запустятся на первичном рынке недвижимости в ходе его реформации. Так что те объемы жилья, которые они "поставляли" на рынок, никуда не денутся, просто их будут выводить другие, более крупные застройщики, способные пережить преобразования. К тому же принятие новелл к 214-ФЗ не исключает появления в сегменте первичного жилья новых девелоперов. В результате, по моим оценкам, не наблюдается предпосылок для значительных сокращений объемов строительства - однако если они и вырастут до желаемой цифры, то уж точно не в ближайшие год - два, так как это довольно долгий процесс", - отметил директор департамента вторичного рынка компании Михаил Куликов.
При этом девелоперы, которые останутся на рынке, будут строить дома быстрее, считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.
"В новых условиях, которые предполагают переход на проектное финансирование и замену "бесплатных" денег дольщиков кредитными средствами, возрастает интерес к форматам, предполагающим меньшие сроки строительства. Речь идет о панельном домостроении, которое востребовано среди покупателей благодаря соотношению цены и качества. Улучшенные серии обладают всеми качествами жилья комфорт-класса, что оценивает потребитель. Таким образом, в дальнейшем наращивание объемов панельного домостроения может стать тем форматом, который позволит выйти отрасли на запланированные показатели по вводу жилья", - считает Кузнецова.
Спад объемов не повлияет на цены
Снижение объемов ввода, которое наблюдается по итогам девяти месяцев этого года, не отразится на действующих ценах на жилье, считает Кирилл Холопик из объединения НОЗА. "Текущее падение ввода никак не скажется на ценах на жилье. Цены зависят от объема жилья, выведенного на рынок. В целом мы наблюдаем достаточно разумный баланс спроса и предложения на рынке жилья - уверен, он сохранится и в будущем. Для повышения доступности жилья необходимо, чтобы цены на жилье росли медленнее, чем доходы населения", - считает эксперт.
В то же время эксперты не исключают, что изменения, которые происходят в системе финансирования стройки, могут привести к росту цен в перспективе. Помимо этого, на доступность жилья будет влиять общая экономическая ситуация: ставки по налогам, покупательская способность населения, доступность ипотеки.