Эксперты ожидают снижения объемов жилищного строительства в РФ в 2017-2018 годах
В первом полугодии 2017 года в России было введено в эксплуатацию почти 28 млн кв. м жилья. Это на 11,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (31,5 млн кв. м). В основном, снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При этом ввод многоэтажек по-прежнему держится на высоком уровне. С начала года по всей стране в эксплуатацию было введено свыше 410,7 тыс. новых квартир. Больше трети построенного жилья приходится на Центральный федеральный округ. На основе официальной статистики Росстата и с помощью экспертов из Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и федерального портала «Мир квартир» «СГ» подготовила сводную аналитику по жилищному строительству в РФ.
Лидеры прежние
За шесть месяцев текущего года больше всего жилья было введено в Московской области. На Подмосковье приходится 10,5% (2,9 млн «квадратов») всего построенного в стране жилья. И лидерство регион удерживает с 2004 года, когда область впервые смогла обогнать по этому показателю своего столичного соседа. При этом сама Москва — с ее нынешними скромными 827,5 тыс. «квадратов» (3% от всех новостроек в РФ) — с 3-й позиции по итогам 2016 года сместилась сразу на 8-ю строчку по итогам первого полугодия 2017.
Прежним остается и «серебряный призер» — Краснодарский край, где с начала года сдали в эксплуатацию свыше 2 млн кв. м (7,3% от общероссийского объема).
Третью позицию пока удерживает Санкт-Петербург. В городе на Неве за шесть месяцев введено 1,6 млн кв. м, или 5,8% от общероссийского объема. Но Ленобласть, находившаяся по итогам прошлого года на 9-й строчке, «наступает на пятки» Петербургу. У области 4-е место — 1,4 млн «квадратов» (5,2% от всего ввода). И это объяснимо, ведь, как и в Москве, свободных участков для нового жилищного строительства в Санкт-Петербурге с каждым годом остается все меньше.
Места с 5-го по 7-е с тремя миллионами на троих (по миллиону на каждого) занимают соответственно: Татарстан (3,9% от объема ввода жилья в стране), Ростовская область (3,8%) и Башкортостан (3,6%). Замыкают полугодовой ТОП-10 Свердловская (713 тыс. кв. м, доля — 2,5%) и Новосибирская (616 тыс. кв. м, 2,2%) области. Всего на долю первой десятки регионов приходится в общей сложности больше половины построенного в стране жилья.
При этом положительную динамику по сравнению с первым полугодием 2016 года смогли показать лишь четыре региона из первой десятки: Санкт-Петербург (+28,6%), Ленинградская (+10%) и Ростовская (+3,8%) области и Татарстан (+1%). Остальные существенно снизили обороты. Так, например, в Москве объемы ввода новостроек за отчетный период сократились на 39,2%. А в Свердловской и Новосибирской областях жилья построили на 22,3% и 21,4% меньше, чем годом ранее.
Естественно, что снижение объемов строительства, которое наблюдается в общероссийском масштабе, не миновало большинство регионов. Падение ввода было зафиксировано в 59 субъектах. Меньше всего сейчас стали строить в Чеченской Республике, в Адыгее и Псковской области: по сравнению с первым полугодием 2016 года сокращение объемов жилстроительства составило здесь 87,3%, 57,1% и 56,4% соответственно.
«В целом, снижение объемов было ожидаемым, и связано оно, в первую очередь, с тем, что сейчас вводятся проекты, которые стартовали в разгар кризиса 2015 года, — отметил в разговоре с «СГ» генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. — Все это сыграло важную роль и в структуре самого рынка. За последний год уже порядка тысячи компаний-застрой-__ щиков по различным причинам покинули рынок. Большинство из них закончили начатые ранее проекты и приняли решение либо сменить вид деятельности, либо на неопределенное время заморозить запуски новых проектов в ожидании более благоприятной макроэкономической среды и устойчивой законодательной базы».
Стоит отметить, что на фоне общего спада стандартное жилье (ранее его называли эконом-классом) третий год подряд показывает рост, и происходит это во многом благодаря федеральным программам по стимулированию жилищного строительства. По данным на начало июля, в стране введено 14,3 млн кв. м стандартного жилья, что на 18,4% выше показателей за аналогичный период прошлого года. Рост в этом сегменте показали 26 субъектов РФ, некоторые даже кратный. Магаданская область, к примеру, по сравнению с 2016 годом, ввела в эксплуатацию жилья в 5,4 раза больше. А Ивановская область улучшила свои показатели в 2,3 раза. Правда, цифры эти лукавые. Так как в первом случае рост обеспечен «эффектом низкой базы» — в регионе всего-то с начала года построено 2,6 тыс. кв. м жилья. А высокие темпы ввода жилья в Ивановской области объясняются активной достройкой в рамках государственной санации объектов обанкротившегося стройхолдинга «СУ-155» (его местной «дочки» — «Ивановской домостроительной компании»). Причем эти дома достраиваются за счет федерального бюджета, поэтому выяснить истинное положение в строительной отрасли области довольно сложно.
Частник тянет вниз
По словам Николая Алексеенко, снижение показателей ввода нового жилья в России происходит из-за продолжающегося спада объемов ИЖС (на 16,5% в сравнении с прошлогодними показателями). С начала года «частниками» было введено 87,2 тыс. жилых домов общей площадью 11,5 млн кв. м. При этом в некоторых регионах, таких, как Алтай, Дагестан, Тыва, Чечня, Забайкальский и Камчатский края, Белгородская, Новгородская и Тамбовская области, доля ИЖС составляет сейчас от 80,2% до 92,7%. Если проследить динамику доли индивидуального строительства по годам, то снижение наблюдается на протяжении нескольких последних лет. Если в 2010-2014 годах на долю домов, построенных населением, приходилось до 44% от общей площади вводимого в стране жилья, то по итогам первого полугодия 2017 года доля ИЖС сократилась до 41,2%. Эксперт объясняет это тем, что физические лица быстрее реагируют на новые экономические реалии. Снижение общего показателя ввода частного жилья, по мнению эксперта, в первую очередь, вызвано стремлением собственников строить дома меньшей площади. Так, по последним данным Росстата, средняя площадь частного дома только за последний год снизилась на 4% — со 136 до 130 «квадратов».
Переоценка ценностей
Помимо динамики ввода жилья в метрах, большой интерес, с точки зрения аналитиков, представляет движение цен на жилье. Специально для «СГ» аналитики «Мира квартир» сделали соответствующую выборку по городам с населением более 300 тыс. человек. Выяснилось, что средняя цена квадратного метра в них составила 54 265 рублей, упав за полгода на 1,9%, средняя цена квартиры — 3 041 039 рублей, снизившись на 1,2%. По оценкам генерального директора портала Павла Луценко, региональные лидеры и аутсайдеры по цене «квадрата» в новостройках те же, что и полугодом раньше, резких изменений тут не произошло. Так, например, в числе самых дорогих регионов традиционно оказались обе столицы с прилегающими областями, Крым с Севастополем, а также дальневосточные регионы и Краснодарский край (последний — за счет курортов). В группе дешевых регионов — Дагестан, Алтай, Хакасия, Северная Осетия, а также Брянская, Саратовская и Псковская области.
Падение средневзвешенной стоимости «квадрата» было отмечено в 43 крупных городах. В лидерах по этому показателю — центр России. Однако больше всего подешевели Махачкала (-14,3%), Новосибирск (-8,5%), Киров (-8,3%), Симферополь (-7,5%) и Иваново (-7%). «Причины везде разные, — поясняет специалист. — Одни города, как Махачкала, Киров и Иваново, являются депрессивными и дешевеют год от года, в Симферополе после скачка цен в 2014-2015 годах наступает охлаждение, а в Новосибирске квартиры снижаются в цене под давлением избытка предложения на рынке новостроек».
В Сочи квартиры подорожали за полгода на 9,8%. Олимпийская столица в последние годы стала флагманом строительства в регионе и лидером по популярности у покупателей после Москвы и Подмосковья. Этому способствовали и девальвация рубля в 2014 году, когда зарубежная курортная недвижимость стала менее доступной, и бурное развитие самого города до зимних игр и после них.
Высокие темпы роста отмечены также в Архангельске (+9,1%), Чите (+7,5%), Саранске (+5,8%) и Хабаровске (+5,6%). Некоторые из российских регионов, к примеру, Брянская, Челябинская и Костромская области уже нащупали «ценовое дно», и потому цены там давно не меняются.
Работа на перспективу
В условиях наступающей «ценовой стабильности» вкупе с эффектом сжимания рынка эксперты «СГ» предсказывают, что объем ввода нового жилья в РФ сохранится в 2017 году на уровне, близком к 2016 году. Так, Николай Алексеенко из РАСК ожидает по итогам года сдачу 77 млн кв. м (в прошлом году было 80,2 млн кв. м). Что подтверждается и прогнозом Минстроя России, который со ссылкой на данные регионов озвучивает ввод порядка 75 млн «квадратов».
«Изменение законодательства потребует периода перезагрузки, вследствие которого мы прогнозируем падение объемов ввода жилья. По нашему мнению, в 2017 году может быть сдано порядка 75 млн кв. м жилья. Два года — 2017-2018 — станут переходным периодом, а дальше, мы уверены, будет рост», — заявил не так давно глава ведомства Михаил Мень. Однако задача выйти к 2025 году на уровень 120 млн «квадратов» ежегодного ввода жилья, по словам министра, сохраняется.
Павел ЛУЦЕНКО, генеральный директор федерального портала «Мир квартир»: «Общий прогноз на ближайшие месяцы — медленное снижение цен в большинстве городов. Поддержать цены на недвижимость может реальный рост доходов населения или бурный рост экономики, чего пока не наблюдается. А пока тренд такой: население и деньги перетекают из малых городов в более крупные, где есть работа и выше зарплаты, а потому в малых городах недвижимость не может сильно дорожать. В крупных же городах строительство идет такими темпами, что уже произошло или скоро произойдет насыщение рынка, и цены охлаждаются из-за превалирования предложения над спросом. Вторичное жилье дешевеет быстрее, чем новостройки, поскольку проигрывает им в качестве. Раньше «вторичка» ценилась тем, что в ней не нужно делать отделку с нуля, и можно было сразу въезжать, но теперь многие новостройки предлагаются уже с отделкой. К тому же, современные новостройки предлагают жителям всю инфраструктуру, а не просто квартиры «в поле», как раньше. Во многом за счет этого они и выигрывают конкуренцию».
Николай АЛЕКСЕЕНКО, генеральный директор РАСК: «Следующие полтора года во многом станут определяющими на строительном рынке страны. С одной стороны, запускается фонд защиты дольщиков, ужесточаются требования к застройщикам, что в любом случае скажется на структуре рынка девелопмента — происходит постепенный переход от количества к качеству. Любое ужесточение регулирования рынка так или иначе приводит к снижению объемов, особенно на первых, переходных, этапах. С другой стороны, нельзя не отметить развитие ипотечного рынка. Ставки снижаются, в некоторых банках предлагаются ставки ниже ключевой. Все это стимулирует население брать ипотеку, создавать огромный финансовый поток в строительную отрасль. Немаловажным является возможное создание строительного банка, что в определенной степени позволит разрешить проблемы кредитования строительных компаний, выделения средств на проектное финансирование и многое другое. В конечном итоге, получаем: на одной чаше весов — ужесточение регулирования, на другой — в целом развитие рынка и создание новых механизмов финансирования. Уже на текущий момент можно говорить, что уменьшится число застройщиков, произойдет переход от количества к качеству жилья, а также будет наблюдаться плавное перетекание финансирования от средств дольщиков к собственным средствам, что увеличит предложение уже готовых объектов».
2,46 трлн рублей составил, по данным РАСК, объем строительных работ в денежном выражении в первом полугодии 2017 года (+0,2% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года)