Михаил Хорьков: Почему снижение ставок по ипотеке не ведет к оживлению рынка жилья?

Автор: Михаил Хорьков,
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости,
зампред комитета по аналитике РГР

Ставки по ипотеке достигли исторического минимума, но участники региональных рынков жилья продолжают жаловаться на низкую активность покупателей. Почему это происходит?

Конец 2019 года, на самом деле не вполне типичен и выбивается из привычной логики развития рынка жилья. Мы привыкли к тому, что вторая половина года позволяет участникам рынка заработать существенно больше, чем первая. Но 2019 года на этом фоне выглядит более ровным. Во многих городах, сезонное оживление рынка слабое, либо не фиксируется.

Начало 2019 года было предопределено шлейфом высокой покупательской активности в конце 2018 года, когда покупатели торопились взять "еще не сильно подорожавшую ипотеку" и купить "пока еще не очень дорогую квартиру". Поэтому заметного спада в начале текущего года не было. Но поэтому не случилось и заметного оживления в конце.

Ожидания предопределяли динамику рынка в 2018-19 гг. Но ожидания – это фактор, который обычно не приносит рынку новых денег, а лишь перераспределяет имеющиеся во времени. В конце 2018 многие покупатели ускорились и использовали имеющиеся ресурсы, предназначенные для 2019 года. Поэтому текущий спад вполне логичен и не является слишком критичным для развитых рынков, хотя бьет по депрессивным.

Ставки по ипотеке вернулись к историческим минимумам, но покупатели не торопятся брать кредиты, ожидая еще более выгодных предложений. За этот год было выдано заметно меньше новых кредитов, но это снижение будет не столь заметным, если вычистить показатели прошлого года от рефинансирования. Эффект от снижения ставок по ипотеке начнет проявляться уже 2020 году. Это поддержит спрос, но не изменит логики развития рынка в условиях экономической стагнации.

13 декабря 2019 года Центральный банк РФ в очередной раз снизил ключевую ставку до 6,25%, поддержав ожидания дальнейшего удешевления ипотеки. Пока, в контексте сложившейся инфляции и существенно сниженной ключевой ставки, ипотека остается достаточно дорогой.

Отталкиваясь от текущей ключевой ставки, и предыдущего периода развития рынка ипотеки, можно говорить о том, что средняя ипотечная ставка должна быть выше ключевой на 1,5-2,5%. А значит в ближайшем будущем мы можем увидеть средние показатели в диапазоне 7,75-8,75%.

Не удивительно, что текущие ставки не вызывают ажиотажа на рынке кредитования и не приводят к заметному оживлению рынка жилья.