Квартирный вопрос - снизятся ли цены на недвижимость в России?
После начала "спецоперации" на Украине Россия столкнулась с беспрецедентной экономической ситуацией, в том числе, в сфере недвижимости. Реальность изменилась в одночасье. В условиях геополитической напряжённости, жестких антироссийских санкций и стремительного ослабления курса рубля рынок продажи и аренды жилья сначала замер в ожидании, а затем люди, у которых оставались деньги, оживили спрос, вкладывая средства в квартиры и дома. В конце февраля ЦБ РФ резко поднял ключевую процентную ставку до 20%, вслед за ней выросли и банковские проценты по ипотеке, сделав основной инструмент для покупки квадратных метров в стране недоступным для многих заемщиков.
В дальнейшем национальная валюта укрепилась, и в четверг, 14 апреля, стоимость доллара составляла 81,3 рубля по состоянию на 12:00. В апреле Центробанк снизил ставку до 17% годовых. Однако будущее рынка недвижимости в России по-прежнему вызывает вопросы.
Finam.ru рассказывает, снизится ли стоимость жилья, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость, и придется ли россиянам забыть об ипотеке в этом году.
Ажиотажный спрос - стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?
В России недвижимость традиционно является одним из самых популярных способов инвестирования. По данным ВЦИОМ, 30% опрошенных сейчас рассматривают покупку жилья как способ вложения средств. При этом 50% респондентов приобрели бы недвижимость, если бы имели крупную сумму. И только 20% участников опроса не стали бы вкладывать деньги в квадратные метры.
В конце февраля-марте неопределенность на российском рынке вызвала ажиотажный спрос на квартиры среди тех, у кого были средства или одобренная до начала марта ипотека.
Как сообщает "РИА новости" со ссылкой на данные сервиса "Циан", в 1-ом квартале 2022-го на рекордные 13% выросли продажи новостроек в московском регионе. При этом в марте было заключено 18,3 тыс. договоров долевого участия - на 22% больше, чем в феврале.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон", в ходе онлайн-конференции "Рынок недвижимости: резкие движения и туманные перспективы" отмечает, что по итогам марта 2022 года в России вырос спрос по зарегистрированным сделкам на 19,9% по сравнению с февралем и на 43% - по сравнению с январем этого года. В марте на рынке было зарегистрировано на 21,3% больше квартир, чем в феврале, и на 44,5% больше, чем в январе.
По словам Кузнецовой, доля инвесторов в недвижимости, в среднем, сохраняется на уровне 8-10%.
"Инвестиции в недвижимость являются наиболее понятным видом инвестиций для большинства людей. Но на сегодняшнем рынке для выбора объекта необходимо анализировать не только стоимостную информацию, но и проектную декларацию проекта, его квартирографию, конкурентное окружение и перспективы развития локации", - подчеркивает эксперт.
Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой", считает, что квартира всегда является надежным способом сохранить деньги, а порой и заработать.
"Квартиру не стоит рассматривать только в одном случае - если сбережений не хватает даже на первоначальный взнос. Тогда лучше поискать другие инструменты", - говорит Доброхотова.
Снизится ли стоимость жилья в этом году?
На фоне высокого спроса цены на жилье в России не спешат падать. Так, с начала марта 2022-го в России на 3% выросла стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Об этом сообщают "Известия" со ссылкой на статистику компании "Этажи". В московских новостройках, по данным "Циан", цена квадратного метра выросла за месяц на 1,5%.
Эксперты сходятся во мнении, что существенное снижение цен на недвижимость в этом году маловероятно.
Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Брокер", считает, что рублевые цены не упадут до тех пор, пока нет сильного роста налогообложения недвижимости. При этом валютные цены на жилье, напротив, могут снизиться.
Ирина Доброхотова полагает, что первичное предложение точно не подешевеет в этом году, так как себестоимость строительства сейчас растёт не только вслед за долларом, но и из-за кратного подорожания кредитов, из опасения новых макроэкономических рисков, возникновения дефицита и спекуляций импортных поставщиков.
"Да, какая-то часть новых проектов этого года может быть даже пересмотрена в сторону снижения класса и средних бюджетов покупки лотов до 12-16 млн рублей, чтобы как можно больше квартир попадали под условия льготной ипотеки. Но, во-первых, этот объём вряд ли поколеблет общую динамику средних показателей, а во-вторых, точно не будет дешеветь то, что запущено в продажу во второй половине 21-го и первой половине 22-го годов", - добавляет эксперт.
Однако, по словам Доброхотовой, со вторичным жильём всё иначе - там минимум рыночной цены составляет только стоимость приобретения объекта, которая часто равна нулю (квартира унаследована), а потому продавцы способны на более гибкое ценообразование. В случае, если среднерыночные цены их не устраивают, они просто снимают объект с продажи, а вынужденных сделок очень мало.
"В итоге на рынке возникает дефицит, а отсюда удержание цен от падения. Плюс на "вторичке" всё зависит от ликвидности конкретного лота: практически невозможны ситуации, чтобы цены на всём рынке только падали или только росли. Ликвид всегда стремится вверх, на неликвид всегда возможны скидки", - подчеркивает она.
Наталия Кузнецова обращает внимание, что постепенная коррекция уже началась, и ожидает некоторого замедления роста цен. Так, в марте средняя цена квадратного метра в массовом сегменте снизилась на 1,7%, в целом по рынку прирост составил всего 1,8%.
"В среднесрочной перспективе уровень цен будет по всем классам выходить на уровень среднемесячного прироста не более 0,8-1,2%", - прогнозирует эксперт.
Что будет с ипотекой?
После роста ключевой ставки Банком России, российские банки резко подняли ставки по ипотеке, сделав их недоступными для большинства клиентов. Когда ставка ЦБ РФ снизилась до 17%, банки начали снижать проценты по ипотечным займам. Например, ипотечные ставки "Сбербанка" и "ВТБ" находятся на уровне 16,9% годовых. Они по-прежнему остаются заградительными, но эксперты полагают, что ипотечные ставки опустятся до более психологически комфортного уровня по мере дальнейшего снижения ставки регулятором. Кроме того, в России продолжают действовать льготные ипотечные программы. Например, семейная - до 6% годовых. По ней максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга составляет 12 млн рублей, для регионов - 6 млн рублей. Воспользоваться программой могут семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребенок, а также семьи, где воспитывается ребенок с инвалидностью.
Ирина Доброхотова считает, что ипотечные займы рано списывать со счетов.
"Интересно, что даже в марте ипотека составила 49% спроса в Москве и более 60% спроса в Питере (первичный рынок). Потому что есть семейная программа, субсидированные государством или девелоперами ставки. То есть забыта ипотека точно не будет ни на пару лет, ни на пару месяцев", - отмечает эксперт.
По ее мнению, снижение ключевой ставки ЦБ РФ с 20 до 17% говорит о внутриэкономическом оптимизме регулятора. То есть при сохранении макроэкономической ситуации (отсутствии новых глобальных потрясений до конца года) ставка рефинансирования наверняка будет пересматриваться только в сторону снижения.
"Если до конца года она преодолеет порог в 12%, то ставки по ипотеке органически (без господдержки) опустятся до 8% годовых минимум (при поддержке застройщиками), до 13% в среднем. Но большую часть года, очевидно, основную массу жилищных кредитов будут обеспечивать госсубсидии, то есть средняя ставка окажется 12%. Вполне неплохо для сохранения 11-13 тыс. договоров долевого участия в месяц в столичном регионе, а значит, и для умеренного роста цен на недвижимость, сохранения инвестиционной привлекательности", - полагает эксперт.