Спасение ипотечников оказалось делом самих ипотечников
Автор: Наталья Мильчакова,
замруководителя ИАЦ "Альпари"
По данным Банка России, в третьем квартале 2020 года россияне досрочно погасили ипотечных кредитов на общую сумму в 524,8 млрд руб., что на 83% больше, чем в аналогичном периоде докризисного 2019 года, и на 44% больше, чем во втором квартале текущего года. Примечательно, что в третьем квартале 2019 года совокупный объём досрочно погашенной ипотеки в России составил 287,2 млрд руб., а в аналогичном квартале 2018 года этот показатель был практически на том же уровне (почти 287 млрд руб.).
Что же мотивировало россиян в третьем квартале этого непростого года досрочно погашать ипотечную задолженность, да ещё в период кризиса и падения реальных доходов? Мы считаем, что причины досрочных выплат ипотеки в текущем году связаны с колоссально высоким уровнем неопределённости в экономике, а последняя вызвана, разумеется пандемией коронавируса. Неудивительно, что россияне отказываются от долгов на фоне роста безработицы, которая, по данным Росстата, в октябре текущего года оставалась на уровне в 6,3%, как и в сентябре, а для России это рекордно высокий уровень безработицы с 2015 года, который также был кризисным. Люди опасаются потери работы и сокращения доходов, и, конечно, перспектива стать безработным, да ещё обременённым долгами, никого не радует.
Кроме того, субсидии, полученные российскими домохозяйствами от государства в виде выплат на каждого несовершеннолетнего ребёнка, а также субсидии малому и среднему бизнесу, помогли россиянам досрочно закрыть кредиты и отказаться от ипотеки. Свою роль также сыграло уменьшение расходов населения в первом полугодии текущего года в связи с самоизоляцией и остановкой работы непродовольственных офлайновых магазинов. И, самое главное, большую роль в отказе от ипотеки играет такой фактор, как российский патриархальный менталитет. Ведь значительная часть молодых семей продолжает жить в одной квартире с родителями до того, как их дом или квартира будут построены и пригодны для переезда, то есть, отказавшись от ипотеки, без жилья заёмщики не останутся. По нашим оценкам, до 90% ипотечных кредитов выдаётся на приобретение жилья в новостройках, значит, ипотечники в настоящее время уже где-то живут, и, как правило, проживают у родителей, или уже имеют собственное жильё.
С одной стороны, досрочное погашение ипотеки говорит о том, что "пузыря" на кредитном рынке пока не наблюдается, несмотря на высокую закредитованность граждан. С другой стороны, по состоянию на 1 октября 2020 года объём выданных ипотечных кредитов составил, по данным ЦБ РФ, 503,5 млрд руб., что на 82% больше, чем на начало третьего квартала текущего кризисного года, и вдвое выше, чем на аналогичную дату докризисного 2019 года! То есть пока одни россияне отказываются от ипотеки, другие, наоборот, набирают кредиты, желая приобрести доступное жильё, причём не обязательно по льготным программам. Более того, с декабря 2020 года ипотека станет ещё доступнее, поскольку кредитная организация ДОМ.РФ запустит программу льготной ипотеки под 6,5% годовых для молодых семей на приобретение частных домов.
По оценке ДОМ.РФ, в 2020 году всего 5% от выданных ипотечных кредитов выдавалось на приобретение и строительство частных домов. Банки ранее неохотно выдавали ипотеку на индивидуальное жильё, так как считали его менее ликвидным активом, чем квартиры в многоквартирных домах. Новая программа позволит перезапустить этот сегмент ипотечного рынка и, соответственно, поднять спрос на индивидуальное жильё, тем самым повысив его ликвидность.
Не возникнет ли кредитный "пузырь" с учётом огромного спроса на ипотеку и расширения льготных программ на другие сегменты жилищного рынка, ранее льготами не охваченные? Мы полагаем, что такие риски очень невелики. Ведь у кредитного "пузыря" имеются вполне естественные ограничения в виде платежеспособности заёмщиков, а также в виде показателя долговой нагрузки, рассчитывать который обязаны все кредитные организации по требованию ЦБ, и благодаря этому показателю значительная часть потенциально неплатежеспособных заёмщиков отсеивается ещё до выдачи им кредита или займа.
Кроме того, многие крупные банки предлагают выгодные условия по рефинансированию кредитов, в том числе ипотеки, а в условиях самоизоляции некоторые банки продлили сроки погашения кредитов, некоторые – снизили процентные ставки. Так что банковский сектор под бдительным надзором ЦБ РФ уже делает всё возможное, чтобы предотвратить риски возникновения кредитного "пузыря". Да и потребительское поведение самих заёмщиков выглядит, с учётом досрочного отказа многих из них от кредитов в период высокой неопределённости, вполне рациональным и соответствует известному афоризму "помоги себе сам".