Специалисты предсказали стабилизацию цен на жилье
В обозримой перспективе кардинального роста цен на недвижимость ждать не стоит. Но и снижение рынку не грозит. К такому выводу пришли участники прошедшей в Петербурге XII Всероссийской конференции "Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство".
За последний год жилье подорожало по всей стране. По данным ЦИАН, самый заметный рост зафиксирован в СЗФО и ЦФО (23,6 и 23,1 процента соответственно). Медленнее всего жилье дорожает на Кавказе (11,7 процента). Но это, что называется, средняя температура по больнице. В Петербурге за год жилье стало дороже на 24,5 процента, в Пскове - на 29,5, в Калининграде - на 41,6 процента. А, например, в Сыктывкаре - на 9,7 процента.
Дорожает как первичка, так и вторичка, но драйвером роста цен, безусловно, являются новостройки. Как отметил на конференции вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз, на цены повлияло сразу несколько факторов.
Во-первых, подорожали стройматериалы. Минстрой проводит мониторинг 17 видов материалов, которые имеют наибольшее значение в строительстве. По данным ведомства, рост был отмечен по всем позициям, некоторые из них подорожали на 100 процентов.
- Мы понимаем, что если за границей металл продается дороже, то металлурги будут смотреть за рубеж. В какой-то момент благодаря ФАС рост цен был остановлен, - заявил Антон Мороз и подчеркнул: - Мы не можем исключить нового роста цен на стройматериалы, но сейчас есть ощущение, что мы достигли потолка.
В принципе строителям удалось достигнуть диалога с металлургами, те даже предложили строительным компаниям организовывать прямые поставки продукции, чтобы не платить перекупщикам, но эта схема оказалась для застройщиков невыгодной, поскольку минимальные партии проката оказывались слишком крупными даже для гигантов строительного рынка. Тем не менее пока установилось хрупкое равновесие, но металлоконструкции застройщики все-таки покупают по сложившимся ценам, а на прокат, к слову, приходится до десяти процентов от всех цен на стройматериалы.
Вторая причина роста цен - переход на проектное финансирование. Он еще не завершен, в целом с эскроу-счетами сейчас по всей стране возводится две трети новостроек. Ситуация в регионах разная, например, в Коми по эскроу сейчас заключается 99 процентов сделок на первичке. Но дело в том, что новое многоэтажное строительство ведется только в Сыктывкаре, соответственно, 99 процентов по эскроу - это один новый жилой комплекс, который открыл продажи. Похожая ситуация в Новгородской области, где 98 процентов сделок по договорам долевого участия заключались с использованием счетов эскроу. Правда, и общее количество сделок в регионе на первичке в первом полугодии составило 481 единицу.
В Петербурге по программе проектного финансирования заключено в первом полугодии 13 262 сделки, это 35 процентов от общего количества сделок с новостройками. Столь скромный показатель обусловлен тем, что перед вступлением в силу законодательства о проектном финансировании городские застройщики попытались максимально ускориться и начали возводить большое количество новых объектов. Поэтому в Петербурге пока большинство первичной недвижимости продается по старым правилам.
Тем не менее все новые проекты застройщики начинают уже на условиях проектного финансирования, когда жилье строится на кредитные средства банка. Деньги для компаний стали дорогими, что также сказалось на ценах на недвижимость.
Третий фактор удорожания - это потеря иностранных рабочих из-за пандемии. Сейчас мигранты постепенно возвращаются на стройки, но они работают уже на других условиях, требуя себе более высокую заработную плату. На рынке труда сейчас именно рабочие диктуют свои условия. В Петербурге и Ленобласти компании дефицита кадров не испытывают, в других регионах Северо-Запада нехватка рабочих продолжает быть ощутимой.
Главной точкой роста участники конференции назвали индивидуальное жилищное строительство. Здесь тоже есть свои сложности, так, с начала года произошло ощутимое подорожание древесины. Тем не менее практика показывает, что за пределами мегаполисов граждане отдают предпочтение именно частным домам.
Несмотря на колоссальные объемы строительства, эта отрасль почти не кредитуется.
В целом по стране на средства банков возводится не более двух проектов объектов частного сектора. Все остальные граждане строят, что называется, на свои.
По словам управляющего директора ДОМ.РФ Кирилла Гришанова, главная сложность возникает с залогом. Когда банк дает ипотеку под залог квартиры в строящемся доме, в кредитной организации пристально изучают проект, репутацию застройщика, разрешение на строительство. В случае с ипотекой под ИЖС залог выглядит более эфемерным, банк не знает, каким получится дом после завершения работ, будет ли он в принципе иметь какую-то рыночную цену. Более того, у банка нет уверенности в том, что объект не превратится в долгострой и предмет залога вообще появится.
- Тем не менее мы стали давать ипотеку под ИЖС, банковский сектор тоже начал выдавать такие кредиты. Но чтобы банки были готовы кредитовать, нужно разрабатывать стандартные проекты, - заявил Гришанов.
Дело в том, что строительные компании в сектор ИЖС практически не заходят. Немногочисленные проекты, созданные профессиональными застройщиками, это в основном коттеджные поселки. Большинство граждан сами разрабатывают проект ИЖС и при проведении тех или иных работ обращаются не в строительные компании, а ищут бригады, например, чтобы залить фундамент или положить кровлю. Сейчас, по крайней мере со стороны банковского сектора, есть запрос на то, чтобы на рынке появились строительные компании, которые по типовым проектам будут возводить частные дома под ключ. Такие проекты банки будут кредитовать уже охотнее. Но главное, по словам Гришанова, если строительный бизнес зайдет в сегмент ИЖС, то появится возможность формирования и в этой сфере системы эскроу-счетов, что станет гарантией для граждан, что их дом непременно будет построен.
Как в частном секторе, так и в кварталах многоквартирных домов сейчас, как никогда, актуален вопрос с инфраструктурой. Детские сады, школы, поликлиники, административные здания, учреждения культуры, как правило, возводятся по госконтрактам. Доля госзаказа в стройке достигает 50 процентов.
Если в процессе строительства обычной многоэтажки выросли цены на материалы, то застройщик решает вопрос просто: увеличивает цену квадратного метра. А госконтракты заключаются заранее, и цена там зафиксирована. Масштаб нынешнего роста цен на материалы оказался столь велик, что многие стройки соцобъектов рискуют остановиться, поскольку застройщик просто не сможет купить материалы по утвержденным сметам. Заместитель министра строительства и ЖКХ России Сергей Музыченко заявил на конференции, что сейчас делается все возможное, чтобы создать механизм продолжения строек. В частности, для контрактов продолжительностью более года появился алгоритм по увеличению итоговой сметы. Это самые крупные контракты, фундаментальные стройки.
Но, например, детские сады или школы строятся по контрактам сроком до года. Их новые правила не затронули.
Регионы ищут выход из ситуации, например, в ряде субъектов появились собственные нормативные акты, позволяющие корректировать цену госконтрактов. Такой закон, например, весной был принят в Ленинградской области. И. о. заместителя председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгений Барановский отметил, что в принятом региональном законе бремя доказывания изменения цены лежит на подрядчике, и сама процедура более сложная, чем в федеральном законе. Но ряд застройщиков этим нормативом уже воспользовались.
В целом по стране ситуацию планируется решать путем изменения ФЗ-44. По оценкам Минстроя, поправки, разрешающие корректировку суммы контракта, могут быть приняты уже осенью.
А уже с начала 2022 года в сфере госзаказа станет обязательным применение BIM-проектирования. Напрямую это нововведение с ценообразованием не связано, но по факту цифровая модель способна существенно повысить прозрачность строительных работ, в том числе и в части, касающейся сметы. На конференции был высказан тезис о том, что сейчас это особенно важно, ведь в условиях роста цен у некоторых застройщиков возникает желание отойти от проекта, взять материалы подешевле. Тем более что сейчас ряд требований для застройщиков из разряда обязательных переходят в добровольные.
- Но это не значит, что тот или иной сегмент не подлежит нормированию. Разница в том, что теперь застройщик сам будет определять, как он достигнет той или иной нормы, - отметил президент Национального союза строителей Антон Глушков.
В том, что цифровизация стройке необходима, сомневаться не приходится. Анвар Шамузафаров, вице-президент Российского союза строителей, привел в пример ситуацию с одной из многоэтажек в Новом Уренгое. Дом построили с теплым подвалом, где температура воздуха зимой поддерживалась на уровне плюс 18 градусов. В итоге вечная мерзлота начала таять, дом пошел трещинами. Но когда начались проверки, выяснилось, что по документам дом должен был отвечать всем северным требованиям, в частности, здание планировалось возвести на сваях и без отапливаемого подвала.
При применении "цифры" такие ситуации исключены. Правда, пока опыт применения BIM-проектирования есть только у нескольких компаний из числа "отличников" отрасли, к качеству их строительства вопросов ни у кого и так не возникает. А вот как на новую систему перейдут все остальные, пока неизвестно. Правда, в Минстрое тоже не склонны идеализировать ситуацию. Как отметил Сергей Музыченко, в ведомстве понимают, что изначально сами цифровые модели могут быть несовершенными, что с их применением могут возникать сложности, но с другой стороны, за этой технологией будущее, и надо же с чего-то начинать.