Президиум ВАС планирует рассмотреть важный спор по жилищной ипотеке
На следующей неделе президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрит интересный спор по жилищной ипотеке. Главный вопрос, который предстоит решить суду, актуален не только для сторон дела: может ли банк-покупатель потребовать обратного выкупа закладной с банка-продавца, если спустя продолжительное время после сделки качество ссуды резко ухудшилось? Положительный ответ на него ставит под угрозу развитие вторичного рынка ипотеки в России, указывают эксперты.
Сторонами спора являются ВТБ 24 и Башинвестбанк. Как следует из определения о передаче дела на пересмотр в порядке надзора, в декабре 2007 года ВТБ 24 купил у Башинвестбанка закладную, которая удостоверяла права по ипотечному кредиту, выданному гражданину на покупку квартиры. Спустя год сделка по продаже квартиры была признана недействительной, и районный суд постановил вернуть жилье законному владельцу. ВТБ 24 остался без обеспечения по приобретенной ссуде и потребовал от Башинвестбанка выкупить закладную обратно по номиналу, а также заплатить проценты за пользование чужими деньгами.
Такое условие было в договоре купли-продажи закладной, но выполнять его по первому требованию Башинвестбанк отказался, и ВТБ 24 обратился в суд. Ответчик ссылался, что по условиям договора покупатель закладной может признать кредит некачественным только в течение 30 дней с момента перехода прав требования по нему. Тем не менее арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск и взыскали с Башинвестбанка 1,9 млн руб., посчитав, что этот срок действует лишь для случаев выявления покупателем недостатков в документах и не распространяется на ухудшение качества самой ссуды.
Коллегия судей ВАС в правомерности такого подхода усомнилась и передала дело для пересмотра в президиум, указав, что позиция нижестоящих судебных инстанций "противоречит сути гражданско-правовых и банковских обязательств, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании". В частности, тройка судей обратила внимание на то, что ряд записанных в договоре условий признания кредита некачественным — например, снижение остатка ссудной задолженности менее $5 тыс.— в течение срока действия договора реализуется с большой долей вероятности. Возникающее из-за этого право покупателя закладной потребовать от продавца ее обратного выкупа в любой момент, пока не истек срок погашения кредита, "не отвечает цели заключения договора и природе ипотечных отношений". Поэтому по истечении установленного 30-дневного срока для возврата кредита продавцу риски по нему несет покупатель, сделала вывод коллегия ВАС.
В Башинвестбанке приводят следующие аргументы. Договор о выкупе закладной с ВТБ 24 был заключен еще до санации банка (Бинбанком) и подписан предыдущим менеджментом. При этом хотя продажа кредитов, выданных по стандартам крупных ипотечных игроков, была для Башинвестбанка обычной практикой, в соглашениях с другими банками подобных условий обратного выкупа не было. "По решению суда мы уже произвели обратный выкуп этой закладной на условиях, прописанных в договоре,— пояснил "Ъ" первый зампред Башинвестбанка Тамерлан Мизиев.— Однако принципиально считаем их нерыночными, сами бы сделку на таких условиях никогда не заключили, поэтому и обратились в ВАС". Экономическая выгода в таком договоре есть только для покупателя, настаивает господин Мизиев: "Пока кредит обслуживается, он получает проценты по нему, а если качество ссуды ухудшается, возвращает ее продавцу по номиналу, не только ничего не потеряв, но еще и заработав". Продавец же, реализовав кредит, не только лишается доходов по нему, но и до окончания его срока несет риски по обратному выкупу. У ВТБ 24 другая логика. Поскольку ипотечные кредиты продаются большими пулами, 30 дней на скрупулезную проверку их качества покупателю физически недостаточно, тогда как время продавца на это не ограничено, пояснили "Ъ" в ВТБ 24.
Опрошенные "Ъ" участники рынка, практикующие продажу активов с условием обратного выкупа, риски на продавца перекладывают более избирательно. Так, в Агентстве по страхованию вкладов, продающем активы санированных банков, готовы выкупать обратно только те из них, ухудшение качества которых наступило до продажи и не было вовремя замечено. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию требует обратного выкупа в случае несоответствия документации по ним стандартам АИЖК либо если дефолт по ипотеке наступил вскоре после его покупки. "Обратный выкуп закладной спустя длительное время после приобретения может быть логически обоснован, если покупатель докажет вину продавца в последующем ухудшении качества кредита,— говорит директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин.— Если же продавец невиновен, риск дефолта или ухудшения качества кредита должен нести покупатель". Перемещение всех рисков на продавца, в случае если такой подход станет правилом, закрепленным решением ВАС, может подорвать и без того не слишком развитый в России вторичный рынок ипотеки, заключил он. Обратное решение также не будет способствовать развитию рынка, так как снизит ответственность продавцов, парируют в ВТБ 24. "Схема массовой покупки ипотечных закладных в силу своей природы — интересы продавца краткосрочны, а покупателя долгосрочны — оказалась сопряжена с зачастую недобросовестным подходом со стороны продавцов, поэтому мы отказались от такой практики и активизировали работу по привлечению их к ответственности",— отметил зампред правления ВТБ 24 Анатолий Печатников. Предварительно коллегия судей ВАС поддержала продавца. Окончательное решение президиума ВАС по этому делу будет вынесено во вторник.