Ставки высоки. Спрос будет снижаться, но льготная ипотека притормозит падение
Льготная ипотека — не единственная, но важная мера поддержки строительной отрасли, так как без спроса на квартиры остальные действия со стороны государства будут во многом бессмысленны. Однако выросшие за два года цены и увеличенная ставка значительно сокращают круг потенциальных покупателей, поэтому эффект может быть не столь значительным, как весной 2020 года.
О том, как будет развиваться строительный рынок в 2022 году, о перспективах появления нового предложения на рынке и проектном финансировании говорили представители строительной и банковской отрасли, а также эксперты на круглом столе, организованном СРО А «Объединение строителей СПб» при поддержке портала «ТТ Финанс».
Меры поддержки строительной отрасли на федеральном уровне уже реализованы в двух законах и десятке постановлений, сообщил генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. Они касаются механизмов увеличения цены по госконтрактам, запрета на включение в реестр недобросовестных поставщиков, введен мораторий на штрафные санкции для застройщиков, если договор долевого участия исполнен не вовремя и в целом установлен особый порядок передачи квартир по ДДУ. Также есть поручение президента по субсидированию процентной ставки в рамках проектного финансирования, сохранены условия по сельской и семейной ипотеке, а по льготной установлены новые параметры — 12% годовых и лимит в 12 млн рублей.
Предложения от строителей продолжают поступать, в частности, в Петербурге предлагают предоставить компаниям отсрочки по оплате налогов — на землю, на прибыль и на доходы физических лиц — до конца 2022 года. «НДФЛ — это серьезная нагрузка для компаний, в строительной отрасли занято 300 тыс. человек, при средней зарплате 60 тыс. рублей это около 2 млрд рублей в бюджет ежемесячно», — отметил Белоусов. Также предлагается пересмотреть соглашения по вводу соцобъектов, так как в связи со снижением спроса на квартиры заполняемость объектов будет не такой критичной и опережающими темпами вводить уже не так необходимо. Строители предлагают отменить общественные слушания по изменениям в Генплан, правила землепользования и застройки и проекты планировки территории.
После активного марта
Все меры поддержки строительной отрасли актуальны тогда, когда есть спрос на жилье. А при нынешних высоких ценах без ипотеки купить квартиру становится практически невозможно. Хотя в марте был приток покупателей, в том числе с наличными деньгами, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group).
Поведение застройщиков при этом было разным, говорит она: кто-то сделал остановку на какое-то время, чтобы решить, что делать с ценами, кто-то продолжал продавать квартиры, попутно меняя условия, кто-то и вовсе заморозил цены. В тех проектах, где цены повышались, метр подорожал минимум на 5 тыс. рублей, максимум — на 20–25 тыс. рублей. Позиция во многом зависела от наличия товарного запаса, а также необходимости выдерживать определенный уровень продаж.
«Результаты марта хорошие, плюс 15–20% к февралю, так как покупатели стремились завершить сделки, — говорит Ольга Трошева. — В наибольшем выигрыше оказались ведущие застройщики, которые незначительно увеличили цены».
В связи с выросшей ключевой ставкой новые сделки по стандартным программам свелись к минимуму, а на льготные пришлось 65% ипотечных сделок.
Что касается предложения, то сейчас в экспозиции в сегменте масс-маркет, по словам Ольги Трошевой, находится около 60–70 тыс. квартир. При реализации 6–7 тыс. квартир в месяц запаса хватит примерно на 10 месяцев — год.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», рост цен с начала года уже составил 12% в Петербурге, а в пригородной зоне и вовсе 20%. Таким образом, разница в цене между периферийными объектами, находящимися в городе и в области, практически нивелировалась.
В связи с этим возникает вопрос — будут ли расти цены дальше и в каких пределах.
«Сейчас такой момент высокой степени неопределенности — что-то похожее мы наблюдали в 2008 году, когда большинство участников рынка были не готовы к таким масштабным изменениям, поэтому говорить о динамике цен пока преждевременно», — отметил вице-президент по инвестициям Knight Frank Николай Пашков. По его словам, цена будет определяться балансом спроса и предложения.
«Сложно ожидать, что спрос будет не то чтобы расти, а хотя бы сохранится на уровне прошлого года, — подчеркнул он. — Да, есть решение по субсидированию ипотеки, но это все-таки 12%. Вспомним, что когда ввели льготную ипотеку под 7%, то это отчасти стимулировало резкий рост цен. И по итогам получилось, что ипотечный платеж стал выше, чем был до субсидирования. И цены выросли настолько, что под 12% платеж даже за однушку в пригороде становится слишком большим».
В марте спрос носил панический характер, уверен эксперт — когда в стране происходит что-то неприятное, люди почти всегда идут покупать недвижимость. Не в пользу рынка играет также то, что по вторичному рынку ипотека никак не субсидируется. При этом значительная часть сделок на рынке новостроек осуществляется так: люди продают свою старую квартиру, на разницу между этой ценой и новой квартирой берут ипотеку. Но так как ипотека на вторичном рынке не субсидируется, все сложнее становится продать квартиру на вторичке, цепочки удлиняются. «В случае снижения спроса, вероятно, произойдет заморозка цен, — поясняет Николай Пашков. — В самом худшем варианте рынок может откатиться до нулевых годов, когда строили мало, а жилье покупали только очень состоятельные люди, когда не было никакой ипотеки. Но я думаю, что до этого у нас все-таки не дойдет».
Поведение застройщиков, как уже отмечалось выше, в марте было разным.
«Мы сделали паузу, чтобы пересчитать финансовые модели наших проектов, — объясняет генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева, — У нас большие объемы, и когда строишь 100 тыс. м2 в одной локации, то важно не ошибиться в расчетах». Не было в марте никаких акций и скидок.
По ее словам, рост себестоимости оценивается в этом году в 30–50%, так как дорожают даже те материалы, которые на первый взгляд не являются импортосодержащими.
«Мы пересмотрели финансовую модель, цены, наш план, согласовали с нашими финансовыми партнерами, — добавила Альшаева. — Также мы сократили объемы продаж на ближайшие пару лет для того, чтобы более пристально смотреть на себестоимость — наверное, мы сможем оценить рост к осени. С оптимизированными планами мы примем решение дополнительно субсидировать ставки по отдельным объектам со Сбером и ВТБ, чтобы помогать нашим клиентам покупать недвижимость».
По-разному вели себя и покупатели: кто-то нес наличные деньги и покупал квартиру, кто-то, наоборот, хранил их в ячейке, а кто-то просто спрятал. При этом покупатели интересовались по большей степени вторичной недвижимостью или новостройками на высокой стадии готовности. Приобретение «на котловане» в текущих условиях, конечно, таит в себе риски, и застройщики это тоже осознают.
А банки что?
Основная масса домов сейчас строится с привлечением банковских средств — проектное финансирование предполагает определенные темпы продаж и наполнения эскроу-счетов.
«В кредитном договоре с банками прописаны ежеквартальные планы, — поясняет Анжелика Альшаева. — Но у нас был запас денег на эскроу-счетах, который позволил в марте наблюдать за ситуацией. По итогу мы провели переговоры с банком по оптимизации, так как никому не надо, чтобы застройщики продавали себе в минус».
В частности, в текущих условиях планируется 20% квартир в ряде объектов оставлять на продажу после ввода объекта в эксплуатацию. Раньше же была базовая установка — продать все до ввода в эксплуатацию.
Пресс-секретарь банка «Открытие» по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров отметил, что большая часть проектов, которые сейчас реализуются, уже наполнены эскроу-счетами больше чем на 100% от объемов проектного финансирования и поэтому кредитуются по минимальной процентной ставке.
Базовые ставки для новых проектов в моменте являются заградительными, но банки рассчитывают, что спустя какое-то время ключевая ставка снизится, а за ней — подешевеет и проектное финансирование. Напомним, что есть и поручение президента разработать программу по субсидированию ставки по проектному финансированию для жилищного строительства.
Что касается ипотеки, то здесь поддержка рынка недвижимости плавно перетекает из одного кризиса в другой, отметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. По ее словам, если взять официальную статистику Центробанка по выдаче ипотеки за 2 месяца (январь и февраль) плюс прогноз по марту, то получится, что в целом по России объем выдачи вырос примерно на 8–10%. А вот в Петербурге роста нет — объемы выдачи сохраняются на уровне прошлого года за счет роста цен — кредитов в первом квартале берут меньше, но квартиры стоят дороже.
«В марте народ пошел покупать квартиры, но не было спонтанных покупок в тех объемах, которые были раньше», — комментирует Татьяна Хоботова.
С ростом ставки по льготной ипотеке вырастет и платеж. Так, при среднем размере кредита на новостройки по банку в Петербурге в 7,7 млн рублей и среднем сроке 22 года при ставке в 7% он составлял 57 тыс. рублей в месяц, то при ставке 12% и тех же параметрах — это будет уже 83 тыс. рублей в месяц.
Это, конечно, уменьшает количество тех, кто может взять кредит, но все-таки возможность сохраняется. Плюс сохраняются ставки по семейной ипотеке, что будет дополнительной поддержкой для семей с детьми.