Рекорды в прошлом: спрос на жилье и ипотеку начал снижаться

Февраль вслед за январем продемонстрировал высокий спрос на жилье в Москве. Росреестр зафиксировал сразу три рекорда по сделкам — на вторичке, на рынках новостроек и ипотеки. Уже в марте аналитики фиксируют снижение спроса на жилье и ипотеку в столице, особенно на вторичном рынке. Это последние рекорды перед снижением на рынке, полагают они. Но в полной мере оценить последствия для отрасли эксперты смогут только в апреле, когда спадет ажиотажный спрос, а власти назовут меры поддержки строительной отрасли, чтобы прогнозировать уровень спроса.

Редакция зафиксировала последние рекорды на рынка жилья Москвы, а аналитики объяснили причину ажиотажа на рынке и дали краткосрочный прогноз по спросу на жилье и ипотеку в столице.

Февральские рекорды на вторичке сменятся снижением спроса в марте

Число сделок со вторичкой в Москве достигло в феврале максимума за восемь лет. По данным Росреестра, в феврале 2022 года на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано 13,4 тыс. сделок. Это на 11,2% превышает показатель февраля 2021-го и на 44,3% больше, чем январе этого года, который также стал рекордным.

Рекорд по сделкам со вторичными квартирами связан с тем, что люди пытались «заскочить в последний вагон» и по ранее одобренным заявкам купить квартиру в ипотеку, пояснил руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, спрос на вторичке, как и рынке жилья в целом, будет постепенно снижаться, а новой дешевой ипотеки пока ждать не стоит. Уже сейчас эксперты наблюдают торможение сделок.

В марте аналитики не прогнозируют сильного падения спроса, поскольку сделки еще заключаются по ранее согласованным заявкам, по старым условиям и ставкам по ипотеке. «В марте есть сделки, которые тормозятся, но не отменяются. Но вторичный рынок пострадает сильнее, поскольку здесь, в отличие от новостроек, не действовали субсидированные программы застройщиков и господдержка», — отмечает Дмитрий Таганов.

А вот что будет в апреле — пока непонятно, рынок реагирует на внешние обстоятельства, а они сейчас слишком неопределенные, продолжает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости». «Время рекордов пока заканчивается. И ценам давно пора взять паузу — они и так в столице уже доросли до каких-то немыслимых пределов и сильно ограничивают спрос», — отметил Дмитрий Таганов.

Рекордов с новостройками в марте не будет

Росреестр фиксирует ажиотажный спрос на рынке новостроек Москвы второй месяц подряд. В феврале 2022 года в столице зарегистрировано более 14 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это на 37% больше, чем месяцем ранее (10 239). В годовом выражении показатель февраля увеличился на 24,6%.

По мнению эксперта «ЦИАН.Аналитики» Виктории Кирюхиной, высокому спросу на рынке новостроек способствовало прежде всего ослабление курса рубля — покупатели перекладывали накопления в квадратные метры, как было и в 2014 году. Спрос формировали и формируют потенциальные ипотечные заемщики, успевшие получить одобренные решения по ипотеке от банков под более низкие ставки еще до 28 февраля. «Эту волну спроса мы увидим в сделках уже по итогам марта», — говорит она.

Сейчас спрос постепенно снижается. По оценкам ЦИАН, потенциальная активность (число просмотров объявлений новостроек) в первой половине марта примерно на 12–15% ниже по сравнению со второй половиной февраля. Девелоперы уже отреагировали на корректировку спроса более аккуратной индексацией цен.

Аналитики ЦИАН не ожидают резкого падения спроса в марте за счет ипотечников, которым были одобрены кредиты еще по старым условиям. До конца марта также действует и льготная ипотека в ее текущей редакции. «Рекордов по сделкам в марте не будет. Но в полной мере оценить последствия для отрасли мы сможем только в апреле, когда, во-первых, спадет ажиотажный спрос. Во-вторых, льготная ипотека будет доступна, но по новым условиям и более высоким ставкам», — пояснила Виктория Кирюхина.

Падение ипотеки на вторичке будет сильнее

Февраль стал также рекордным для столичного рынка ипотеки. По данным Росреестра, в последний месяц зимы на рынке жилья Москвы было зарегистрировано 10,8 тыс. ипотечных сделок. Это рекордный показатель для февраля. По числу зарегистрированных сделок февраль 2022 года на 33,5% превзошел показатель того же месяца 2020 года и на 18% — показатель февраля 2021 года (9,1 тыс.). По сравнению с январем 2022 года число зарегистрированных сделок выросло на 29,8%.

Февральский рекорд эксперты связывают с комплексом причин. Во-первых, это ожидание существенного увеличения ипотечных ставок, поясняет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Покупатели стремились успеть приобрести жилье в кредит по еще относительно невысоким ставкам, пояснил эксперт. Во-вторых, общая геополитическая напряженность также могла сыграть роль в повышенном спросе, хотя и довольно незначительную. «Если говорить об украинском факторе, то его влияние на ситуацию в феврале еще не «вызрело» и вряд ли могло иметь сколько-нибудь серьезное значение», — уточнил Алексей Волков.

Согласна с коллегой директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее словам, рекорд февраля был, скорее всего, связан с тем, что граждане оформляли кредиты в ожидании дальнейшего роста цен на жилье и увеличения процентных ставок из-за ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ.

Но уже в марте эксперты ожидают сокращения ипотечного спроса на фоне заградительного повышения ипотечных ставок, санкций и геополитической ситуации. Наибольшее снижение будет на вторичном рынке, где нет дополнительной ипотечной поддержки в виде программ от застройщиков или государства. «В марте ипотека на вторичное жилье может показать падение на 40–50% и более. Однако рынок в этом месяце поддержат выдачи ипотеки на первичном рынке по льготным программам, которые пока продолжают действовать на прежних условиях, и кредитование по уже одобренным заявкам (хотя многие банки повышали ставки и по ним)», — прогнозирует директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».

«В ближайшие месяцы можно ожидать существенного сокращения выдачи любых розничных кредитов, сравнимого по масштабам с «карантинным» падением выдачи весной 2020 года», — подытожил директор по маркетингу НБКИ.