Рост цен на новостройки загоняет покупателей в котлован
Дольщики продолжают активно покупать квартиры на стадии котлована. Несмотря на эскроу-счетов пока жилье на начальной стадии позволяет сэкономить до 20-30%. Для ухода с рынка "премии за стадию" должно пройти несколько лет, говорят эксперты.
Растущие цены рождают спрос на котлован
Квартиры на нулевых стадиях готовности продолжают пользоваться популярностью у дольщиков. Если летом прошлого года на этапе котлована продавалось 26% квартир в старых границах Москвы, а в Подмосковье – 19%, то за год доля таких сделок выросла до 40% и 35% соответственно (в 1,5-1,8 раза), рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Доля котлованных сделок в Новой Москве несколько снизилась: с 50% до 44%.
По данным "Метриум", этим летом четверть всех ДДУ было заключено на покупку жилья на стадии котлована. Для сравнения прошлым летом этот показатель составлял - 23%, а в первом квартале 2019 года – всего 16%.Таким образом, по мере приближения к "экватору" 2019 года (переходу на новые правила) спрос на квартиры на котловане увеличился, отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.
Аналогичные данные называют и в агентстве недвижимости "БОН ТОН". По итогам второго квартала, на этапе нулевого цикла приобретается большая часть квартир - 24,3% от совокупного спроса. На втором месте - предложение в стадии фасадно-монтажных работ (21,8%), на третьем – в процессе монтажа первых этажей 16,7%. Причем, доля квартир на этапе котлована является наибольшей в бизнес-и премиум-классах – по 38% и 45% соответственно, отмечает гендиректор компании Наталия Кузнецова.
Увеличение доли сделок на ранних этапах строительства в Московском регионе связано с подорожанием квартир в новостройках. "Последние 12 месяцев на рынке устойчиво растут цены и покупатели стремятся найти для себя наиболее доступные варианты. Причем аналогичная тенденция наблюдается и в большинстве крупных региональных центров", - отмечает Алексей Попов.
По данным ЦИАН, если в 2018 году новые корпуса в "старой" Москве выходили в среднем по 185 тыс рублей за кв м, то в этом году уже по 192 тыс рублей. В Новой Москве и области прирост цен нового предложения на котловане еще заметнее: со 109 до 129 тыс рублей за кв м в Новой Москве и с 76 до 86 тыс рублей за кв м в Подмосковье. По разным оценкам, за год квартиры в новостройках подорожали на 7-10%. Причем новые жилые проекты с использованием эскроу-счетов выходили на рынок дороже, чем новостройки, где действовала старая схема. Разница, по подсчетам "Метриум", могла достигать 14%.
В Новой Москве доля "котлованных" сделок ожидаемо снижается, так как в этой части агломерации в последние кварталы выходит все меньше нового предложения. Новые разрешения на проекты в ближней части Новомосковского округа в последнее время выдаются неохотно, поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН.
Также увеличению сделок на этапе котлована способствовал инвестиционный интерес, добавляет управляющий партнер компании "Метриум". "Инвесторы проявляли особенную активность ввиду вступления в силу поправок в 214-ФЗ, планируя заработать не только по мере роста стадии готовности объекта, но и за счет общего увеличения цен из-за перехода на новую схему финансирования", - поясняет она.
При этом, по оценкам "Метриум", больше всего сделок приходится на квартиры на этапе монтажных работ - это 46% продаж. Это в своем роде "золотая середина" с точки зрения цены и качества. Стоимость кв м еще не достигла максимума, при этом до ввода в эксплуатацию остается примерно год. Это особенно актуально для тех, кто выплачивает ипотеку и одновременно арендует жилье, отмечает Мария Литинецкая.
В ГК ФСК (входит в число крупнейших застройщиков), напротив, говорят, что большая доля сделок составляют квартиры на начальных стадиях, достигая 50-70% в зависимости от проекта.
"По сравнению с прошлым летом и началом года разительной динамики в расслоении спроса не зафиксировано, доля сделок на нулевом этапе остается стабильно высокой. Основная причина проста – это более доступная стоимость на старте", - поясняет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Экономить можно будет еще несколько лет
Главный плюс покупки жилья на стадии котлована – низкие цены. Предлагая такую стоимость, девелопер "платит" дольщику за риски. Пока основная часть застройщиков работает по старым правилам, покупатель может и дальше экономить, так как издержки на проектное финансирование не приходится закладывать в стоимость жилья. Согласно данным московских властей, застройщики только 25% новостроек перешли на эскроу-счета. По оценкам ДОМ.РФ, в целом по стране с использованием эскроу строится порядка 12% жилья. К концу года показатель должен вырасти до 25%.
Пока эксперты не отмечают существенного сокращения ценовой разницы между квартирой на этапе котлована и готовым жильем. Текущая дельта варьируется в пределах 15-20%, в зависимости от класса проекта, говорит Ольга Тумайкина. Тотального снижения не произошло, она немного скорректировалось в сторону уменьшения до 10-15% по ряду проектов. Тем не менее, все зависит от проектов: в наиболее ликвидных и хорошо узнаваемых она снизилась, в остальных – осталась на уровне прошлого года.
По оценкам "Бон Тон", сейчас разница в цене между котлованом и завершающими стадиями в комфорт-классе составляет 10%. Средняя цена квадратного метра на нулевом цикле равна 156 тыс рублей, на стадии ввода – 172 тыс рублей. Таким образом, квартира в 40 квадратов на нулевой стадии обойдется 6,2 млн рублей, в финале – 6,8 млн рублей, экономия – 600 тыс рублей. Плюс к этому добавить рост цен на новостройки в целом – выгода будет еще существеннее. В бизнес-классе эта разница составляет в среднем 15%. Стоимость предложения на нулевом цикле - 217 тыс рублей за кв м, на стадии ввода – 256 тыс рублей за кв м. В данном случае экономия – в районе 1,5 млн рублей.
При этом, вполне ожидаемо, что с переходом на новую модель эта разница постепенно будет сокращаться. Для застройщика закрывается доступ к средствам дольщиков – деньги остаются на эскроу-счетах до полной готовности объекта. Девелоперам приходится строить проекты на собственные или заемные средства. Поэтому риски покупки на котловане сведены к нулю.
"Соответственно, возникает логичный вопрос: продолжат ли сами застройщики выводить объекты на начальной стадии? Есть вероятность того, что инвесторы будут выходить с новостройками, как минимум в средней стадии строительной готовности, чтобы продать их дороже, так как приходится компенсировать расходы на привлечение проектного финансирования", - полагает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.
Финансовая модель реализации по эскроу-счетам не предполагает скачкообразного роста, что касается как цены, так и объемов реализации. В среднем данный механизм настроен на постоянный приток покупателей с учетом более высокого ценового уровня. По мнению Наталии Кузнецовой, при новой финансовой модели старт продаж на стадии котлована не будет сопровождаться ажиотажным спросом в силу увеличения ценовой базы. В режиме продаж по эскроу-счетам потребителю не выгодно заходить в проекты на нулевом цикле, поскольку разница в цене не будет компенсировать риски недостроя.
Прогнозируемо разница постепенно будет сокращаться, соглашается коммерческий директор ГК ФСК. При этом, надо учитывать и другой немаловажный фактор – фактор покупательской способности, отмечает она. Согласно данным Росстата, доходы россиян уже несколько лет продолжают сокращаться.
Пока что заметных изменений на рынке не произошло. В среднем цены в готовых домах "от застройщика" на 30% дороже, чем в аналогах на котловане, год назад разброс был похожим, говорит Алексей Попов.
"Московский рынок новостроек достаточно консервативен, для ухода с рынка "премии за стадию" должно пройти несколько лет, чтобы покупатели адаптировались к новой схеме реализации квартир", - считает он.
Сейчас многие покупатели совершают сделки, в том числе под влиянием информационного фона ("покупайте сейчас, пока не стало дороже"). По этой причине в среднесрочной перспективе сохранится и активность покупателей сегменте новостроек на ранних стадиях строительства: там лоты дешевле, что является одним из ключевых факторов принятия решений, и разброс цен внутри строительного цикла новостройки.