Хороший декабрь «съел» спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в январе-феврале
Относительно успешные продажи в конце 2022-го, когда покупатели спешили оформить ипотеку в преддверии повышения ставок, ожидаемо привели к провалу спроса на новостройки в начале 2023-го. Тем более что январь и сам по себе – самый неудачный месяц года. Надежды на восстановление рынка застройщики связывают с семейной ипотекой.
В январе 2023 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5 777 договоров долевого строительства жилья (ДДУ) – на 35,4% меньше, чем в декабре 2022 г. В годовом выражении показатель сократился на 15,2%.
По мнению Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в январском спаде продаж виновата не только сезонность (январь – традиционно самый «плохой» месяц на рынке недвижимости), но и реализация значительной части спроса в декабре на фоне сообщений о грядущей отмене околонулевых ставок по ипотеке от застройщиков.
Опасения по поводу судьбы наиболее популярной госпрограммы – льготной ипотеки - также подстегивали активность покупателей. «В конце прошлого года на рынке новостроек Москвы и области мы наблюдали высокую активность. Многие покупатели, опасаясь, что льготная ипотека не будет продлена или ставка по ней повысится, стремились приобрести квартиру до конца года, не откладывая (о продлении льготной ипотеки до середины 2024 г., но с повышением ставки с 7% до 8%, стало известно в середине декабря – прим. ред.). По этой причине в январе и в начале февраля имеет место некоторое затишье: существующий объем спроса был «выбран», а новый еще не сформировался. В силу названных причин основной интерес покупатели проявляли к «акционным» объектам. Особенно - с ограниченным количеством лотов или сроком действия. В частности, более 90% обращений в нашу компанию в этот период было по акции «15 квартир со скидкой в 15%», - поясняет Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус».
Как следствие, если в «декабре спрос отрос в среднем на 32% по сравнению с уровнем ноября, то в январе падение составило в целом по московскому региону 33%», говорит Цветкова.
То, что спрос в начале года упал в основном из-за недостатка ипотечников, подтверждают данные Est-a-Tet: число кредитных сделок на рынке новостроек «старой» Москвы сократилось на 35,5% к декабрю. При этом доля ипотеки на рынке изменилась не сильно:
Как следствие, за МКАД, где рынок больше зависит от ипотеки, спрос упал сильнее, чем в «старой» Москве. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в январе на старомосковском рынке было заключено 3,9 тыс. ДДУ. По сравнению с декабрем 2022 г. продажи снизились на 33,2%, а относительно января 2022-го – на 15,6%. В Новой Москве количество ДДУ уменьшилось на 38,1% и 37% соответственно, до 12 тыс. ДДУ, в Подмосковье – на 38% и 40,6% (до 2,6 тыс. ДДУ).
Похожую статистику приводит и департамент проектного консалтинга Est-a-Tet, который учитывает только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:
Впрочем, январское падение спроса не было драматическим, считают в Est-a-Tet: «Снижение спроса в январе характерно для стабильного рынка, подверженного влиянию сезонности. Так, например, в январе 2022 г. спрос в границах старой Москвы по сравнению с декабрем 2021 г. снизился на 36%».
Тем более, что «после 15 числа обращения вернулись на уровень декабря 2022 г.», добавляет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». А в первую неделю февраля количество обращений в компанию от потенциальных покупателей увеличилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом января. Продажи по всем проектам «Сити-XXI век» по итогам первой недели февраля выросли на 5% относительно того же периода предыдущего месяца.
Однако покупательская активность по-прежнему значительно отстает от уровня прошлого года: по сравнению с январем-февралем 2022 г. реализованный спрос сократился на 20-30%, отмечает Мария Могилевцева-Головина.
Надежды на рост спроса – в будущем - застройщики связывают с либерализацией условий по программе семейной ипотеки. Напомним, с начала 2023 г. квартиру по этой программе могут купить все семьи с двумя несовершеннолетними детьми (раньше опция была доступна только семьям с детьми, родившимися после 2018 г.). «В январе и начале февраля довольно явно наметился новый круг покупателей – семьи с двумя детьми, родившимися до 2018 г. …В первые недели наступившего года количество запросов от этой целевой группы не очень велико, но оно постепенно растет. Думаю, в ближайшие месяцы мы увидим существенное увеличение спроса по новой семейной ипотеке», - полагает Алексей Шаров.
Также он рассчитывает, что в ближайшие месяцы восстановится спрос и на льготную ипотеку: «С одной стороны, рынок адаптируется к новой ставке и отказу от «околонулевых» субсидированных программ. С другой – просто появится новый пул потребителей, для которых в силу их собственных жизненных обстоятельств жилищный вопрос станет актуальным. Новая волна спроса сейчас только формируется и через несколько месяцев мы наверняка увидим рост интереса к новостройкам при условии отсутствия негативных изменений в макроэкономике».