«Набор ажиотажей»: спрос на новостройки снова вырос. Что дальше?
Россияне активно интересуются первичным жильем на фоне роста рыночных ставок по ипотеке — такая ситуация, возможно, сохранится и в сентябре. ЦБ видит в сложившейся ситуации риски для рынка
Интерес к новостройкам в России сохраняется высоким: на неделе с 14 по 20 августа (33-я неделя года) индекс спроса ЦИАН продолжил рост, следует из предоставленных редакции расчетов аналитиков платформы. Тренд подтверждают аналитики «Домклик» и другие участники рынка.
Спрос на новостройки продолжает расти
Таким образом, существенный подъем ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 15 августа и последовавшая за ним коррекция банковских условий пока не затормозили интерес к новостройкам. «Метрики потенциального спроса не снижаются как из-за общего сезонного роста активности на рынке, так и благодаря покупателям с живыми деньгами (в том числе выгодно конвертировавших их на пиковых значениях курса) и тех, у кого на руках остаются ипотечные одобрения по старым условиям», — поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
В компании отмечают, что потенциальный спрос конвертируется в сделки — этот вывод делается на основании снижения числа доступных объявлений (примерно на 8% за месяц). О растущем спросе в августе говорят и аналитики «Домклик». По статистике ипотечных сделок Сбербанка, которую приводят эксперты, доля первичного рынка по предварительным итогам августа составила 23,7% против 19,7% в июле. «Мы ожидаем, что доля сделок на покупку жилья в новостройках вырастет, — прогнозируют аналитики «Домклик». — Что касается цен, пока рано говорить о влиянии ключевой ставки на стоимость жилья. В августе мы фиксировали рост по России (+2,3%), но менее выраженный, чем в июне (+2,7%) и июле (+3,2%)».
Россияне стремятся оформить ипотеку по одобренным ранее заявкам
В 20-х числах августа «Сбер», ВТБ и другие крупные игроки подняли рыночные ставки по ипотеке, однако ранее одобренные заявки будут действительны еще в сентябре. Так, Сбербанк будет выдавать ипотеку по таким заявкам на прежних условиях в течение 90 дней с даты одобрения. В банке ВТБ ранее одобренные заявки принимают до 18 сентября.
Исходя из этого, активность покупателей может сохраняться на высоком уровне и в сентябре. Спрос дополнительно поддержит и льготная ипотека: условия по этим программам не менялись, и ставки остались однозначными. В Минфине в конце августа заявляли об отсутствии планов по изменению этих условий.
Спрос перераспределяется в сторону льготной ипотеки. Чем это опасно?
Вместе с тем, напоминает Вера Стефан, даже при неизменных ставках по госпрограммам покупатели почувствуют на себе рост ключевой. «Комиссионные вознаграждения банкам со стороны застройщиков вырастут, поэтому цена недвижимости для клиента станет выше», — прогнозирует эксперт. В дальнейшем рынок столкнется со спадом спроса, уверена Стефан: «Нас ждет спад на один-два месяца, это очевидно. В последний раз такое резкое повышение ключевой ставки произошло в конце февраля 2022 года, и оно привело к падению спроса почти на 50%. В настоящий момент такого сильного спада не произойдет, потому что на рынке продолжают действовать субсидированные ипотечные программы для разных категорий покупателей. Но людям точно потребуется время, чтобы психологически смириться с новыми реалиями и ухудшившимися условиями по ипотеке».
Недавно «Сбер» спрогнозировал новый ипотечный рекорд по итогам августа — как по выдачам в целом, так и по льготной ипотеке. Выдача банка по госпрограммам, таким образом, станет рекордной четвертый месяц подряд.
В Центробанке сегодня, 31 августа, заявили о рисках из-за отставания спроса на новостройки от текущих темпов строительства. «Есть все основания ожидать снижения спроса, а то, что происходит сейчас, — скорее, набор разных ажиотажей, связанных с ожиданиями покупателей. Это не системное восстановление рынка, а разовые события», — отметил начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов. Представитель регулятора подчеркнул, что, по его мнению, потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан.