Новостройки растеряли покупателей
Резкий рост цен на новостройки на фоне перехода жилищного строительства на проектное финансирование в третьем квартале стоил застройщикам 16% продаж. Чтобы вернуть покупателей, уже в начале 2020 года девелоперы могут столкнуться с необходимостью снижать цены. Но из-за растущей себестоимости строительства такая возможность может быть не у всех участников рынка.
VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
В третьем квартале 2019 года в России было номинально зарегистрировано 162 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 33% меньше, чем кварталом ранее. Такие расчеты на базе данных Росреестра приводят аналитики ЦИАН. Реальное падение числа ДДУ они оценивают в 16%. Разницу аналитики объясняют высокой долей нерыночных сделок. Согласно оценкам ЦИАН, 20% продаж во втором квартале пришлось на соглашения, по которым застройщики продавали ДДУ аффилированным структурам, стремясь отсрочить переход на проектное финансирование. Относительно третьего квартала 2018 года в июле—сентябре 2019 года число сделок снизилось на 5%, к аналогичному периоду 2017 года — на 8%, 2016 года — на 3%.
Согласно данным Росреестра, продажи новостроек в третьем квартале 2019 года к прошлому кварталу сократились в 50 регионах. Лидером по падению стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где число зарегистрированных ДДУ упало на 40% и 38% соответственно. В Москве и Подмосковье показатель сократился на 36%. По данным ЦИАН, в реальном выражении число ДДУ в Москве за период упало на 13%, в Подмосковье — на 23%, в Санкт-Петербурге — на 7%, в Ленинградской области — на 36%. В «Метриуме» говорят о падении спроса в Москве на 20%. Снижение покупательской активности заметили и застройщики. Директор по маркетингу ГК А101 Дмитрий Цветов указывает, что спрос падает с лета. До конца 2019 года продажи, по его прогнозам, могут сократиться на 25% в годовом выражении.
Резкое падение продаж в ЦИАН связывают с ростом цен на новостройки, который начался с переходом отрасли на проектное финансирование 1 июля. Наиболее выраженной динамика оказалась в регионах. В Воронеже, по данным ЦИАН, за год цены на новостройки выросли на 38%, до 54,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в Казани и Уфе — на 21%, до 94,8 тыс. руб. и 78,1 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. В Москве за тот же период жилье дорожало на 6%, до 191,7 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам гендиректора «Азбуки жилья» Владимира Каширцева, за последние два с половиной месяца цены выросли в 143 из 386 находящихся в реализации новостроек, при этом в 40% объектов — более чем на 5%.
Текущее снижение спроса аналитики ЦИАН связывают с разрывом между растущими ценами на жилье и стагнирующими доходами населения. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая добавляет, что исправить ситуацию не помогает и снижение среднего уровня ставок по ипотеке с 10–10,5% в начале года до текущих 9–9,5%. По ее мнению, объем нереализованного спроса может появиться только при стоимости кредитов в 7–8%. Кроме того, нужен экономический рост, который будет способствовать увеличению покупательной способности, отмечает госпожа Литинецкая.
Гендиректор Level group Кирилл Игнахин предупреждает, что риски, которые девелоперы закладывают в проект, не безграничны: «Рынок может пережить падение спроса на 20%, но никто не гарантирует, что сокращение числа сделок на 30–35% не приведет к коллапсу». По его словам, жилье дорожает не из-за произвольных желаний застройщиков, а из-за роста себестоимости. Значительная часть участников рынка не сможет на этот фактор повлиять, несмотря на падение спроса, указывает топ-менеджер.
Но Мария Литинецкая считает, что пересматривать свою ценовую политику застройщикам придется уже в начале 2020 года. По словам Дмитрия Цветова, что речь необязательно будет идти о прямом снижении цен: девелоперы также могут скорректировать ситуацию за счет различных скидок и акций. Владимир Каширцев полагает, что в 2020 году будет достигнуто пороговое значение стоимости жилья. «Застройщики будут поднимать цены, пока продажи не упадут ниже запланированных значений, а это происходит уже весь этот год. Скорее всего, в 2020 году определится новое равновесное значение стоимости жилья»,— рассуждает эксперт.