Спрос на «вторичку» бьет рекорды, на новостройки тоже растет. Россияне бросились скупать квартиры?

Никогда такого не было, и вот опять. Эксперты отмечают небывалую для лета активность и резкий всплеск спроса на рынке жилья. Значит ли это, что россияне пытаются спасти накопления и традиционно вкладываются в недвижимость, стараясь успеть до повышения ставок и роста цен?

Несмотря на то что август обычно сезон отпусков и затишья, в этом году всё опять пошло не так, как всегда (впрочем, этим уже мало кого удивишь). Риелторы фиксируют рекордный спрос на «вторичку» за последние полтора года: он вышел на уровень января — начала февраля 2022 года. Резко вырос спрос и на новостройки: брокеры с утра до ночи бронируют квартиры.

Что это: кратковременный всплеск как реакция на колебания курса валют и повышения ключевой ставки или закономерная тенденция — рынок жилья вновь начал расти? И как поведут себя цены на недвижимость до конца года? Мы выяснили это у экспертов.

Спрос действительно аномально вырос?

— В июле 2023-го в Москве было заключено 14,9 тыс. договоров купли-продажи. Это чуть меньше, чем в июне этого года (15,7 тыс. сделок). Но показательно, что оба значения — локальные максимумы после 24 февраля 2022 года.

В июле в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 13,4 тыс. ДДУ. Это максимум с марта 2022 года. Также рекордно высокий спрос за аналогичный период зафиксирован в городах-миллионниках (15,4 тыс. сделок).

Метрики потенциального спроса в августе (у нас пока есть данные только по количеству просмотров объявлений) тоже находятся на рекордно высоких уровнях за этот год.

Сергей Вишняков, руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня»:

— Я бы говорил про резкий рост активности, а не спроса. Спрос — это когда люди покупают. А сейчас покупатели, хотя и оживились, продолжают раздумывать. Не все квартиры сметаются как горячие пирожки.

Как мне кажется, это еще происходит и из-за некоторого давления банков: кто-то ставки сразу поднял, а кто-то позволяет клиентам успеть провести сделку до повышения ставок. Именно эти заемщики, которые находятся на последней стадии принятия решения, попробуют ускорить выход на сделку.

Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград»:

— Коллеги наблюдают кратковременный всплеск спроса на «вторичку». Покупатели, которые планировали приобрести «вторичку» в августе–октябре, вынуждены покупать сейчас, так как банки дали время на оформление ипотечного кредита по старым ставкам (до повышения ключевой ставки).

Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости»:

— Количество обращений и сделок на вторичном рынке последнее время активизировалось. Продажи по сравнению с тем же периодом прошлого года выросли более чем в 2,5 раза.

Этому способствовало несколько факторов: рост ипотечных ставок на первичном рынке, в результате чего часть спроса перетекла на вторичный рынок, а также возможность согласовать с продавцами скидки на покупку квартир.

Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group:

— Если говорить о ситуации в моменте, рекордного роста спроса или резкого повышения цен на рынке первичной жилой недвижимости не фиксируется. Оценить влияние повышения ключевой ставки ЦБ РФ на спрос на рынке первичной и вторичной жилой недвижимости можно будет только после определения долгосрочности ее существования.

В то же время покупатели, которые выбирают квартиру, получив одобренные условия по кредитам, постараются максимально быстро завершить сделки купли-продажи. Это в свою очередь перераспределит часть отложенного спроса с конца этого года на третий квартал.

Основная коррекция спроса прогнозируется на вторичном рынке. Спрос на новостройки будет поддерживаться за счет государственных программ по субсидированию ипотеки.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— По нашим данным, количество авансов и сделок в июле на 110% превысило показатель июля прошлого года. Разумеется, сравнение с 2022 годом не совсем корректно: тогда условия были исключительными из-за изменений общественно-политической и экономической ситуации.

Сейчас активность рынка примерно на 15–20% выше, чем обычно бывает летом, — такого оживления мы не наблюдали последние пять лет.

Почему вырос спрос?

— Причинами высокого спроса являются как общий тренд на восстановление рынка (он начался в марте — его не стоит недооценивать), так и новости финансового рынка.

Ослабление рубля, новости по ожидаемому (а затем — и фактическому) повышению ипотечных ставок заставили людей спешить с выходом на сделку. Сейчас на руках у покупателей есть достаточно много ипотечных одобрений еще по старым условиям. Эти сделки мы увидим в статистике за август и даже за первые недели сентября.

После этого спрос перераспределится в пользу сделок на первичном рынке — в отличие от вторичного, там сохраняются льготные ипотечные программы.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— Мы объясняем рост спроса нестабильностью курса доллара, подъемом ключевой ставки несколько раз за короткий период и, главное, перспективой ее дальнейшего увеличения, что приведет к подорожанию ипотеки. Пока банки не слишком сильно подняли ипотечные ставки, поэтому покупатели стараются успеть взять кредит на прежних условиях.

Сейчас однозначно экономически выгоднее покупать жилье на вторичном рынке, а не квартиры в новостройках, которые пока очень переоценены. И льготная ипотека на первичном рынке, которую пока не коснулось повышение, тоже неизбежно подорожает.

Евгений Ткачев, риелтор, специалист по инвестициям на юге России:

— Спрос на «вторичке» постепенно растет за счет увеличивающегося разрыва цен на первичном и вторичном рынках и возможности купить уже готовое жилье. К слову, предложений на вторичном рынке недвижимости в Краснодаре и других южных городах стало значительно больше. Это связано с тем, что инвесторы, купившие недвижимость в 2020 году, начинают продавать свои активы.

Спрос на новостройки остался на том же уровне. Уверен, что банки совместно с девелоперами будут стараться удерживать спрос на том же уровне, на каком он находится сейчас.

Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development:

— Новость о повышении ключевой ставки спровоцировала многих клиентов на более оперативное принятие решения о покупке недвижимости — это связано с обеспокоенностью, что повысятся ставки по стандартным программам.

В целом это лето отличается высокой покупательской активностью — в том числе за счет привлекательных условий по льготным программам и выхода новых и интересных предложений.

При этом ценовая динамика не коррелирует с покупательской активностью. Цены могут изменяться в зависимости от роста стадии строительной готовности, а также при увеличении ценника на строительные материалы.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

— Самый заметный рост активности на фоне изменения ключевой ставки наблюдается в сфере ипотечных консультаций. По сравнению с июнем их количество выросло на 20,4%, а за первые дни августа количество ипотечных обращений выросло еще на 15%.

Значительно выросла скорость проведения сделок: одни покупатели торопятся выбрать объект и подписать кредитный договор, опасаясь пересмотра ставки, другие стремятся получить одобрение по ипотеке на прежних условиях и быстро подобрать объект для покупки.

Что будет дальше?

— Сейчас мы увидим рост спроса на новостройки: уже заметен всплеск на 22–25%. Люди хотят получить одобрение по старым ставкам и зафиксировать это решение. Это будет продолжаться в течение недели-двух. Потом банки перепишут условия и первичный спрос сократится процентов на 15–30%.

После этого люди, у которых есть решение на руках или которые успеют его получить в ближайшие дни, будут стараться выйти на сделку. Это подстегнет продажи во всех сегментах («первичка», «вторичка», «загородка»), мы увидим локальные рекорды по выдачам ипотеки в августе и частично в сентябре.

После этого рынок успокоится, продажи сократятся на те же 15%. «Вторичка» просядет чуть больше, чем «первичка», так как там нет льготных ставок, а в «первичке» останутся льготные программы.

Но вторичный рынок не схлопнется, поскольку большая часть сделок здесь альтернативные: люди продают, чтобы что-то купить. Размер кредита в этом случае не такой большой. А вот спрос на ипотеку на «вторичке» без альтернативы сдуется.

Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»:

— Никакой паники в духе «нам надо срочно!» сейчас нет, хотя всё лето я наблюдаю повышение спроса по нарастающей. При этом всё дешевое — то, что шло по нижней планке, — уже разобрали. Если что-то и появляется, то по более высокой цене. До повышения ключевой ставки мне казалось, что осенью цены пойдут потихоньку вверх.

Если процент по ипотеке повысят, то логично предположить, что спрос уменьшится и роста не будет. Но не в ближайшие два-три месяца, когда те, кто получил одобрение кредита по старой ставке, будут подбирать квартиры на рынке.

Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development:

— Скачок спроса может произойти сейчас и до сентября. Но сильного оттока покупателей после мы не прогнозируем — начало делового сезона традиционно характеризуется возобновлением клиентской активности. Драйвером спроса останутся льготные программы и специальные предложения девелоперов.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

— Тренд роста спроса пока продолжается. Средние цены растут, поскольку объем предложения продолжает сокращаться. Но средний уровень торга находится на уровне 4–5%, а это относительно высокий уровень дисконта.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от целого ряда факторов и в первую очередь от дальнейшей политики Центробанка. При продолжительном периоде высокой ставки спрос до конца года может снизиться на 15–20%. И это при условии, что ставка не вырастет еще больше, как весной прошлого года.

Вырастут ли цены на жилье и ипотечные ставки?

— На фоне ажиотажного спроса наиболее вероятным сценарием является небольшой рост цен: бо́льшая часть таких сделок приходится на недорогие лоты (соответственно, в остатках становится больше дорогих объявлений).

Евгений Ткачев, риелтор, специалист по инвестициям на юге России:

— Рост стоимости недвижимости если и будет, то номинальным и кратковременным — для «сокращения времени принятия решения» у потенциальных покупателей. Так как если вырастет цена и увеличится ипотечная ставка, продажи встанут, и застройщику придется опять давать дисконт, предлагать «кешбэк» и использовать прочие инструменты для стимуляции продаж.

Возможно перетекание на вторичный рынок тех покупателей, у которых есть наличные сбережения на покупку либо у кого есть первоначальный взнос от 50% стоимости недвижимости.

Спрос на новостройки сохранится среди любителей субсидируемых ставок и покупателей без первоначального взноса.

Возможен пиковый кратковременный ажиотажный спрос при шоковом сценарии с дальнейшим повышением ключевой ставки.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— В обычных условиях активный спрос по законам рынка повышает цены. Но в настоящее время на участников сделок давят внешние факторы: сложная политическая и экономическая обстановка, а также изменения ключевой ставки ЦБ. Поэтому глобального роста цен нет, и мы его не ждем.

В условиях общей нестабильности устойчивость финансовой системы вызывает опасения, и люди рассматривают недвижимость как самый надежный способ для вложения и сбережения средств. Поэтому квартира по-прежнему остается понятным и востребованным активом.

Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости»:

— В краткосрочной перспективе застройщики могут поднять немного цены на фоне роста обращений. Но это будет точечно и не более чем на 1,5–2%. Несмотря на сохранение льготной ипотеки у потребителей остается высокая чувствительность по цене. Поэтому застройщики будут проводить ценовую коррекцию очень аккуратно.

Если не будет следующего повышения ключевой ставки на заседании ЦБ 15 сентября, то рынок сможет адаптироваться к новым условиям по уровню рыночной ипотечной ставки.

Другим важным фактором, который будет влиять на поведение потребителей, станет повышение ставок по депозитам до 12–13%. Это может сыграть роль фактора, сдерживающего инвестиции в недвижимость. Часть потребителей может уйти в сберегательную стратегию.

До конца года не ожидается существенной ценовой коррекции. Уровень цен нашел свое равновесное значение. В ряде проектов, особенно бизнес-класса и апартаментов, можно ожидать существенного снижения цен на 10–15%. Поскольку это станет единственным способом реализации.

Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград»:

— В связи с недавним повышением ключевой ставки проценты по кредитам на «вторичку» вырастут в среднем на 2%. При этом проценты на новостройки, где работают программы с господдержкой, останутся без изменений.

Если провести расчет кредита, к примеру, на 10 млн рублей и сроком на 30 лет, то получится:

— аннуитетный платеж на «вторичку» — 110 тыс. рублей;

— аннуитетный платеж на новостройку по программе господдержки будет порядка 73 тыс. рублей.

Разница существенная, поэтому спрос со стороны новых клиентов начнет смещаться в сторону новостроек.