Платежная видимость: средняя стоимость ипотеки опустилась ниже 30% в начале марта

Средняя стоимость ипотеки опустилась ниже 30% к началу марта — реальные ставки за последний месяц снизились у четырех из топ-10 крупнейших банков, выяснили «Известия». Финансовые организации столкнулись с сильным падением спроса на свои продукты, поэтому они стараются более активно улучшать условия. Такая возможность появилась на фоне снижения доходности депозитов — при этом смягчение регулирования со стороны ЦБ продлит тренд на удешевление жилищных кредитов. Всё это должно поддержать рынок жилья, особенно вторичного, продажи на котором сейчас крайне малы.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Средний уровень полной стоимости жилищных кредитов (ПСК, включает в себя не только процент, но и другие платежи, например страховые) снизился до 29,6%. Это следует из данных с сайтов топ-10 банков, которые изучили «Известия». За прошедший месяц условия улучшились почти у половины игроков из этого списка.

Реальные ставки по базовым ипотечным программам снизились у четырех банков из топ-10, выяснили «Известия». Среди них — «Сбер», ПСБ, банк «Дом.рф» и «Уралсиб». При этом у последних двух игроков минимальная стоимость ипотеки сейчас составляет около 23–23,5%, то есть превышает ключевую лишь на 2–2,5 п.п.

— Мы наблюдаем разворот крупнейших игроков в сторону снижения ставок по ипотеке, — отметили в пресс-службе банка «Санкт-Петербург».

ВТБ и Абсолют Банк рассмотрят возможность снизить стоимость жилищных кредитов в ближайшее время, уточнили «Известиям» представители этих организаций. При этом банки «Новиком» и МТС пока не планируют таких изменений. «Известия» также направили запросы другим крупным участникам рынка.

Тем не менее ставки сейчас всё равно находятся на заградительном уровне для подавляющего большинства россиян, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. По его данным, ипотеку готовы взять лишь 10% потенциальных покупателей. Спрос на нее сильно падает, поэтому банкам приходится улучшать условия — чтобы стимулировать спрос на продукт.

Ипотека всё еще остается слишком дорогой: переплата по ссуде в 10 млн рублей (с учетом первоначального взноса в 2 млн) на срок 25 лет с полной стоимостью кредита 30% составит 65 млн рублей. То есть итоговая сумма (долг плюс проценты), которую выплатит заемщик, будет превышать стоимость ссуды в 7,5 раза.

Почему банки снижают ставки по ипотеке

Основная причина того, что ипотека начала дешеветь, — разворот в сигналах по денежно-кредитной политике ЦБ. Регулятор два заседания подряд не повышал ключевую (с нынешнего 21%), и пока нет предпосылок, что увеличит ее в марте.

В итоге более дешевым становится фондирование, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. В последние месяцы на рынке вкладов наблюдалась повышенная конкуренция — средние ставки по этим продуктам обгоняли ключевую на 1–1,5 п.п., а у отдельных игроков достигали 24–25%. Сейчас же она в среднем составляет около 21% на сроках от трех до 12 месяцев, следует из данных «Финуслуг».

В феврале банкам срочно понадобились деньги после отмены послаблений со стороны ЦБ. Когда ситуация нормализовалась и финансовые организации выполнили все требования, ставки по вкладам уменьшились, уточнил директор по аналитике Ингосстрах Банка Василий Кутьин. Снижение стоимости ипотеки и кредитов в таком случае логично: финансовые организации меньше процентов платят своим клиентам, а значит, могут предлагать им и чуть более дешевые продукты.

«Сбер» снизил ставки по ипотеке с 4 марта на 1–1,5 п.п., но только по кредитам с первоначальным взносом выше 50%. Это подтверждает, что под соусом «улучшения условий» банки решают проблему снижения рисков по новым заемщикам и что новые кредиты будут выдаваться лишь самым надежным из них, отметил экономист Андрей Бархота.

При этом снижение ставок стало возможным, так как с 1 марта ЦБ смягчил регулирование наименее рискованной ипотеки, где первоначальный взнос был более 20%, а долговая нагрузка заемщика была менее 70%, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Раньше банкам приходилось направлять на резервы под такие кредиты больше средств — сейчас это не нужно, поэтому рынок может перенаправить ресурсы на выдачу новых ссуд.

— Эта мера позволит поддержать темпы выдач новой ипотеки, — уверен эксперт.

Что будет со ставками по ипотеке в 2025 году

Другие банки могут последовать примеру «Сбера», а значит, ипотека вполне может продолжить дешеветь, отметил Андрей Бархота.

— Ставки по ипотеке могут снизиться до диапазона 27–28% даже до смягчения политики ЦБ при условии повышения требований к заемщикам, — добавил экономист.

Тем не менее сильнее всего стоимость ипотеки удерживает от снижения именно ключевая ставка, добавил Василий Кутьин из Ингосстрах Банка. Также очень важны ожидания от будущих решений ЦБ — в зависимости от прогнозов действий регулятора они могут заранее начать удешевлять свои кредитные продукты, добавил Владимир Чернов из Freedom Finance Global.

При этом на прошлой неделе советник председателя ЦБ Кирилл Тремасов заявил, что совет директоров регулятора на заседании в марте может рассмотреть сценарий не только с повышением ключевой, но и с ее снижением. Это и есть тот самый сигнал для банков о скорой смене тренда в денежно-кредитной политике, полагает эксперт. Если риторика представителей ЦБ РФ станет более мягкой, банки наверняка продолжат снижать ставки, добавил он.

Когда снизятся цены на жилье

Из-за неподъемной ипотеки стоимость жилья начинает снижаться, но довольно медленно, рассказал директор по аналитике Ингосстрах Банка Василий Кутьин. По его словам, недвижимость остается привлекательной хотя бы как средство вложения средств, поэтому спрос на нее не исчезает полностью. Застройщики вынуждены предлагать покупателям скидки — к концу прошлого года в Москве они могли достигать 40%, уточнил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.

Тем не менее госпрограммы остаются основным драйвером рынка жилья. Доля льготной ипотеки в объеме выдач в январе 2025-го составила 77% — это новый рекорд, следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ). При этом у отдельных игроков показатель может достигать 90%, добавили в Ингосстрах Банке.

Это значит, что стоимость жилья в большей степени пока зависит от изменений не в рыночных программах, а в льготных. При этом господдержка рынка ипотеки сохраняет искусственный спрос на недвижимость, что приводит к дисбалансам — так, по данным ЦБ, разрыв между ценами на новое и старое жилье достигает 50%.

Это приводит к тому, что цены на жилье пока просто не растут и стоят на месте, добавил Олег Репченко. Однако снижение ключевой и дальнейшее удешевление базовых ипотечных программ может стать для застройщиков позитивным сигналом, уточнил Евгений Шавнев из «Флип». Если сейчас стоимость квадратного метра стабильна, то после смягчения политики ЦБ она может начать расти на 2–5%.