Инфляция может помешать возникновению в РФ института ССК
В России могут появиться строительные сберегательные кассы (ССК), которые позволят гражданам со средним уровнем доходов за несколько лет решить свои жилищные проблемы. Идея хорошая, но инфляция может не дать ей осуществиться, - считают эксперты.
В России могут появиться строительные сберегательные кассы (ССК), которые позволят гражданам со средним уровнем доходов за несколько лет накопить 30-50% стоимости квартиры, а затем получить от ССК остаток в виде кредита на срок от 7 до 15 лет по низкой ставке. Поручение проработать вопрос создания в России института ССК дал первый вице-премьер Игорь Шувалов на совещании по развитию ипотечного кредитования.
Положительный опыт стройсберкасс в России уже есть. Осенью 2012 года Сбербанк запустил пилотный проект по выдаче ипотеки по похожей схеме в Краснодарском крае. В рамках проекта средства граждан для накопления первоначального взноса по ипотеке принимаются на специальный депозит под 1,5-2% на срок от 1 года до 6 лет. При этом из бюджета Краснодарского края по депозиту начисляется социальная выплата в размере 30% от ежемесячных накоплений, но не более 3 тыс. рублей в месяц.
По окончании периода накопления участник программы получает право на получение кредита под 6-7% годовых на срок, равный полутора срокам накопления. Сейчас в программе 4 тыс. участников.
Шувалов попросил Сбербанк совместно с профильными ведомствами проработать возможность тиражирования данного опыта на федеральном уровне. «Данный инструмент может помочь как удешевить жилищное кредитование, так и привлечь средства населения в строительство доступного жилья», - сообщили в секретариате Шувалова.
Напомним, что ССК развиты в ряде европейских стран - Германии, Австрии, Чехии, Словакии. Институт стройсберкасс предполагает, что граждане в течение 2-7 лет при поддержке государства смогут накопить в ССК 30-50% стоимости квартиры и получить от ССК остаток в виде кредита на 7-15 лет по низкой ставке.
В России внедрение подобного института обсуждается еще 2004 года. В 2007 году в Госдуму депутатами Сергеем Мироновым и Оксаной Дмитриевой был внесен законопроект, предусматривающий создание ССК в виде специализированных банков. Однако законопроекту так и не был дан ход. Законопроект предусматривал создание строительных сберкасс в виде специализированных банков. Причем, сумма вклада, процентная ставка, размер кредита и прочее должны были устанавливаться договором между ССК и вкладчиком. Также законопроект предусматривал государственные субсидии в размере 20%, которые будут начисляться на ежегодные взносы вкладчиков. Максимальная сумма при это не могла превышать 14 тысяч рублей в год.
По мнению Оксаны Дмитриевой, принятие законопроекта не интересно финансовым институтам. «Согласно законопроекту, государственная поддержка оказывается не банку, а конкретному вкладчику, а банковская маржа ограничивается всего 3 %. Вместо предлагаемых нами стройсберкасс предпочтение было отдано созданию двухуровневой ипотечной системы по аналогии с США. Государственные средства были направлены на рефинансирование ипотечных кредитов в рамках программ АИЖК. Для коммерческих банков, у которых АИЖК выкупает кредиты, это оказалось удобно. Но для конкретного человека процент по ипотеке все равно остается чрезвычайно высоким. Институт стройсберкасс не интересен богатым и сверхбогатым людям, но для 30 миллионов граждан с невысокими и средними доходами это реальная и единственная возможность улучшить свои жилищные условия», - говорит Дмитриева.
Директор департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома напоминает, что за последние двадцать лет в России родилось и умерло множество всякого рода организаций, предлагавших накопительное жилищное кредитование. И каждая такая интригующая покупателя история до сих пор неизменно оказывалась финансовой пирамидой. «Один из недавних примеров – жилищный кооператив «Строим вместе», который обещал своим вкладчикам недостающие деньги под какие-то мизерные проценты. Но где он сейчас вместе со своими вкладчиками и квартирами? Схема работы пирамиды одинаковая. На определенных условиях люди вкладывают свои деньги, поток вкладчиков увеличивается, за счет новых участников первые получают преференции – например, квартиры или зашкаливающие процентные ставки по вкладам. Но в определенный момент новых вкладчиков становится меньше, средства, поступающие от них, уже не позволяют обеспечить реализацию накопленных обязательств, и пирамида рушится», - объясняет Шлома.
По словам члена правления ГК "Народная Казна" Ярослава Кабакова, неудачных примеров такого рода проектов достаточно и в других странах. Например, в Аргентине система стройсберкасс довольно активно и успешно действовала до 70-х годов XX века. Однако из-за высокой инфляции сбережения населения в строительных сберкассах резко и сильно обесценились. В Индии система строительных сберегательных касс также потерпела крах. Основной причиной подобного развития событий специалисты считают отсутствие эффективного управления активами. В частности, на начальной стадии в ССК не создавали денежных резервов. Кроме того из-за неграмотного управления возникали диспропорции между количеством накопленных сбережений и объемом выданных займов. В результате таких малоэффективных действий индийские строительные сберкассы быстро разорились.
В то же время эксперты утверждают: с участием госбанков и госсубсидий «дело» может пойти. Препятствием может стать лишь инфляция.
«Эта система кредитования предполагает продолжительное - 4-6 лет - накопление вкладчиком денег на счету аккредитованного банка под минимальные проценты и получение фиксированной суммы кредита по истечении этого срока. А что, если за это время цены на рынке недвижимости вырастут в 2 раза? А если инфляция в стране возрастет до 15-20 %. Никто не даст гарантий, что этого не случится. Возможно, государственный статус программы позволит вкладчику не потерять вложенные деньги. Ему их вернут. Но что он сможет на них купить, спустя 4 года? Поэтому, насколько я знаю, в том же Краснодаре, где Сбербанк в качестве эксперимента ввел эту систему, люди задаются резонным вопросом: «Какой смысл вкладывать деньги в Сбербанк под 2 % годовых, чтобы потом взять ипотеку под 7, если можно положить под 12 % в другом банке, а потом получить ипотечный кредит под 10 %?» Арифметика примерно такая», - рассуждает Шлома.
По мнению старшего аналитика компании Альпари Анны Бодровой, «создать систему стройсберкасс реально, даже при условии, если региональные власти будут хотя бы на 30% помогать субсидиями, не говоря уже о поддержке со стороны федерального бюджета». «Если она заработает, несомненно, это вызовет оживление на рынке недвижимости, активизирует стройки и вообще будет только в плюс для российской экономики», - резюмирует Шлома.