Ставки вниз, цены вверх: стало ли жилье доступнее для новых ипотечников?
Пока ставки по ипотеке обновляют исторические минимумы, спрос на новостройки подталкивает цены вверх. Действительно ли ипотека сейчас выгоднее аренды, а само жилье стало доступнее по цене?
Ставки по ипотеке находятся на минимальных значениях за всю историю России. По данным ЦБ, в мае средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях снизилась до рекордных 7,4% годовых. В июне этот показатель немного вырос (до 7,5%), что регулятор объяснял действиями отдельных участников рынка. Ставка по ипотеке падает вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. По ожиданиям рынка и самого Центробанка, нынешние 4,25% годовых для регулятора не предел.
Снижение средней ипотечной ставки также частично объясняется запуском новой льготной программы на новостройки под 6,5% годовых, которая была призвана повысить спрос на жилье в период пандемии и поддержать застройщиков. Программа, действительно, возымела успех. Уже в июне доля ссуд, выданных по льготной ставке, достигла 33% от всего объема выдач.
Ипотека дешевле, квартиры дороже
Косвенно на увеличение доступности жилищных кредитов может указывать рост доли ипотечных сделок в общем объеме продаж, полагают эксперты. «На столичном рынке новостроек в июне она достигла рекордных 68% — это на 18 процентных пунктов выше, чем годом ранее. В июле показатель вернулся на прежний уровень — 55%», — рассказывает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, спрос на покупку жилья по сравнению с началом весны вырос почти на 50%, отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Спрос, конечно, ожил после снятия ограничений, но ему все равно далеко до прошлогодних показателей», — констатирует глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По данным Росреестра за июнь, добавляет он, количество ДДУ в Москве выросло на 57% по сравнению с маем, однако относительно июня прошлого года число сделок рухнуло на 58,4%.
Тем не менее рост спроса подстегнул цены на недвижимость, в особенности на новостройки. По данным Единого ресурса застройщиков, которые приводит «Метриум», в марте средний «квадрат» в многоквартирных домах по стране стоил 80,8 тыс. рублей, а в июле — уже 86 тыс. рублей. Таким образом, за четыре месяца показатель увеличился на 6,4%, а с начала года — на 10%. На вторичном рынке цены увечились не так заметно. В целом по стране с марта по июль «квадрат» подорожал в среднем на 2%.
При этом основной ценовой прирост связан не только и не столько с запуском программы льготной ипотеки. «Полагаю, столь стремительный рост был обусловлен переходом на эскроу-счета, а также девальвацией рубля в марте — эти факторы увеличили себестоимость строительства», — говорит Щекин.
«Поскольку застройщики понимают, что им необходимо компенсировать низкие объемы апреля и мая, а также возможный спад в ноябре с окончанием госпрограммы, то не удивительно, что происходит повышение цен, тем более на фоне повышенного спроса», — полагает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. По его словам, в этой ситуации выиграют ипотечные заемщики, купившие недвижимость с целью инвестирования.
Тем не менее желание девелоперов компенсировать ценами карантинный простой уперлось в низкую платежеспособность потенциальных покупателей, отмечает Репченко. Поэтому одновременно с номинальным повышением цен застройщикам приходилось стимулировать продажи специальными акциями — как прямыми скидками, так и дешевой ипотекой.
«Банки нарастили выручку, застройщики повысили цены, покупатели получили примерно такой же продукт, какой приобрели бы год назад по более низкой цене, но по высокой ставке по ипотеке», — заключает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Проверим, как изменилась итоговая стоимость ипотеки с начала года с учетом роста цен на недвижимость. В январе 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечному займу составляла 8,79%, в июне — 7,5%. Допустим, в январе мы хотели купить квартиру в новостройке за 5 млн рублей, в июне такое жилье стоило бы уже 5,5 млн рублей. Воспользуемся ипотечным калькулятором. Первоначальный взнос — 20%, срок кредита — 20 лет. Получается, если бы сделка прошла в январе, то в качестве взноса нужно было бы оплатить 1 млн рублей, ежемесячный платеж по кредиту составлял бы 35 505 рублей, а общая сумма выплат с учетом переплаты — 8 млн 486 тыс. рублей. Если бы ипотеку взяли в июне по средней ставке, то первоначальный взнос был бы 1,1 млн рублей, платеж — 35 510 рублей, а общая выплата — 8 млн 487 тыс. Немногим больше, чем по кредиту, взятому в январе. А вот по льготной ставке 6,5% кредит действительно оказался бы более выгодным: с платежом около 33 тыс. рублей в месяц и итоговой суммой выплат 7 млн 856 тыс.
Ипотека не для всех
Получается, ставки по программам господдержки действительно сделали ипотеку привлекательнее — для тех, кто подходит под условия. Спрос на жилищные кредиты вырос, но далеко не все желающие смогли получить одобрение. Дело в том, что с резким ухудшением экономической ситуации, ростом безработицы и увеличением просрочки по кредитам банки «закрутили» свою риск-политику, то есть стали тщательнее подходить к отбору заемщиков. В результате доля одобрения ипотечных заявок сократилась.
Так, по данным НБКИ, в марте банки одобрили 74,3% заявок на ипотеку, в апреле этот показатель снизился до 67,7% и продолжал планомерно падать до 62,8% в июне. По словам генерального директора «Эквифакса» Олега Лагуткина, в июле — августе уже можно говорить о смягчении требований банков к клиентам, претендующим на получение ипотечных кредитов, что связано с изменением программ государственной поддержки и снижением ключевой ставки. Тем не менее уровень одобрения ипотечных кредитов и сейчас ниже докризисных показателей.
Снижение порога для входа
Еще один немаловажный индикатор доступности ипотеки — это уровень первоначального взноса. Дело в том, что для получения льготной ставки по ипотечным госпрограммам нужно было накопить как минимум 20% первоначального взноса. Это было довольно существенным ограничением для большой части заемщиков.
Банки могли выдавать ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% по своим программам. Объем выдачи зависит от того, насколько банк готов рисковать. Например, в июле в ВТБ кредиты с таким взносом составляли менее 10% от общего объема выдач ипотеки, в Росбанке — 21%, в Газпромбанке — 43%.
В I квартале 2020 года, то есть еще до «коронакризиса», доля таких кредитов по рынку колебалась в пределах 20%, отметили в пресс-службе Альфа-Банка. Однако с момента начала кризисных явлений и после выхода постановления по госпрограмме с ограничением первоначального взноса в 20% доля таких кредитов на рынке стала стремиться к нулю, добавили в банке.
Правительство решило исправить ситуацию. В августе вышло долгожданное постановление о снижении первоначального взноса по льготным ипотечным программам — с 20% до 15%. Так что интенсивность ипотечных сделок должна еще больше возрасти.
Аренда vs ипотека
В конце июля замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявил, что благодаря программе льготной ипотеки по ставке 6,5% покупка квартиры стала выгоднее аренды. Однако эксперты поставили под сомнение такие выводы.
По словам Олега Репченко, доходность аренды сейчас вряд ли превышает 4–5%. По сути, это означает, что арендатор платит за пользование квартирой 4–5% в год от рыночной цены квартиры. «По ипотеке он будет платить за квартиру 6,5% в год, при этом нужно еще накопить на первоначальный взнос, а поскольку речь идет о новостройках, то все равно еще и тратить деньги на аренду, пока дом не достроят», — рассуждает эксперт. Ипотека могла бы быть выгодной, если бы ожидался рост цен на жилье, добавляет он. «Но в ближайшие годы с учетом серьезного удара «коронакризиса» по экономике вряд ли стоит ожидать ощутимого роста цен на жилье», — считает Репченко.
В среднем аренда однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в Москве обходится в 35 тыс. рублей, приводит пример Надежда Коркка. При этом средняя стоимость аналогичной квартиры в московской новостройке составляет порядка 7,7 млн рублей. При первом взносе 20% (1,5 млн рублей) по кредиту сроком на 20 лет ежемесячный платеж при ставке 6,1% составит почти 45 тыс. рублей. Более того, однокомнатная квартира в готовой новостройке обойдется еще дороже, так что аренда остается более дешевым вариантом решения жилищного вопроса в Москве.