Ставка вырастет, ипотечный рынок останется?
В пятницу, 10 сентября, Банк России может пятый раз подряд поднять ключевую ставку на фоне роста инфляции. Однако рынок недвижимости и объемы выдачи ипотеки это еще пока выдержат, считают опрошенные "Интерфаксом" эксперты. Максимум — остановятся, немного отдышатся и снова пойдут.
Почему эксперты ждут роста ставки
Практически никто не ожидает, что в пятницу ставка останется прежней, то есть на уровне 6,5%. Прогнозы расходятся лишь относительно того, насколько она вырастет.
"Пока снижения ключевой ставки ждать не стоит. Напротив, большинство аналитиков ожидают ее роста на 0,5 п. п. в эту пятницу", — отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Такой же рост предрекает старший стратег по долговому рынку SberCIB Investment Research Игорь Рапохин, объясняя это множеством факторов: ускорением инфляции, ожиданиями населения и другими влияющими на ипотечный рынок явлениями.
"В частности, мировые цены на пшеницу и сахар выросли в августе на 9-10%", — проиллюстрировал напряженность ситуации Рапохин.
Немногим более оптимистичные прогнозы дает "Инград".
"Ожидаем, что ставка вырастет на 0,2–0,5%, и среднее значение рыночной ипотечной ставки окажется на уровне 8,5%", — сообщил "Интерфаксу" руководитель управления ипотечных продуктов ГК "Инград" Вячеслав Приймак.
Главный вопрос: останется ли ипотека привлекательной для людей?
Если ключевая ставка вновь вырастет, разрыв между ней и ипотечными программами с господдержкой станет еще больше. Однако этот сегмент рынка защищен обязательствами государства субсидировать банкам разницу между льготной и рыночной ставкой. А вот прочие программы на первичном рынке и практически все на вторичном, скорее всего, будут пересмотрены.
"В этом году Банк России резко изменил ключевую ставку, которая только за последние несколько месяцев выросла на 2,25 п. п. В связи с этим и учитывая изменившуюся конъюнктуру рынка ВТБ уже провел раунд изменения ставок по собственным ипотечным программам, при этом мы сохранили максимально низкие ценовые параметры в рамках программ господдержки", — отметили в пресс-службе ВТБ.
При этом, хотя дальнейшие действия Банка России и макроэкономическая ситуация могут потребовать нового пересмотра условий, в целом банки стремятся удерживать ставки по ипотеке, считают аналитики.
"Стоит отметить, что возможное повышение ставки ЦБ кардинально не повлияет на текущий уровень рыночных ставок по ипотеке, большинство банков стремятся удержать нынешнюю планку. При этом, как уже говорилось, к концу 2021 года средние ставки в рыночном сегменте ипотеки могут подняться до 8,5–9%", — заявил Михаил Гольдберг.
Процесс уже идет: по данным ДОМ РФ, в августе средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке по программам 15 крупнейших российских банков составила 8,37%.
"Увеличение ставки Центробанка, безусловно, спровоцирует рост процентных ставок по ипотеке. Особенно такое решение отразится на вторичном рынке, где нет льготных ипотечных программ. При этом в ближайшей перспективе уровень спроса на строящееся жилье останется высоким: застройщики совместно с банками сегодня предлагают широкую линейку программ субсидирования ипотечных кредитов со ставками ниже ключевой ставки", — считает директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
Но рынок уже напрягся. Так, девелоперы ожидают снижения доли ипотеки в структуре сделок и изменения портрета клиента: для семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, все еще действуют привлекательные льготные программы.
"Доля таких семей составляет примерно две трети покупателей нового жилья в Москве. В связи с этим, по нашим оценкам, спрос будет плавно снижаться — возможно сократится доля покупателей — семей без маленьких детей, но основное ядро покупательской аудитории сохранится", — прогнозирует Могилевцева-Головина.
В "Инграде" тоже говорят о пересмотре условий по всем видам кредитов, в том числе ипотечным, в случае изменения ключевой ставки.
"Вероятно, после такого решения будет краткосрочное перераспределение спроса, доля сделок по 100% оплате и рассрочке несколько вырастет. При этом достаточно быстро, где-то за две-три недели, спрос на ипотеку вернется на свои прежние значения", — заявил Вячеслав Приймак.
Опрошенные эксперты опасаются, что повышение ставки — не сейчас, но в дальнейшем, если процесс не остановится, — может вновь сделать ипотеку малодоступной, особенно на региональных рынках. Хотя пока ситуацию спасают программы банков и застройщиков.
"Дальнейшее повышение ставок по ипотеке будет оказывать давление на спрос, так как действующие программы льготного ипотечного кредитования распространяются на ограниченный круг заемщиков", — напомнили в агентстве "Метриум".
Вперед инфляция — назад к валютной ипотеке?
В предыдущие годы высокие показатели инфляции и ипотечные ставки привели к росту популярности валютных ипотек. Ставки по ним были гораздо ниже — доллары и евро представлялись более стабильными валютами. Но закончилось все плохо.
Сейчас, несмотря на схожие предпосылки, эксперты не допускают возвращения валютной ипотеки.
"Возможность возвращения к валютной ипотеке, даже на фоне роста инфляции, нам видится маловероятной. Опыт прошлых лет показал неэффективность этого механизма, при котором граждане принимают существенные риски в случае изменения курса рубля и несут большие финансовые потери", — отметил Михаил Гольдберг.
Той же позиции придерживаются и в ВТБ.
"Мы не допускаем появления новых программ по валютной ипотеке, так как ранее они доказали свою неэффективность. Кроме того, такие программы не позволят обеспечить доступность ипотечного кредитования и стабильность долговой нагрузки населения", — сообщили "Интерфаксу" в пресс-службе банка.
Напомним, что Центробанк пересматривает ключевую ставку восемь раз в год — примерно раз в шесть недель. Так что, возможно, к концу 2021 года у нас будут занимательные графики как изменения ставки, так и падения уровня оптимизма.