Как летом изменятся ставки по ипотеке

Глава Сбербанка Герман Греф допустил, что уже к концу этого года ставки по ипотеке могут опуститься до 8% годовых. Многие ждут снижения ставок и откладывают покупку жилья. Впрочем, это может обернуться для заёмщиков весьма неприятными сюрпризами. Лайф выяснил, какие ставки по ипотеке стоит ждать к лету, имеет ли смысл откладывать покупку жилья или, наоборот, надо поторопиться.

Сейчас только 25% заёмщиков, которым был одобрен ипотечный кредит, приходят в банк и заключают договор. Это рекордно низкий показатель. По статистике бюро кредитных историй "Эквифакс", в среднем до заключения договора дело доходит у 40% клиентов, получивших одобрение банка. Люди стали откладывать покупку жилья, ожидая снижения ставок. К тому же с 1 июля вступают в силу новые правила продажи новостроек. Дома будут строить на деньги банков, а не дольщиков. В результате исчезнут многие риски при покупке жилья на стадии котлована. Таким образом, перед потенциальными ипотечниками стоит вполне серьёзный вопрос: брать кредит сейчас или подождать снижения ставок?

По данным агентства "ДОМ.РФ", в пятнадцати крупнейших банках России к концу первого квартала средние ставки по ипотеке держались на уровне 10,5% годовых на первичном рынке и 10,6–10,7% на вторичном. Заместитель руководителя информационно-аналитического центра "Альпари" Наталья Мильчакова считает, что на этом же уровне они останутся и к началу июня.

— Я соглашусь с Германом Грефом в прогнозе, что к концу года ипотека подешевеет, — говорит Наталья Мильчакова. — Банки уже повышали ставки в первом квартале этого года, когда росла инфляция. Дальнейшее повышение не имеет смысла. Просто потому, что сейчас растёт конкуренция между банками, особенно входящими в топ-15.

Впрочем, по прогнозам Натальи Мильчаковой, ждать резкого понижения ставок к концу года тоже не стоит. Она считает, что до 8% ипотека не подешевеет, а проценты снизятся до 10,2% в новостройках и до 10,4–10,5% на вторичном рынке.

Есть мнение, что ставки летом, наоборот, вырастут. Главный аналитик ООО "ЦАФТ" (Центр аналитики и финансовых технологий) Антон Быков обращает внимание: разговоры о необходимости снижения ипотечных ставок идут более полугода, но на практике мы видим противоположную картину. Средний уровень постепенно повышается и уже приблизился к показателям 2017 года, практически достигнув 11% годовых. Российские банкиры, комментируя возможности снижения ипотечных ставок, ссылаются на прогнозы Банка России, а тот в свою очередь исходит из конъюнктуры глобальных рынков. К сожалению, российский ЦБ не может сколько-нибудь серьёзно повлиять на переменные, которые и определяют эту глобальную конъюнктуру, говорит Антон Быков. По его словам, сейчас российские ипотечные ставки практически полностью зависят от ситуации в мире.

— Пока мы видим, что эта ситуация только ухудшается из-за проблем роста мировой экономики и усиливающихся политических противоречий крупнейших держав, — говорит Антон Быков. — Если удастся сохранить ипотечные ставки на текущих уровнях до конца года и уж тем более в 2020 году, это уже будет позитивным сценарием. Так что до конца лета они либо заметно не изменятся, либо их средний уровень перевалит за 11%.

Есть ещё один нюанс. По мнению Антона Быкова, пониженные относительно среднего уровня ставки будут касаться лишь индивидуальных предложений. Среди них может быть, например, рефинансирование нескольких кредитов в один для надёжных клиентов банков-конкурентов или государственные программы. Ставки по ипотеке могут быть ниже ключевой процентной ставки ЦБ на 2–3%, если речь идёт о продаже жилья в домах, строительство которых финансирует банк, — отмечает директор департамента управления активами компании ERARIUM Group Денис Лисицын. — Дело в том, что банк выдаёт ипотеку за счёт собственных средств, и он заинтересован в скорейшей реализации и окупаемости своих инвестпроектов, а также в получении гарантированной прибыли, — поясняет аналитик.

Выходит, что реально на пониженный процент могут рассчитывать только надёжные клиенты с блестящей кредитной историей и те, кто покупает жильё по особым программам банка. Если заёмщик к этим категориям не относится, то он рискует в будущем просто получить отказ в выдаче кредита. За прошлые годы сильно выросла кредитная нагрузка населения, и банкам придётся более тщательно оценивать платёжеспособность клиентов. Как отмечает руководитель аналитического департамента "Международного финансового центра" Роман Блинов, это неминуемо приведёт к увеличению отказов в выдаче ипотечных кредитов.

Впрочем, даже заёмщикам с плохой кредитной историей эксперты не советуют бросаться в банк, пытаясь как можно быстрее взять ипотеку. Прежде всего стоит подумать, а нужен ли вообще такой кредит.

— Обычно в ипотеке отказывают клиентам с несовершенной кредитной историей в прошлом или имеющим действующую просрочку, — рассказывает директор Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Борис Воронин. — В первом случае достаточно легко доказать, что все прошлые проблемы с кредитами урегулированы и на текущий момент нет финансовых проблем. Во втором, то есть при наличии действующей просроченной задолженности, банк откажет в 100% случаев. Однако это не значит, что о покупке квартиры стоит забыть раз и навсегда. Это лишь означает, что стоит сначала погасить все долги, а потом заново подавать заявку. В нашей практике нередки случаи, когда должник погашал просрочку в полном объёме и уже через несколько дней получал положительный ответ от банка на запрос ипотечного кредита.