Ставки все ниже: пора ли брать ипотеку?

Автор: Сабина Хасанова,
директор департамента аналитики и контента Банки.ру

Ставки по ипотеке в России продолжают снижаться, отыгрывая смягчение процентной политики Банка России и замедление темпов инфляции в текущем году. Во втором полугодии средневзвешенные ипотечные ставки вернулись на однозначный уровень. Совсем недавно Банк России рапортовал о том, что ставки обновили двухлетний минимум. Все больше аналитиков, официальных лиц и представителей банковского сектора прогнозируют дальнейшее снижение стоимости ипотеки — до 7—8% годовых по классическим программам. Стоит ли брать ипотеку сейчас, когда ставки уже обновили минимумы за последние годы, или лучше подождать их дальнейшего снижения в следующем году?

Ставки все ниже, но минимум еще впереди. Действительно, основные макроэкономические факторы свидетельствуют в пользу сохранения тенденции к снижению ипотечных ставок в обозримой перспективе. Все второе полугодие 2019-го ЦБ РФ снижал свою ключевую ставку, реагируя на замедление темпов инфляции. С высокой вероятностью ставки по ипотеке продолжат двигаться вниз в начале 2020 года. Дело в том, что кредитные ставки российских банков традиционно отыгрывают снижение ключевой ставки ЦБ с большим опозданием (в отличие от ставок по депозитам, которые российские банки снижают еще до снижения ставки Банка России). Так что стоимость ипотеки продолжит сокращаться, отыгрывая цикл смягчения процентной политики Банка России.

Снижению ипотечных ставок также будет способствовать растущий избыток ликвидности в банковской системе, формируемый под влиянием бюджетных расходов. Масштабная реализация нацпроектов подразумевает, что в ближайшие годы на счетах в банковской системе осядет еще больше бюджетных средств. При этом рынок кредитования крупных корпоративных клиентов уже давно поделен между крупнейшими банками, платежеспособный малый бизнес в нашей стране существует только в иллюзиях чиновников, а против необеспеченного потребительского кредитования ЦБ РФ принимает регулятивные ужесточения, опасаясь рисков для финансовой стабильности в стране. Иными словами, многим банкам ничего не останется, кроме как направлять приток бюджетных средств на ипотечное кредитование населения, к которому российское правительство традиционно относится достаточно благосклонно (к ипотечному кредитованию, а не к населению). Льготные программы и субсидирование по автокредитованию также вряд ли способны составить серьезную конкуренцию ипотеке в ближайшие годы. Таким образом, действительно, все факторы пока будут продолжать способствовать дальнейшему наращиванию объемов выдаваемой ипотеки с сопутствующим снижением ставок по данному продукту.

Чем ниже ставки, тем выше риск вмешательства ЦБ РФ. Тем не менее в последнее время на рынке начала циркулировать информация о том, что ЦБ уже задумывается о постепенном регулятивном ужесточении ипотечного кредитования, чтобы ситуация не приобрела таких же масштабов, как в необеспеченном потребительском кредитовании, где население своими долгами уже якобы создает угрозу финансовой стабильности в стране. Регулятивные ужесточения могут коснуться ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом и могут заставить банки выдавать ссуды с учетом коэффициента долговой нагрузки заемщика (чем больше уже имеющихся долгов, тем сложнее будет претендовать на ипотеку), что уже с недавних пор применяется в более рискованном потребительском кредитовании. Практика введения подобных ограничений в потребссудах уже привела к увеличению резервирования банками по этим кредитам и, соответственно, повышению по ним ставок (так как кредитовать банкам стало менее выгодно). Не исключено, что и в сегменте ипотечных ссуд ограничение рисков в виде регулятивных ужесточений со стороны Банка России приведет к повышению ставок.

Еще немного подождать, но не увлекаться. Резюмируя, необходимо отметить, что как минимум до начала второго полугодия 2020 года можно рассчитывать еще на некоторое снижение ипотечных ставок под влиянием фундаментальных макроэкономических факторов. Однако чем быстрее ставки будут идти вниз, тем больше риск введения ограничений в данном направлении со стороны ЦБ, которые могут развернуть ставки вверх (причем банки начнут повышать ставки заблаговременно). В результате наиболее удачным моментом для заявки на ипотечный кредит представляется период ближе к концу первого полугодия 2020-го. При этом, даже если регулятивные риски не реализуются и ставки продолжат снижение уже после обозначенного периода, заемщики всегда смогут воспользоваться программами рефинансирования, коих будет достаточное количество, учитывая возросшую активность в данном сегменте. А вот рассчитывать «поймать» абсолютный исторический минимум по ипотечным ставкам и выжидать, скажем, еще целый год может оказаться делом весьма рискованным, так как период свыше года в реалиях российской экономики может принести немало потрясений (например, в виде новых санкций с девальвацией рубля и т. п.).