Ставки вверх: что будет с ипотекой в России
Проценты по кредитам на недвижимость перевалили за 20, желающих обратиться в банк немного, покупателей с "живыми" деньгами — еще меньше. С 1 апреля льготная ипотека подорожает с семи до 12 процентов, но увеличится и максимальная сумма. Как это отразится на стоимости новостроек и "вторички" — разбиралось РИА Новости.
Резко подорожала
В конце февраля Центробанк поднял ключевую ставку до 20 процентов, и количество просмотров объявлений о продаже жилья, по данным ЦИАН, взлетело в полтора-два раза. Однако уже с 1 марта ипотека была 18 процентов, а сейчас крупнейшие финансовые организации (ВТБ, Банк ДОМ.РФ и Альфа-банк) выдают жилищные кредиты под 22-25 процентов.
Спрос, понятно, упал. Недвижимостью интересовались либо располагавшие "живыми" деньгами, либо те, кому кредит одобрили до 20-х чисел февраля.
Будущее ипотеки выглядело туманным. Рыночный заем стал фактически недоступным, а льготный, под семь процентов, из-за лимита в три миллиона рублей и раньше для городов-миллионников был бесполезен.
Однако с 1 апреля ставку увеличивают до 12 процентов, а максимальную сумму кредита в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 миллионов, в остальных регионах — до шести. Первоначальный взнос — не менее 15 процентов стоимости жилья. Эти правила действуют до 1 июля.
Субсидирование льготной ипотеки обойдется государству в 70-80 миллиардов рублей, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Семейная, сельская и дальневосточная ипотека не изменятся — соответственно, шесть, три и два процента.
Действенная мера
Ипотека в любом случае неизбежно просядет, считают эксперты. Из-за объективных факторов: инфляции, снижения платежеспособности населения и общей неопределенности. Однако госпрограмма поможет и застройщикам, и покупателям.
В Москве, по данным "Метриум", в феврале зафиксировали самый резкий рост средней цены квадратного метра на рынке массовых новостроек с 2014 года: на пять процентов, до 281 тысячи рублей. Удельная стоимость столичной недвижимости комфорт- и экономкласса прибавила 20 тысяч. Показатели рекордные у квартир любого типа.
В марте доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья — около 50 процентов, хотя в конце 2021-го было больше 70. Средняя сумма сократилась на 15 процентов.
В такой ситуации повышение лимитов по льготной ипотеке выглядит действенной мерой и позволяет охватить жителей крупных городов, где цены намного больше, отмечает Оксана Покровская, консультант в сфере залоговых инвестиций холдинга GLS Invest. По оценкам зампреда правления ВТБ Анатолия Печатникова, это кратно приумножит число заемщиков.
Стабилизирует цены
В первую очередь предпринятые меры направлены на стабилизацию рынка в сегментах "эконом" и "комфорт", на сдерживание от сильного проседания. "Очень скоро подорожание замедлится, возможно, мы даже увидим откат в пределах пяти-десяти процентов", — прогнозирует Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser.
А застройщики смогут предложить покупателям собственное субсидирование части кредита — с более низкими ставками и ежемесячным платежом. "Дополнительная скидка по такой совместной программе с банком — четыре процента от ипотеки на первые два года или на 1,4 процента на весь срок", — сообщил Сергей Шиферсон, управляющий партнер девелоперской компании Touch.
Однако не все столь оптимистичны. Так, по мнению гендиректора аналитического агентства InfoLine Ивана Федякова, ипотека в стране сократится на 30-40 процентов. "При кредите на 15 лет покупателю придется выплатить стоимость еще двух квартир", — указывает он. Поэтому нужно рассматривать и другие меры поддержки стройотрасли.
Неоднозначная ситуация
В целом специалисты ждут сохранения цен на прежнем уровне или снижения на пять-десять процентов. Не исключают и повторения сценария 2008-го, когда рынок жилья обвалился на треть.
"Спрос падает, себестоимость растет: как в этой ситуации зарабатывать застройщикам? Скорее всего, они станут продавать с минимальной маржинальностью или практически по себестоимости, чтобы просто загружать мощности", — рассуждает Александр Коренев, квалифицированный инвестор ЦБ.
В то же время, по словам Ольги Нарт, вице-президента холдинга AVA Group по коммерции, предпосылок к удешевлению недвижимости нет — стройматериалы, даже отечественные, сильно дорожают, а рабочей силы на объектах не хватает. Поэтому девелоперы предложат лишь краткосрочные акции и только на определенный ассортимент.
Рынок "вторички" пока замер. Недоступность дешевых денег рождает кризис спроса, ценовые ожидания продавцов подогревают кризис предложения. Поэтому, скорее всего, полагает Ольга Покровская из GLS Invest, собственники столкнутся с дефицитом покупателей и вынужденно снизят цены. По подсчетам Анастасии Тарасовой, главы инвестфонда Maerli Capital, — может дойти и до 30 процентов.