Бенефициары высоких ставок: стоит ли покупать акции застройщиков
В середине августа ЦБ второй раз за месяц повысил ключевую ставку, после чего банки снова стали поднимать ставки по ипотеке. Из-за удорожания кредитов аналитики ожидают, что на жилищном рынке увеличится спрос на новостройки, квартиры в которых можно покупать с использованием льготной ипотеки. Она действует до середины 2024 года. Рост спроса на новостройки приведет к увеличению продаж застройщиков, прогнозируют эксперты. Как это отразится на акциях девелоперов?
Ставки выросли
Перед этим россияне поспешили оформить жилищные кредиты, пока прежние ставки еще действовали. Так, в период с 14 по 20 августа клиенты ВТБ оформили 39 700 заявок на ипотеку — это на 42% выше среднедневных показателей предыдущих семи дней, сообщили в пресс-службе банка. На 16% за тот же период вырос объем выдач, составивший почти 39 млрд рублей.
При этом условия по льготной ипотеке оба банка оставили без изменений. Это может вызвать переход покупателей со вторичного рынка в сегмент новостроек, где значительная доля сделок заключается с использованием льготной ипотеки, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Программа была запущена в апреле 2020 года, после чего несколько раз продлевалась, а ставка менялась в диапазоне 6,5–12%. Сейчас ставка по ней составляет 8%, программа рассчитана до 1 июля 2024 года, при этом не исключено, что ее снова продлят. Так, на совещании по вопросам развития строительной отрасли президент Владимир Путин отметил, что наблюдающийся рост жилищного строительства связан именно с льготной ипотекой, и пообещал «все делать для того, чтобы она продолжалась».
Спрос на новостройки
На этом фоне отраслевые аналитики прогнозируют рост продаж жилья на первичном рынке. По оценке генерального директора консалтинговой компании «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, по итогам года продажи могут составить 3,2 млн кв. м — на 6% больше, чем в 2022 году. Изменение условий ипотечного кредитования — главный фактор, влияющий на спрос, отмечает Ломтева. Уже сейчас видно, что решение о приобретении квартиры принимается быстрее, чем раньше: покупатели старались заключить сделки по одобренным условиям до повышения ставок.
Кто выиграет и что делать инвесторам
Котировкам «Самолета» поможет программа байбека на 10 млрд рублей, объявленная в конце мая, говорит персональный брокер «БКС Мир инвестиций» Максим Клочков. Она продлится до конца 2023 года. Клочков также не исключает, что в III квартале 2023 года совет директоров «Самолета» рассмотрит вопрос о возобновлении дивидендных выплат. Последний раз компания выплатила акционерам 2,5 млрд рублей по итогам первого полугодия 2022 года. По итогам 2022 года было решено не платить дивиденды из-за «неопределенности на рынке жилой недвижимости».
Что касается ЛСР и «Эталона», то, несмотря на слабую динамику показателей обеих компаний в I квартале, результаты за первое полугодие оказались значительно лучше, чем ожидалось, напоминает Наталия Пырьева. У «Эталона» драйвером роста остается расширение присутствия в регионах: доля региональной выручки от продаж в первом полугодии 2023 года выросла до 21% против 1% годом ранее. ЛСР, в свою очередь, неожиданно вернулся к дивидендным выплатам, что не может не радовать акционеров. Однако оба девелопера несколько проигрывают в сравнении с «Самолетом», поскольку ориентированы на элитный сегмент рынка недвижимости, который получает меньше поддержки со стороны программ субсидирования ипотеки, заключает Пырьева. Максим Клочков из «БКС Мир инвестиций» рекомендует покупать бумаги «Самолета», «Эталона» и ПИКа.
Основными бенефициарами повышения ставки, в результате которого спрос на льготную ипотеку должен вырасти, станут ПИК и «Самолет», говорит инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов. При этом оценить привлекательность бумаг группы «ПИК» сложно, так как она не раскрывает отчетности: последний раз компания публиковала результаты по итогам 2021 года. В теории ее акции могут подорожать примерно на 20% в течение года при условии, что льготная ипотека будет продлена, полагает Суверов. Привлекательнее на ее фоне выглядит «Самолет», который раскрывает отчетность и потому более понятен инвесторам и у которого высока доля продаж по ипотеке.