АИЖК обещает снизить ставки по ипотеке
Завтра Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представит в правительство обновленный вариант стратегии развития до 2018 года. Если раньше на выполнение поручения президента агентство просило 365 млрд руб. у ЦБ, то теперь появился и менее оптимистичный сценарий, когда деньги придется занимать на рынке. По мнению экспертов, в таком случае выполнить поручение по снижению ставки ипотеки до уровня инфляции плюс 2,2 п. п. просто нереально.
Как пояснил «Ъ» первый замгендиректора АИЖК Андрей Семенюк, «выбор сценария зависит от макроэкономических условий. Оба варианта развития АИЖК предполагают разные источники фондирования, а также различные объемы привлечения денег и расходования средств по четырем приоритетным направлениям»,— пояснил господин Семенюк. Речь идет о выкупе инфраструктурных объектов в рамках программы «Жилье для российской семьи» (см. «Ъ» от 19 марта), развитии социальной ипотеки, развитии арендного жилья, а также деятельности на рынке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). «Показатели, установленные по более пессимистичному сценарию, ниже запланированных в среднем на 50%»,— сообщил господин Семенюк. Раскрыть их в АИЖК отказались. Впрочем, по словам господина Семенюка, при пессимистичном сценарии в первую очередь под сокращение попадет программа развития арендного жилья. «В этом случае объем инвестиций в этот сектор может сократиться до нуля»,— заявил Андрей Семенюк.
При этом приоритетной задачей стратегии является снижение ипотечных ставок для заемщиков до уровня инфляции плюс 2,2 п. п., согласно майскому указу президента N600. И, как уверяют в АИЖК, пессимистичный сценарий на выполнение этой задачи не повлияет. В крайнем случае оно будет вынуждено сократить объемы социальной ипотеки, развитие которой агентство теперь считает одним из основных приоритетов. Правда, конкретные цифры в АИЖК не называют. В то же время агентство планирует ряд шагов для снижения ставок ипотеки на рынке путем удешевления фондирования для банков с помощью развития секьюритизации (организация мультиоригинаторных сделок для небольших банков, а также предоставление промежуточного финансирования для накопления пулов).
Впрочем, экспертам такой план действий показался, мягко говоря, неочевидным. Дело в том, что сначала АИЖК намеревалось выполнить указ президента за счет привлечения от ЦБ 365 млрд руб. путем запуска механизма прямого репо под залог ИЦБ, в покрытии которых находятся социальные кредиты и кредиты, выданные на приобретение жилья на первичном рынке. Однако ЦБ предложение не поддержал (см. «Ъ» от 9 сентября).
Теперь же АИЖК рассчитывает в основном на собственные силы, хотя от идеи репо окончательно не отказывается. По словам господина Семенюка, при более оптимистичном сценарии объем средств, которые АИЖК сможет направить на реализацию указа президента, может превысить 500 млрд руб. (в случае отсутствия возможности заимствования с внутреннего рынка капитала — опять-таки за счет сделок репо). При пессимистичном сценарии цифра сократится примерно вдвое. «У АИЖК есть накопленный портфель активов, который генерирует денежный поток, в первую очередь от закладных, во вторую — от ценных бумаг. Это тоже источник фондирования»,— поясняет господин Семенюк. По его словам, до конца года АИЖК намерено придерживаться оптимистичного плана, однако он может быть пересмотрен при утверждении бизнес-плана на 2015 год.
По мнению опрошенных «Ъ» экспертов, АИЖК находится в крайне непростой ситуации. В том, что агентство сможет привлечь на рынке необходимое количество средств независимо от сценария, сомнений нет, а вот по какой цене — вопрос. «Сейчас на рынке ситуация не самая легкая. Обычно АИЖК размещалось с доходностью в пределах 100 базисных пунктов ОФЗ (последнее размещение которого было на уровне 9,4% годовых.— »Ъ«). Но в текущих условиях сложно прогнозировать, на какую доходность может рассчитывать агентство»,— рассуждает аналитик «ВТБ-капитала» Максим Коровин. В любом случае даже привлечение по ставке 10,4% — это не решение для агентства, тем более в условиях прогноза ЦБ о снижении инфляции до 4% к 2016 году. «Привлекая деньги с рынка, невозможно существенно снизить ставку по ипотечным кредитам. Цена рубля сейчас выше целевого ориентира по выдаче ипотеки, хотя бы потому что »Моспрайм« сегодня выше 10%»,— соглашается зампред Нордеа-банка Андрей Мальцев. И это, по мнению господина Мальцева, не проблема АИЖК лично. «Без дешевых долгосрочных источников финансирования просто не обойтись,— уверен он.— При этом решение о сокращении объемов выдаваемой ипотеки — не решение вопроса». Да и предложенные меры по удешевлению фондирования банки сочли скорее косметическими. По их оценкам, в некризисной ситуации это удешевит для банков стоимость средств максимум на процентный пункт.
Впрочем, новый вариант стратегии уже поддержал Минстрой. В Счетной палате воздержались от оценок до получения финальной версии, но отметили, что их замечания АИЖК учитывало. В ЦБ «Ъ» вновь заявили, что АИЖК, согласно закону «О Центральном банке», не входит в круг его возможных контрагентов по операциям внутреннего рынка (в том числе репо).