Власти смягчат регулирование для некоторых застройщиков
Минстрой готов смягчить условия работы тем строителям жилья, которые привлекают средства граждан не напрямую, а через так называемые эскроу-счета, где будут храниться средства дольщиков до завершения строительства. Такие компании освободят от отчислений в компенсационный фонд дольщиков, также для них могут снять ограничения на количество разрешений на строительство. Девелоперы беспокоятся, что механизм с эскроу-счетами осложнит им доступ к финансированию.
Застройщики, привлекающие средства дольщиков с использованием счетов эскроу (средства на них хранятся до выполнения обязательств), не будут делать отчисления в компенсационный фонд дольщиков, заявил глава Минстроя Михаил Мень. По его словам, для таких компаний обсуждаются и другие преференции в отраслевом законе. «Среди них — возможность финансировать строительство за счет средств материнской компании и смягчение требования, по которому на одну компанию выдается одно разрешение на строительство»,— уточнил чиновник “Ъ”.
Закон о компенсационном фонде, который Минстрой планирует смягчить, утвердили летом 2017 года без согласования с участниками рынка. Это вызвало скандал: выяснилось, что, кроме необходимости отчислять 1,2% суммы каждого договора долевого участия в компенсационный фонд (его средства пойдут на финансирование незаконченных строек и выплату компенсаций покупателям квартир), с 1 июля 2018 года застройщикам придется соблюдать ряд новых требований. Это ограничения по административным расходам (не более 10% стоимости проекта), количеству разрешений на строительство (одна компания — одно разрешение), порядку финансирования стройки и др. В ноябре девелоперы просили Совет федерации оставить им возможность строить несколько объектов по одному разрешению, чтобы не останавливать проекты комплексного развития территорий (см. “Ъ” от 7 ноября 2017 года).
Ужесточение требований к участникам рынка строительства жилья — часть плана по переходу от финансирования строек за счет дольщиков (сейчас с ними заключаются договоры долевого участия на покупку будущей квартиры, а деньги вкладываются в строительство) к банковскому сопровождению.
″ Использование эскроу-счетов, на которых могут лежать деньги дольщиков в период строительства дома,— это альтернативный механизм строительства на переходный период, который будет длиться до 2020 года.
«Этот вариант может быть утвержден как окончательный, если окажется, что он эффективен»,— говорит Михаил Мень.
Застройщиков, с которыми пообщался “Ъ”, волнует вопрос доступа к финансированию при использовании эскроу-счетов. «Нужен альтернативный по стоимости и доступности источник финансирования»,— пояснял топ-менеджер одной из компаний. По оценкам «НЭО Центра», средства дольщиков в строящихся объектах достигают 40%. Сейчас застройщики такие счета не используют, хотя законодательно это разрешено. Участники рынка отмечают, что одного их желания работать через эскроу-счета недостаточно. «Это дополнительная ответственность для банков»,— говорит один из собеседников “Ъ”.
Сейчас банки работают как с заемщиками, выдавая им ипотечные кредиты, так и с застройщиками, которых кредитуют. Минстрой предлагает, чтобы один банк выдавал кредит застройщику и открывал эскроу-счета заемщикам-физлицам. «Банк, который кредитует застройщика, получает все ресурсы и берет плату за банковское сопровождение, а банк, выдавший ипотеку, теряет возможность контролировать компанию, от которой зависит его заемщик»,— рассуждает вице-президент департамента розничного бизнеса банка «Уралсиб» Елена Куличева. По ее мнению, нагрузку на банки в этой схеме можно сделать более сбалансированной, если на остатки средств на эскроу-счетах начислять проценты, направляя их на погашение кредитов, оформленных в ипотечном банке.
Банки должны быть заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами, уверен Михаил Мень. «Через эскроу-счета банки могут привлечь до 1,5 трлн руб. в год из-за реформы долевого строительства»,— подсчитал министр. Сейчас, по его словам, Минстрой обсуждает варианты развития этого сотрудничества с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной.