Строители улучшают финансовую дисциплину и подходы к проектированию
Заместитель генерального директора АО «Специализированный застройщик «Строительный трест» Беслан Берсиров о первых результатах работы строительной отрасли по новым правилам.
Спустя два месяца после вступления в силу поправок в федеральное законодательство девелоперы подводят первые итоги. Однако уже сейчас понятно, что отмена долевого строительства может создать новую угрозу появления обманутых дольщиков, а на рынке появляется множество земельных участков с готовой документацией, но нереализованными планами. Заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров рассказал в интервью РБК+, какие изменения уже происходят и что ждет строительный рынок в будущем.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ
— Беслан Рамазанович, каковы итоги работы компании за 7 месяцев 2019 года?
С января по июль объем продаж увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Мы объясняем рост следствием изменения законодательства, отменой долевого строительства — это стимулировало людей быстро принимать решения. Даже те, кто планировал подольше выбирать, изучать предложение, откладывал покупку на второе полугодие, в результате приобретали квартиры до вступления в силу новых правил, опасаясь роста цен. Сейчас, через два месяца после 1 июля, мы наблюдаем небольшое успокоение.
— В связи с этим, каковы ваши прогнозы по продажам до конца года?
Мы думаем, что рынок будет стабилен, и рассчитываем, что план этого года по продажам и выручке выполним.
— Как рынок отреагировал на работу по новым правилам?
Рынок отреагировал спокойно, день «икс» прошел без каких-либо потрясений, потому что большинство участников рынка провели кропотливую подготовительную работу. Но изменения будут становиться все заметнее — это необратимый процесс. Первые существенные последствия мы, девелоперы, увидели уже в середине июля, когда на рынке появилось множество проектов с готовой документацией. Это случилось потому, что многие компании в 2018 году в ускоренном виде получили разрешения на строительство, надеясь на возможность использования долевых средств. Видимо после очередного ужесточения правил, часть из них поняла, что не сможет получить проектное финансирование, и выставило на продажу эти земельные участки.
Еще одно последствие, которое можно прогнозировать уже сейчас — это банкротство некоторых компаний. Тех, кто начал строительство, привлекая деньги дольщиков, но не прошел критерии Минстроя [Девелоперы могут завершить строительство по старым правилам при условии, что минимальная степень готовности проекта составляет 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10% — ред.]. Это самый опасный момент: нужно привлекать деньги, чтобы достроить объект, а банки будут рассматривать такие дома очень тщательно, взвешивать все риски, и не факт, что они для всех них откроют проектное финансирование. Компании будут банкротиться, а их дома придется кому-то достраивать. Возникает вопрос: стоило ли так быстро менять правила при наличии подобной опасности? Ведь в результате так называемых «обманутых дольщиков» может оказаться еще больше, чем было, только в этот раз они будут созданы искусственно.
— Что изменилось в работе вашей компании в связи с переходом на новые правила работы?
В целом, ужесточилась финансовая дисциплина — мы стали строже следить за себестоимостью строительства. Изменился и подход к проектированию — масштабные объекты теперь проектируются небольшими очередями. Это делается для того, чтобы в более сжатые сроки закончить строительство, раскрыть эскроу-счета, получить средства и продолжить строить другие очереди. Но эти перемены не отразятся на наших планах по вводу объектов: мы продолжим вводить по 100-150 тысяч квадратных метров жилья ежегодно.
— То есть, вы уже работаете с проектным финансированием и эскроу-счетами?
Все наши объекты соответствуют критериям Минстроя, их мы продолжим строить с привлечением денежных средств дольщиков. Исключение — ЖК NEWПИТЕР, потому что его мы изначально возводили за счет собственных средств. Не дожидаясь вступления в силу новых правил, уже в прошлом году мы перешли на эскроу-счета, чтобы испытать этот механизм и наладить взаимодействие с банками.
Что касается проектного финансирования, то его оформили пока только для одного объекта — жилого комплекса «Новое Купчино». Проект масштабный — 140 тысяч квадратных метров жилья, поэтому мы привлекли часть заемных средств.
— Насколько проектное финансирование в будущем может увеличить стоимость недвижимости для покупателя?
Предполагаю, что цены на недвижимость вырастут примерно на 10%. Думаю, мы увидим серьезное повышение цены на рынке года через два, когда будут достроены объекты, финансируемые по старой схеме.
Очевидно, что цена квадратного метра в основном зависит от себестоимости строительства. В последние годы себестоимость росла в основном из-за повышения цен на основные строительные материалы. Это в пределах 3-5% в год. Давайте теперь вместе посчитаем, что сейчас изменится. Во-первых, банковское проектное финансирование под 12% годовых в течение двух лет увеличит себестоимость квадратного метра на десять тысяч рублей. Во-вторых, из-за роста цен на строительные материалы, себестоимость квадратного метра увеличивается еще на три-пять тысяч рублей. В-третьих, строители возводят социальные объекты в черте города за свой счет. Если раньше мы могли договориться с властями, что детский сад строим за собственные средства, а школу строит город, то сегодня мы должны построить и детский сад, и школу, и все передать городу безвозмездно. Это обязательство дает даже большее увеличение себестоимости квадратного метра, чем банковский кредит.
Конечно, львиная доля этих надбавок отразится на цене для покупателя, потому что застройщик не может взять все на себя, такая доходность не даст ему возможность развиваться. Например, когда мы перешли на эскроу-счета в проекте NEWПИТЕР, стоимость квартир выросла на 7%.
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ
— Планируете ли вы анонсировать новые проекты до конца этого года?
Мы собираемся объявить о новых проектах, но в наших правилах говорить о них, только когда у нас есть на руках необходимая градостроительная и разрешительная документация.
— Земельный банк будете расширять, и в каких локациях?
Несмотря на то, что новые объекты уже проектируются, мы практически ежедневно получаем новые предложения, рассматриваем их, фильтруем. Мы тщательно выбираем объекты, поскольку локация для нас имеет большое значение. В следующем году намереваемся пополнить наш земельный банк.
Мы всегда много строили на севере города — в Выборгском, Калининском, Приморском районах. Пять лет назад вывели на рынок первый объект на юго-западе, NEWПИТЕР, на границе Ломоносовского и Красносельского районов. И стали внимательнее присматриваться и к южным локациям. А после успешного старта нашего первого объекта в Купчино, теперь рассматриваем юг города. По текущему уровню продаж «Новое Купчино» лидирует среди наших объектов.
— Какие приоритеты при выборе новых земельных пятен?
Если проанализировать историю работы «Строительного треста», мы стараемся выбирать участки вблизи зеленых зон и с качественной, продуманной логистикой. К примеру, дом бизнес-класса «Сосновка» находится у самой границы с одноименным парком и в то же время рядом с основными магистралями, по которым легко добраться как до центра, так и до северных пригородов. Комплекс AVATAR построен в окружении зелени Петровского острова в двух минутах от моста Бетанкура. А по соседству с масштабным ЖК «Капитал» в Кудрово мы совместно с нашими друзьями — компанией «Отделстрой» — создали и благоустроили целый парк Оккервиль площадью 10 гектаров.
Если будут проекты, подходящие нам и по транспортной доступности, и по экологичному окружению — мы будем их рассматривать. Это и есть наши основные приоритеты.
— Сколько недвижимости вы планируете ввести в эксплуатацию в этом году?
Чуть больше 167 тысяч квадратных метров жилья. Из них 108 тысяч — в Ленинградской области, 45 тысяч — в Санкт-Петербурге, остальное — в Калининградской области, где мы строим комплекс «Город мастеров». В Калининграде продолжим активно работать и в будущем: в скором времени планируем объявить о новом проекте.
Что касается Петербурга и Ленобласти, то это лот ЖК «Капитал» в Кудрово на 74,4 тысячи, в поселке Новоселье новые дома в составе ЖК NEWПИТЕР почти на 34 тысячи, ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза — 35,6 тысяч квадратных метров. И еще введем один дом бизнес-класса в хорошей локации, который мы пока не анонсировали, так как он построен на собственные средства и продажи в нем еще не открыты.
— Почему вы отказались от долевого строительства этого объекта?
У нас была возможность самостоятельно построить дом за полтора года. Поскольку объект небольшой — всего девять с половиной тысяч квадратных метров, то не было смысла привлекать долевые средства. Я считаю, что это самый цивилизованный тип продажи, когда у тебя уже есть товар, и ты предлагаешь его покупателю.
БОЛЬШИЕ ПЛАНЫ
— В конце 2018 года «Строительный трест» начал возводить свой первый объект в Купчино. Довольны ли вы уровнем продаж?
Продажи идут очень хорошо. Всего в проекте будет пять этапов — в составе первого уже возвели все 13 этажей под кровлю, во втором этапе кладем кирпич на уровне восьмого этажа. Практически сразу после вывода объекта на рынок мы поняли, что для людей, проживающих на юге города, он очень интересен. Это современные дома комфорт-класса, полностью построенные из кирпича, с интересными фасадами, продуманной жилой средой, подземным и отдельно стоящими паркингами, детским садом на 350 мест. В шаговой доступности два парка; отличная логистика — широкие магистрали, выезд на КАД в пяти минутах, к моменту завершения строительства рядом будет новое метро, а это — дополнительный стимул к развитию инфраструктуры. На фоне окружающей типовой советской застройки 70-80-х годов наш объект смотрится очень выигрышно, по-новому. Все это в совокупности дает нам возможность получать по 300 миллионов рублей от продаж ежемесячно — за семь месяцев реализовали недвижимости на 2,1 млрд рублей. Это хороший показатель.
— Как развивается ваш проект в Кудрово?
Объект в Кудрово — ЖК «Капитал» — подходит к завершению, в этом году мы сдаем предпоследний лот. Там работает школа на 1 600 детей, детский сад, центры развития ребенка, хороший фитнес-клуб. При этом мы строим два новых детских сада, а в будущем появится еще одна большая современная школа. «Капитал» был нашим первым проектом комплексного освоения территорий — более 500 тысяч квадратных метров. И все дома из натурального кирпича — аналогов в этой локации у объекта нет. Через два года должны завершить последний лот — он называется «Архитектор». Действительно необычная архитектура, и, как следствие, не совсем обычные планировочные решения. Если посмотреть на дом сверху — напоминает четырехлистный клевер, каждая грань которого направлена по сторонам света.
— Второй ваш крупный проект в Ленобласти — ЖК NEWПИТЕР, в 2019 году он стал победителем в двух номинациях Urban Awards. Какие характеристики отличают этот проект, на что обращают внимание покупатели?
NEWПИТЕР для нас — флагманский проект, наша гордость, и нам очень приятно, что второй год подряд он признается жюри Urban Awards в качестве лучшего. Сейчас мы завершаем первый квартал из четырех. Объект уникальный и, по всем оценкам экспертов, самый недооцененный. Мы сознательно долго шли к тому, чтобы показать, как может быть хорошо, привлекая высоким качеством и умеренной ценой. Комплекс представляет собой невысокие кирпичные дома небольшого размера с закрытыми благоустроенными дворами с зонами для барбекю и придомовыми садиками, парковочными местами, встроенными помещениями, всей необходимой социальной инфраструктурой, включая детский сад и школу, красивым променадом — бульваром Белых Ночей.
Очень большое внимание мы уделили зонированию территории, привлекли урбанистов, чтобы грамотно организовать пространство в квартале. В ЖК NEWПИТЕР полностью безбарьерная жилая среда, которая ориентирована на семьи с детьми. Создали целую сеть велодорожек. Велопарковки у нас в каждом дворе — многие даже не пристегивают свои велосипеды. Потому что дома небольшие, соседи знакомы между собой, а территория огорожена. То есть каждый дом здесь — это такое клубное сообщество людей с общими интересами. Приезжайте и посмотрите — дети даже игрушки на ночь во дворе оставляют, потому что там они в такой же сохранности, как и дома. А в каждой парадной для жителей открыта колясочная, где можно хранить туристическое снаряжение, коляски, те же велосипеды и самокаты.
Поскольку сегодня у покупателей как минимум один автомобиль на семью, то на каждую квартиру еще на этапе проектирования мы предусмотрели. Сегодня там открытые парковки, к созданию крытого паркинга приступим в следующем году.
Уделяем внимание экологии — в ЖК NEWПИТЕР у нас работает система раздельного сбора мусора. Бумага, стекло, пластик, алюминиевые банки — жители сами сортируют отходы, и распределяют их по специальным контейнерам. Экологический тренд сегодня очень актуален.
В самих домах мы сделали упор на планировки и технические характеристики квартир. В корпусах у нас нет подвалов — там сделан отдельный технический этаж, где расположены все коммуникации. Сейчас очень многие покупатели смотрят инженерные системы, на то, как они сделаны, какая вентиляция, как выполнена разводка отопления. Мы уже несколько лет вместо привычных глазу трубных стояков, которые стоят в углу, делаем конвекторное распределение тепла: в стену вмонтирована коробка, а труб нигде не видно, только радиаторы. Такой продуманный подход привлекает покупателей.
Предлагаем современные планировки — особой популярностью пользуются квартиры с объединенной кухней-гостиной. И у нас нет студий, только семейные квартиры.
— С точки зрения строительства социальной инфраструктуры: какие преимущества сохраняются у области для застройщиков по сравнению с Петербургом?
Диалог. Основное преимущество — в Ленобласти существует открытый диалог между властями и бизнесом. Мы регулярно встречаемся с профильными комитетами, входим в рабочие группы по вопросам развития строительного комплекса региона, видимся на праздничных мероприятиях. На недавно прошедшем Дне строителя, администрация региона и ЛенОблСоюзСтрой отметили «Строительный трест» как компанию, достигшую наилучших показателей по срокам ввода жилья в 2018 году.
В области застройщики с удовольствием строят детские сады и школы, потому что знают, что власти выкупят их за счет тех налогов, которые застройщик платит. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко отмечал, что если раньше миллиард рублей налогов от строителей — это была высокая планка, то сегодня застройщики платят порядка 10 миллиардов рублей налогов, и эти деньги идут на выкуп социальной инфраструктуры. Затем объем строительства вырос настолько, что регион не справлялся с тем, чтобы выкупить все, поэтому опять был честный диалог, в результате которого возникла вариативность доли участия властей в выкупе социальных объектов. В очень привлекательных местах типа Кудрово власти выкупают 50%, где привлекательность средняя — 75%, в проектах, расположенных вдалеке от города — 100%.
— Власти Ленобласти периодически вводят ограничения, например, запретили строить жилые дома выше 12 этажей…
Как правило, если вводятся какие-либо ограничения, то на это есть весомые причины. Это происходит не часто, и, в данном конкретном случае ограничения высотности, для нас это не ограничение. Когда мы проектировали NEWПИТЕР, этого закона еще не было. Но мы понимали, что власти будут двигаться в эту сторону, и запроектировали дома высотой не более 12 этажей на весь квартал, а это 100 га территории.
Плохо, если ты приобрел земельный участок, рассчитывая на 25 этажей, а потом правила игры изменились. Потому что строительный цикл длится минимум 3-4 года, и ты закладываешь определенную экономическую модель, включая количество квадратных метров и цену продажи. А если вдруг тебе говорят, что теперь будет на половину меньше квадратных метров и только банковское финансирование, в этом случае, к сожалению, в экономике проекта появляются серьезные проблемы.
ТОЛЧОК ДЛЯ РАЗВИТИЯ
— Согласно данным Росстата, реальные доходы населения продолжают снижаться. Какие меры в будущем могут стимулировать увеличение спроса на недвижимость?
На мой взгляд, при ответе на этот вопрос нужно смотреть с точки зрения покупателя. А главный стимул для него — ипотека. В нашей компании за полгода доля ипотечных сделок составила 51% — половина от всего объема. Ипотека в 8-10% не даст такого рывка, чтобы увеличить количество строящегося жилья. А вот если ипотечные кредиты будут выдаваться под 5% — все изменится очень быстро, вот увидите. Посмотрите на Европу, где ставки по ипотеке на уровне 1-2%, и посмотрите на спрос. Люди будут покупать в два раза больше — мы будем в два раза больше строить. Ведь если не покупают квартиры, нет смысла в новом строительстве.
Недавно в Петербурге состоялась встреча заместителя премьер-министра Виталия Мутко, который курирует строительство, с застройщиками. На ней как раз поднимался вопрос стимулирования покупателей. Потому что в условиях отмены долевого строительства, чтобы выполнить указ президента по увеличению объемов ввода жилья в стране с 80 до 120 миллионов квадратных метров ежегодно, необходим стабильный спрос. Поэтому и застройщики, и власти заинтересованы в его поддержании.
— А что может стимулировать строителей?
Стабильность и качественное взаимодействие всех участников рынка — застройщиков, покупателей и органов власти. При частом изменении законодательства крайне трудно прогнозировать дальнейшее развитие.
В новых условиях для строителей было бы легче, если бы позволили поэтапно открывать эскроу-счета. Весь период обслуживать банковские деньги, которые увеличивают себестоимость строительства, очень тяжело. Можно ведь в законе определить норму, что если дом строится и наполовину готов, застройщик может открыть эскроу-счета и взять оттуда 30-35%. Насколько мне известно, сейчас в правительстве планируют вернуться к этому вопросу. Во многих европейских странах применяли описанный мной способ, и облегчили таким образом денежную нагрузку на застройщиков. Надеюсь, что нечто подобное будет реализовано и в России.