На юге России зафиксирован спад строительной активности
Главная новость прошлого года в сегменте жилищного строительства на юге России — резкое снижение темпов ввода жилья в Краснодарском крае, повлиявшее на сокращение доли Юга в показателях по стране в целом. Общий прогноз развития рынка скорее негативный из-за отсутствия роста доходов населения. Жилищному строительству может помочь ипотека, но далеко не во всех регионах.
Жилищное строительство всегда было локомотивом строительной отрасли и останется им в будущем. Однако вряд ли этот рынок на юге России можно будет назвать растущим — первые признаки серьёзного замедления появились в прошлом году, а в ближайшие пару лет можно ожидать продолжения стагнации в ряде регионов. Спад строительной активности на Юге был связан с недостаточными темпами увеличения платёжеспособности потенциальных покупателей и региональными особенностями института ипотечного кредитования.
Гегемон устал
То, что по итогам 2013 года Кубань не покажет привычно двузначные темпы прироста жилищного строительства, стало ясно ещё прошлым летом, когда мэр Краснодара Владимир Евланов сообщил, что в ближайшие годы темпы жилищного строительства в городе увеличиваться не будут. А несколько позже глава краевой столицы объявил, что застройщики планируют снизить объём ввода жилья по сравнению с прошлогодним уровнем — с 1,5 до 1,2 млн кв. м. Это и повлияло на окончательный результат. По данным Краснодарстата, по итогам 2013 года ввод жилья в Краснодарском крае сократился на 9,8%, организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками было построено более 3,9 млн кв. м жилья. При этом резко выросла доля индивидуального жилищного строительства — она составила 55,9% против 43,8% в 2012 году. Кубань по-прежнему продолжает занимать вторую строчку среди регионов России по объёмам строительства жилья (5,7%), но основной источник роста в предыдущие годы — активное возведение жилых домов в Краснодаре — в значительной мере исчерпан, о чем всё больше говорят эксперты рынка.
В то же время Ростовская область, где в предшествующие годы наблюдался очень скромный прирост жилищного строительства, продемонстрировала, наконец, высокую динамику в этом сегменте. Как сообщает Ростовстат, на Дону в 2013 году было введено почти 2,134 млн кв. м жилья, или на 7,5% больше, чем годом ранее. В областной столице построили чуть более 1 млн кв. м, по сравнению с 2012 годом ввод увеличился более чем на 80 тысяч кв. м. По словам заместителя губернатора Ростовской области Сергея Трифонова, в 2014 году в регионе планируется ввести в эксплуатацию 2,31 млн кв. м, а к 2020 году в областной программе ввода жилья заложен показатель 4,841 млн кв. м.
Среди других южных регионов высокие темпы роста жилищного строительства показали также Ингушетия (за счёт сдачи ряда объектов социального жилья объёмы ввода выросли в 2,8 раза), Калмыкия (127,7% в сравнении с 2012 годом), Карачаево-Черкесия (124,9%), Астраханская область (116,4%). Однако основную погоду в жилищном строительстве Юга делает именно Краснодарский край, и снижение его показателей отразилось на общей картине (как и заметное падение объёмов ввода жилья в Волгоградской области и на Ставрополье). Впервые с момента кризиса 2008–2009 годов в сегменте жилищного строительства юга России абсолютные объёмы ввода снизились — с 11,683 млн кв. м в 2012 году до 11,57 млн кв. м в 2013-м. В то же время, если рассматривать отдельно ЮФО и СКФО, то на Северном Кавказе ситуация выглядит более оптимистичной (жильё прибавило за год 2,6%), а в ЮФО снижение объёмов составило 2,7%.
Сократилась за год и доля юга России в общероссийском зачёте — с 17,8 до 16,7%. На первый взгляд, снижение небольшое, но в России в целом объём жилищного строительства в прошлом году вырос на 5,6%, а значит, за счёт Юга усилились другие регионы и федеральные округа. При этом только в пяти регионах — Краснодарском крае, Астраханской области, Ингушетии, Дагестане и Ростовской области — ввод жилья на душу населения превысил среднероссийский показатель (0,48 кв. м).
Железный закон рынка
Потребность в жилье на юге России по-прежнему остаётся высокой. По нашей оценке, её номинальный объём составляет 207,8 млн кв. м, а если учесть большое количество аварийного и ветхого жилья, обитатели которого нуждаются в переселении, то реальная потребность оценивается в 226,3 млн кв. м. Однако из-за низкого уровня строительной активности срок достижения оптимальной обеспеченности может составлять, согласно нашим расчётам, несколько десятков лет (в особенности в ряде регионов СКФО), наиболее оптимистичная картина — на Кубани, где насыщение жилищного рынка может быть достигнуто за 6 лет.
Причина нынешнего спада строительной активности находится в плоскости спроса, который, в свою очередь, существенно зависит от уровня платёжеспособности потенциальных покупателей. Если в прошлом десятилетии значительное влияние на рынок жилья оказывали субъективные факторы (отсутствие производственных мощностей, малое количество профессиональных девелоперов и т. д.), то сегодня состояние рынка жилья во всех регионах определяется факторами объективными, в первую очередь уровнем спроса.
Это подтверждается анализом макроэкономических факторов: ретроспектива демонстрирует прямую зависимость между объёмом ввода жилой недвижимости и уровнем доходов населения; эти два параметра тесно связаны и на региональном, и на федеральном уровне. Причём их взаимодействие происходит не мгновенно, а с некоторым запаздыванием: сначала изменяется уровень доходов, а затем, в среднем через год, происходит аналогичное изменение объёмов ввода жилья. Подобные явления наблюдались в предкризисный период: снижение реальных располагаемых доходов населения начало прослеживаться с начала 2007 года, а с конца того же года начался спад в объёмах ввода. Аналогичным образом к концу 2009 года стала прослеживаться положительная динамика доходов граждан, и уже в 2010 году начался рост объёмов ввода жилья. Уменьшение темпов роста доходов в 2010–2011 годах привело к спаду объёмов ввода в 2011 году.
Низкие доходы населения и фактическое отсутствие их роста в последние годы, а также недостаточное развитие рынка строительных и подрядных услуг являются причинами длительного сохранения на юге России такого атавизма строительной отрасли, как возведение индивидуальных домовладений хозяйственным способом. Однако уже сейчас наблюдается постепенный отход от традиционной для России модели строительства частного сектора, и это приведёт к тому, что в перспективе доля обращений в специализированные компании за возведением или приобретением готовых коттеджей станет возрастать. В связи с этим компаниям-производителям строительных материалов уже сейчас стоит обратить внимание на наметившиеся тенденции и начать уделять внимание пока ещё малодоходному каналу продаж — компаниям, специализирующимся на строительстве домов «под ключ».
Спасение не для всех
Опережающая, по сравнению с ростом доходов населения, динамика стоимости квадратного метра приводит к увеличению сроков накопления денежных средств на покупку жилой недвижимости. Но эта преграда для развития рынка может быть существенно ослаблена путём использования инструментов ипотечного кредитования, которые приобретают всё большую популярность, о чём свидетельствует ежегодный рост объёмов ипотечных кредитов.
Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, в России по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объёме сделок с жильём достигла 24,6%. Рост ипотечного кредитования прослеживается и на Юге. Кроме того, отмечается рост числа других видов кредитов, использующихся для покупки жилья, увеличиваются доли рассрочек при приобретении недвижимости, применения материнского капитала в сочетании со всеми перечисленными способами. Другими словами, доля покупок со стопроцентной оплатой за свой счёт стабильно снижается.
Учитывая это, можно с уверенностью предполагать, что дальнейшее развитие рынка жилой недвижимости будет напрямую зависеть от состояния системы ипотечного кредитования, а также от количества потенциальных покупателей, платёжеспособность которых в большинстве случаев определяется возможностью взять ипотечный кредит. Проведённое нами исследование демонстрирует, что сегодня на Юге есть три группы регионов с точки зрения ипотечного потенциала. Высока вероятность его реализации в трёх субъектах — Ставропольском крае, Адыгее и Волгоградской области: здесь в среднесрочной перспективе ожидаются стабильные объёмы ввода недвижимости, что будет обусловлено постоянным спросом на жильё. Во вторую группу, со средней вероятностью реализации ипотечного потенциала, входят Краснодарский край, Ростовская область, Северная Осетия и Карачаево-Черкесия, где объёмы строительства будут в значительной мере зависеть от цен на жильё. Спрос станет возрастать только при условии превышения темпа роста доходов населения над темпом увеличения стоимости квадратного метра, что маловероятно. Наконец, в остальных национальных республиках Юга вероятность реализации ипотечного потенциала низка, что связано в первую очередь с крайне высоким необходимым приростом доходов их населения.