В Нижегородской области планируют удвоить объемы ввода жилья

3,5 млн кв. м жилья в год – столько по требованию губернатора Нижегородской области Валерия Шанцева должен сдавать строительный комплекс региона к 2020 году. По мнению застройщиков, задача удвоить нынешние объемы вполне выполнима, но рынок может такое количество жилья просто «не переварить».

Власти, в отличие от строителей, не беспокоятся о том, что построенные квадратные метры останутся невостребованными. В администрации области уварены, что увеличение объемов строительства позволит снизить цены на нижегородское жилье, которые на сегодняшний день являются одними из самых высоких в России.

По метру на каждого

По данным Нижегородстата, за прошлый год в регионе было сдано в эксплуатацию 1,53 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем в 2012-м. Государство, бизнес и «частники» построили 7,8 тыс. домов на почти 18 тысяч квартир. Большая часть жилья (72,3%) была сдана в городах – 1,1 млн кв. м (+12,5%), почти половина всех новостроек приходится на Нижний Новгород – 694 тыс. кв. м (+14,4%).

Такой прирост объемов строительства (около 2%) в Нижегородской области фиксируется уже третий год. По информации министра строительства региона Владимира Челомина, в 2014 году ожидается ввод 1,58 млн кв. м жилья. Валерий Шанцев поставил задачу увеличить этот показатель до 3,5 млн кв. м жилья в год. Однако глава региона не уточнил сроков, что дало экспертам возможность брать в расчет период до 2020 года. Впрочем, Владимир Челомин тоже заявлял о том, что к 2020-му в регионе должны ежегодно вводить в эксплуатацию 1 кв. м на одного жителя региона (сейчас 0,47 кв. м). А это как раз и есть искомые 3,5 млн «квадратов».

Такая планка, утверждают чиновники, продиктована ситуацией, сложившейся на рынке жилья региона и обязательствами властей по расселению ветхого и аварийного фонда. Причем второе обстоятельство играет даже большую роль, чем первое. Если рост цен на вторичном рынке жилья в среднем составил 5% за год, а на первичном и того меньше (что свидетельствует о некоем балансе спроса и предложения), то проблема расселения становится все более актуальной.

Великое переселение

Адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области» будет действовать до 2017 года. Если все пойдет по плану, в новые квартиры переедут 15,8 тысячи человек из 1230 домов. Бюджет программы – 9, 7 млрд руб. На них построят или приобретут 284 тыс. кв. м жилья.

В аварийных домах Нижнего Новгорода, по сведениям администрации, проживают 1075 человек. Для них необходимо найти 19 тыс. кв. м, что не так уж и много по сравнению с областью (впрочем, список аварийного жилья постоянно пополняется).

С ветхим фондом все гораздо хуже. По данным Нижегородстата, в ветхих домах (износ свыше 65-70%) проживают около 18,5 тысячи нижегородцев. Для их переселения нужно не менее 400 тыс. кв. м жилья. За 2014-2015 годы город планирует сдать около 100 тыс. кв. м для переселенцев.

По словам директора городского Департамента строительства Юрия Щеголева, в планах на текущий год – расселение 240 семей из 34 домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года. Для них построено два 17-этажных дома (микрорайон Цветы) и два 10-этажных (микрорайон Бурнаковский-2). В этих же зданиях планируется выделить квартиры тем, чье жилье признали аварийным в 2012-м. Для переселения жителей аварийного жилищного фонда, который сформировался после 1 января 2013 года, будет построен дом на улице Зайцева в Сормовском районе (173 квартиры, сдача в 2015-м).

Кроме того в 2013 году в рамках реализации программы волнового переселения специально создано муниципальное предприятие «Объединенная дирекция по жилищному строительству». На открытых аукционах им получены земельные участки под строительство пяти жилых домов: на улице Маршала Казакова, в микрорайоне Кузнечиха и на пересечении улиц Деловой-Родионова. Здания будут введены в эксплуатацию в III-IV кварталах 2014 года. Сюда переедут 723 семьи.

Есть еще одна болевая точка, напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы Нижегородской Недвижимости» Алексей Чемоданов. Почти треть городского жилфонда – хрущевки, которые стремительно стареют как физически, так и морально. А значит, скоро и они массово вольются в перечень ветхих домов. Для их замещения потребуется построить около 9 млн кв. м жилых площадей. При существующих в Нижнем Новгороде темпах многоквартирного строительства процесс растянется на десятилетия.

Есть ли деньги у народа?

Сегодня в регионе строительством жилья занимается почти сотня крупных компаний и несколько сотен мелких. Объем инвестиций в строительный сектор области достиг миллиарда долларов. Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко считает такую инвестиционную активность высокой. Во многом она связана с тем, что компании, чьи инвестиционные проекты признаны приоритетными, получают налоговые льготы.

На данный момент приоритетными являются комплексные проекты, рассказал Владимир Челомин. По словам министра, точечная застройка значительно увеличила нагрузку на существующую социальную и транспортную инфраструктуру, поэтому сейчас земельные участки комплектуются только под комплексную застройку.

В качестве примера он привел микрорайон Волжский берег площадью 185 га, где уже в 2014 году должны быть сданы первые дома. Эта площадка, по словам министра, даст от 3,5 до 4 млн кв. м жилья, при том что весь фонд Нижнего Новгорода сегодня составляет 26-27 млн кв. м. Проект рассчитан на десять лет.

Другие площадки, на которых сейчас активно ведется строительство, – это микрорайон Юг («Жилстрой-НН» 300 тыс. кв. м жилья до 2018 года), ЖК «Цветы» («Старт-строй», 300 тыс. кв. м до 2017-го), ЖК «Гагаринские высоты» («Ойкумена», 86,8 тыс. кв. м до 2015-го), ЖК «Седьмое небо» («Старт-Строй», 100 тыс. кв. м до 2015-го), ЖК «Зенит» («Автобан», 123 тыс. кв. м до 2015-го) и др.

Цены на квартиры в строящихся ЖК Нижнего Новгорода, предложения марта 2014 года

Миссия выполнима

Удвоить объемы строительства вполне реально, считает Алексей Чемоданов. Особенно за счет социального жилья (для очередников, бюджетников, жителей ветхого и аварийного фонда) и малоэтажного, которое становится все популярнее.

По мнению эксперта, добиться поставленных результатов властям будет проще, найдя общие интересы с крупными застройщиками – ООО «Старт-строй» (ГК «Столица Нижний»), ООО «Жилстрой-НН» и ГК «СУ-155». Впрочем, Владимир Челомин монополистами эти компании не считает, заявляя, что по итогам 2013 года доля жилья, введенного в эксплуатацию ООО «Жилстрой-НН», составила всего 4,6%, ООО «Старт-Строй» – 5,5%, ЗАО «СУ-155» – 1,5%.

Но если посмотреть на жилье, находящееся в производстве, картина меняется. У «Старт-Строя» в текущем строительстве находится 200 тыс. кв. м жилья, у «Жилстроя-НН» – свыше 100 тыс. кв. м, у «СУ-155» – около 70 тыс. кв. м. Последний застройщик заявляет о скором начале возведения жилых домов на ул. Украинской (Канавинский район), второй очереди ЖК «Маяк» на улице Родионова (Нижегородский район).

Всего, по сведениям аналитического центра «Индикаторы Нижегородской Недвижимости», сейчас в Нижнем Новгороде возводится 160 многоквартирных домов – 1,3 млн кв. м жилья.

«Но построенное жилье еще необходимо продать, – напоминает Алексей Чемоданов. – И с этой точки зрения емкость рынка я бы не переоценивал. Доходы жителей области просто не позволят проглотить такой объем».

С ним согласна директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева: «Рост цен на жилье в прошлом году косвенно свидетельствует о том, что платежеспособность населения остановилась на определенной отметке и ее дальнейший рост, даже при развитии ипотечных программ, не предвидится».

Впрочем, чиновники уверяют, что увеличение объемов строительства как раз и опустит цены на недвижимость Нижнего Новгорода, одни из самых высоких в стране. Что, в свою очередь, увеличит покупательную способность граждан.

«Миллион квадратных метров в год – это необходимая величина для сегодняшнего развития города, – настаивает глава администрации Нижнего Новгорода Олег Кондрашов. – Столько жилья нужно для того, чтобы город развивался, и для того, чтобы сбивать растущую цену на квадратные метры».

Что нас ждет в 2014 году

По мнению Алексея Чемоданова, в градостроительном развитии Нижнего Новгорода назревает противоречие. Строительство уходит на окраины и в пригороды. В то же время центральные кварталы превращаются либо в пустыри, где будущий застройщик, убрав старые дома, не спешит начинать работы, либо в депрессивные территории с ветхим жильем.

Массовый ввод жилья ожидается в микрорайонах Бурнаковский, Юг, Цветы, Седьмое Небо. Следует ожидать дальнейшего развития малоэтажного строительства в Нижнем. Так, в прошлом году было введено 1426 индивидуальных домов (267,9 тыс. кв. м или 38% от общего объема строительства). Это вдвое больше, чем в 2012-м. Впрочем, как утверждает глава администрации Нижнего Новгорода Олег Кондрашов, такого результата удалось добиться благодаря бесплатной инвентаризации ранее построенных частных домов.

В нынешнем году под развитие ИЖС выделены семь земельных участков общей площадью около 100 тыс. кв. м. Олег Кондрашов обозначил три главные задачи для развития этого сегмента. Первое – создать условия для строительства частных домов в городе. Для этого с нынешнего года администрация будет оплачивать горожанам создание технических планов, необходимых для оформления частного дома в собственность. Второе – упорядочить процесс развития действующих садовых товариществ как территорий индивидуальной жилой застройки. «Сегодня на землях садовых товариществ дома строятся на усмотрение собственников, – объясняет Олег Кондрашов. – Как правило, без учета регламентов, нормативов для проездов, требований пожарной безопасности и т. д. Так быть не должно». В ближайшее время Департамент градостроительного развития и архитектуры представит свои предложения по разработке проектов планировки садоводств в черте города.

Третье – разработка регламентов и требований к ИЖС в черте города. До сих пор в Нижнем Новгороде отсутствует документ, содержащий требования к проекту индивидуального жилого дома.

Что касается прогноза цен на жилье в 2014 году, то здесь мнения расходятся лишь в конечных цифрах. Так, вице-президент компании «Квартстрой» Александр Байгушев прогнозирует подорожание жилья на 12%, а Алексей Чемоданов – на 8-9%, поскольку, по его мнению, говорить о бурном экономическом развитии в стране в целом и в регионе в частности не приходится.