Стройка держится на ипотеке: девелоперы зарядились «показательным оптимизмом»
Ситуация на строительном рынке сохраняет стабильность, что позволяет компаниям не только быть на плаву, но и делать оптимистичные прогнозы. А хорошие показатели продаж последних месяцев дают надежду на рост в какой-либо перспективе. Положение дел в сегменте жилищного строительства обсудили участники круглого стола "Делового Петербурга".
Российский строительный рынок за последние полтора года испытал ряд серьёзных потрясений, которые отдельным его участникам изнутри кажутся катастрофическими. При этом происходящее не только вписывается в общую картину в Европе и мире, но и выглядит не так и плохо. Как рассказала генеральный директор ООО "Бонава Санкт-Петербург" Мария Черная, Bonava, ранее принявшая решение о завершении проектов в России, в июне 2023 года закрыла сделку по продаже своего бизнеса в Норвегии. Причина — большая капиталоёмкость местного рынка.
"В целом, ситуация на рынке недвижимости североевропейских стран очень тяжёлая. Спрос почти отсутствует, падение на уровне 80%. Сейчас "Бонава" намерена инвестировать в рынок Германии, чтобы получать бОльший доход, вкладывая меньший капитал. Когда-нибудь российские компании придут к такому же походу и начнут считать, как сильно зависят от банков, сколько у нас собственных средства, как мы можем влиять на ситуацию", — отметила Мария Черная, назвав происходящее на нашем рынке "показательным оптимизмом".
"Сокращение рынка уже идёт, количество стартов проектов, полученных разрешений на строительство становится меньше", — добавила она.
Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова говорит, что продажи жилья очень зависят от новостей — июньские продажи у компании оказались лучше майских. "Из существенных факторов мы отмечаем волатильность национальной валюты, смещение предложения в область, сокращение предложения в городе. Оптимизм наших граждан поддерживает рынок, спрос существует в объёмах, достаточных для воспроизводства, говорить о расширении в настоящее время не приходится. Но предпосылки к этому расширению есть. Это нарастающий мировой кризис, который всегда перекладывает деньги в метры, и сокращающееся предложение на нашем рынке", — сообщила она.
Ипотека остаётся чуть ли не единственным инструментом продаж. "Сегодня доля сделок с ипотекой у нас превышает 100% — за счёт перехода с рассрочек. Застройщики обязаны выйти на другой уровень диалога с Центробанком, объяснить ему специфику рынка, объяснять ему, что нет никакой необходимости ужесточать условия по ипотеке, ведь никаких удручающих цифр по ипотечной просроченности нет", — уверена Светлана Денисова.
"Центробанк давно рассматривал возможность регулирования взаимоотношения банка и застройщика, нам приходится подстраиваться под его требования и менять наши программы, — прокомментировала руководитель направления группы ипотечного кредитования ПАО "Банк "Санкт-Петербург" Мария Гретченко. — На сегодняшний день у нас есть продукты, разработанные совместно с застройщиками, в том числе в коллаборации с корпоративным блоком, через который идёт проектное финансирование. Часть продуктов разрабатываем сами".
"Мы соблюдаем требования регулятора", — поделилась начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов "Домклик" Сбербанка по Санкт-Петербургу Екатерина Подольская. По итогам первого полугодия портфель ипотечного кредитования Сбербанка на Северо-Западе достиг 1 трлн рублей, на Петербург приходится 60%. За год прирост составил порядка 20% по Северо-Западу и Петербургу. На новостройки приходится 55%, на ипотеку с господдержкой приходится 70% от этого объёма.
"Клиенты настроены покупать квартиры на выгодных условиях. Поэтому в Сбере мы постоянно совершенствуем механизмы ипотечного кредитования и улучшаем условия для заёмщиков. Например, сегодня можно дополнительно снизить процентную ставку, если проводить электронную регистрацию в банке или воспользоваться различными программами от застройщиков. Это способствует росту спроса и помогает людям принять решение о покупке", — подчеркнула Екатерина Подольская. За первые шесть месяцев 2023 года рост выдач по Петербургу — 30%. Средняя сумма ипотечного кредита остаётся на уровне прошлого года, по Северо-Западу это 3,5 млн рублей, по Петербургу — 4,3 млн.
О том, как различается ситуация в Москве и Петербурге, рассказала коммерческий директор ГК "А101" Мария Орлова.
"По проектам в Москве на фоне июньских новостей был прирост обращений и продаж, мы закрыли первое полугодие с повышением средней стоимости на 9%. В Петербурге мы также фиксируем рост продаж, при этом средневзвешенная цена по итогам полугодия несколько снизилась. Дальнейшего снижения цены мы не ждём, скорее логично прогнозировать её фиксацию. Фактически, уже сейчас цены находятся на плато, при этом тренды рынка демонстрируют рост, к концу 2023 года объём продаж может приблизиться к уровню 2022 года. По нашим проектам в Ленобласти в этом году стоит отметить стабильно позитивные показатели от месяца к месяцу. Второй квартал этого года был на 30% лучше, чем первый. Восстановительные процессы очевидны: с начала 2023 года рынок демонстрирует стабильный рост. Особенно активно прирастала доля Ленинградской области, по итогам первого полугодия она составила уже 27% от всего рынка петербургской агломерации. Для сравнения, полтора года назад она составляла 21%, — уточнила Мария Орлова. — Отмена околонулевых ставок не привела к резкому снижению цен, но стабилизировала их на существенный период времени. Это даёт инвесторам возможность лучше спрогнозировать "расходную часть". Кроме того, сейчас сложились уникальные условия ипотеки, которые предполагают минимальный вход и доступные платежи, а безопасность сделок по покупке квартир подтверждается эскроу-счетами и проектным финансированием. Также на рынке Ленобласти и Петербурга стартовали очень привлекательные проекты в интересных локациях, спрос на которые будет ощутимо расти по мере восстановления рынка. Ещё из хороших новостей — мы запустили программу с Яндекс.Недвижимостью и предоставляем квартиры в аренду тем, кто купил у нас квартиры в московских проектах на период строительства плюс три месяца на ремонт. Таким образом мы избегаем двойной финансовой нагрузки на дольщиков. Условия распространяются и на жителей Петербурга".
До 90% сделок ГК "А101" проводит через ипотеку, на семейную приходится до 60% от общего объёма. Драйвером продаж остаётся траншевая ипотека.
Руководитель департамента продаж Группы Аквилон Максим Турта подтвердил, что ипотека сегодня является основным инструментом продаж. "Наши цены за последние полгода сильно не поменялись. Они планомерно растут, спадов нет. Снижение же спроса мы почувствовали не только на фоне новостей, но и из-за того, что многие девелоперы сейчас активно предлагают большие скидки. Мы с нашим уровнем наполнения продукта не можем позволить себе скидки в 20-25%, — комментирует он. — Наша компания не меняет планы по выводу на рынок новых проектов — с тремя проектами мы вышли в начале года, ещё два планируем запустить осенью. Учитывая цикл девелоперских проектов, нам не хотелось бы упустить позитивный момент для старта. В связи с чем мы продолжаем планомерно работать и, несмотря на внешние факторы, выдерживаем стандарты и качество продукта", — говорит Максим Турта.
"Мы закончили первое полугодие с хорошим приростом. Фактические показатели мая-июня оказались выше планируемых. Ожидаем по итогам июля полное выполнение плана. Хочу заметить, что понятие сезонного низкого спроса, под которым подразумевалось традиционное снижение продаж на майские праздники и летний период, перестало быть актуальным, — рассказала представитель объединённого застройщика "Мегалит — Охта Групп", руководитель по продажам корпорации "Мегалит" Ирина Орлянкина. — Мы зафиксировали снижение доли ипотечных сделок по сравнению со вторым полугодием 2022 года, сейчас доля ипотеки составляет у нас 85%. Подросла доля сделок со стопроцентной оплатой. По нашим данным, подавляющее большинство покупателей рассчитывают закрыть ипотеку намного раньше, хотя и берут кредит на длительный срок: очевидно, что они сейчас рассчитывают вносить небольшой посильный платёж, а затем погасить займ средствами от продажи другой недвижимости или хранящимися на депозите".
Из заметных тенденций она отметила усиление взаимодействия банков с застройщиками. "Стало очень много совместных программ, интересных для потребителя. Нам поступают предложения от банков, мы теперь — на одной волне и хорошо понимаем друг друга. Конечно, покупатель жилья и рынок в целом от этого выигрывают", — подытожила Ирина Орлянкина.
"Сегодня выполнение плана продаж зависит от двух факторов: объёма потребительского спроса (сколько люди готовы и могут заплатить) и качества предложения девелопера (комфорта и даже образа жизни в ЖК). Выигрывают проекты, которые отвечают обоим запросам: предлагают конкурентоспособные условия оплаты (ипотечную ставку или скидку при оплате наличными) и закрывают максимальное количество базовых и дополнительных потребностей. А если проект компромиссный, то у него один из решающих факторов для покупки должен очень перевешивать, — уточняет представитель "Мегалит — Охта Групп", директор проектов холдинга "Охта Групп" Денис Казберов. — В "Приморском квартале" покупатели делятся на три категории. Для одних квартира у "Пионерской" — это как минимум вторая покупка жилья, они выходят на новый уровень: повышают комфорт проживания и метраж, перебираются из пригорода или устаревшего фонда ближе к центру. Для вторых это — надёжная инвестиция в будущее: они уже живут в предыдущих очередях, приобретают для своих детей или родителей. Клиентов, для которых это первая новостройка, чуть поменьше (не считая региональных дольщиков), и они очень чётко знают, что хотят — предъявляют конкретные требования к планировкам, виду из окна, инфраструктуре квартала, облику парадных и т.д.".
"Когда у нас была программа субсидирования ставки до 0,1%, продажи шли отлично. Потому что клиентам нужен доступный ежемесячный платёж. К примеру, за студию в Шушарах платёж по ипотеке с субсидируемой ставкой получался около 10 тыс. рублей в месяц — комфортная сумма, которую можно "тянуть". Стоимость квартиры при этом возрастала с 4 млн до 5 млн. Сейчас эти программы по сути для нас невозможны, хотя многие застройщики продолжают по ним работать как минимум на этапе стройки и просто не афишируют этого. В итоге за ту же студию в Шушарах, с учётом нашей высокой стадии строительства, платёж вырос до 25 тыс. рублей. Разве это комфортный платёж при такой средней заработной плате в Петербурге?", — выступил заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров. С учётом высказываний Минфина он прогнозирует дальнейшее снижение рынка.
Из заметных трендов Станислав Александров выделил снижение площади квартир. "В Москве мы вышли на рекордные показатели студий. Нарезка комплексов на маленькие квартиры продолжится", — говорит он.
"В начале года мы прогнозировали, что рынок будет балансироваться и адаптироваться к новым ипотечным ставкам. Эту ситуацию мы и увидели, уже в марте был зафиксирован нехарактерный для этого сезона всплеск продаж, такой же всплеск был в мае. В целом, рынок давно уже ушёл от понятия сезонности. Мы видим, что спрос растёт, плавно и во всех сегментах, включая сервисные апартаменты. К сожалению, не растёт стоимость реализации. В сервисных апартах и премиум-жилье она стабильна. С другой стороны, хорошо, что нет снижения. А вот в комфорт-классе мы постепенно подрастаем по мере вымывания товарного запаса и готовности наших проектов. Сейчас рынок балансируется — получается мало разрешений на строительство, проходит мало сделок по покупке земельных участков. Это является следствием наличия больших товарных запасов", — отметил коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов.
Директор по продажам компании TrendAgent Мария Иванова рассказала о росте доли агентских продаж. "В Петербурге очень высокая доля агентских продаж, она растёт год от года. По итогам второго квартала, согласно нашему опросу ведущих застройщиков, на агентские продажи приходится 64% сделок, в Москве — 36%. Объём продаж новостроек растёт во всех регионах, очень высокими темпами — в Москве, Краснодарском крае, в Новосибирске. А в Петербурге, сравнивая показатели первого полугодия 2022 года и 2023 года, мы наблюдаем снижение на 17%. На нашей платформе представлено 150 застройщиков в Санкт-Петербурге, из них лишь 5 компаний обладают долей 50% агентстких продаж. Объединяет их — масштаб компаний, комплексное освоение территорий, а главное — большой демпинг цен. В тройке лидеров по продажам по итогам полугодия — Группа ЛСР, ЦДС и ГК ПИК. Эти девелоперы снижали цены до 30%. Мы наблюдали, как ГК ПИК делала это со своим динамическим образованием, с конца прошлого года это делал активно ЦДС, в этом году Группа ЛСР ввела очень хорошие скидки на объекты в Ленобласти и Петербурге. Так что мы видим, как фактические цены снижаются у лидирующих компаний — было резкое снижение в первом квартале, сейчас их не поднимают (за исключением очень ликвидных лотов)", — добавила Мария Иванова.
Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин:
"Сравнивать первое полугодие 2023 года с аналогичным периодом прошлого года не вполне корректно: по понятным причинам в феврале-апреле 2022 года на рынке недвижимости наблюдался всплеск ажиотажного спроса, а после — сильный спад. За последний год статистика кажется в целом стабильной, однако я бы не стал строить долгосрочных прогнозов, картина меняется от месяца к месяцу. В июле мы видим рост спроса, причём в разных сегментах, и это, при отсутствии существенного роста предложения, даёт надежду на оживление рынка. В бизнес-классе основным драйвером стало существенное падение курса рубля. Даже если квартира приобретается не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, колебания валют могут стать для покупателей важным фактором, влияющим на скорость принятия решения о приобретении недвижимости. В комфорт-классе свою роль сыграли ожидания повышения ключевой ставки, которые в итоге и подтвердились. Пока мы не видим существенного роста ставок по ипотеке, но оно неминуемо произойдёт, ряд банков уже заявили об изменении условий выдачи ипотечных кредитов".
Генеральный директор Агентства недвижимости " КВС " Анжелика Альшаева:
"Ситуация на рынке недвижимости сегодня и в последние месяцы оценивается нами как стабильная. Для текущего временного периода более активная, чем мы ожидали. Несмотря на сезонность, наблюдаем устойчивый рынок и хорошие темпы продаж по итогам второго квартала. В ценах на рынке новостроек наблюдается общая стагнация. Всегда хорошо работают акции, скидки и интересные предложения для клиентов по снижению стоимости, но мы стараемся минимизировать количество таких предложений. Большой популярностью пользуется обновлённая программа "Переезд" — собственники готовых квартир в Петербурге и Ленинградской области могут не только обменять свою старую квартиру на новую от "КВС", но и бесплатно проживать в своей квартире до получения ключей. Клиенту не обязательно иметь деньги на первый взнос: при оформлении кредита он будет равен выкупной цене имеющейся квартиры. Квартиру выкупят даже с обременениями, например, с ипотекой, а клиент сможет выбрать новое жильё в строящихся объектах со сроком сдачи в текущем году или не позднее конца 2024 года. В текущих реалиях рынок будет оставаться стабильным до конца года. Скорее всего, ожидается увеличение ипотечных ставок, поэтому всплеска по объёмам продаж не ожидается, будет наблюдаться тенденция в стабильном спросе. Застройщики продолжат удерживать цены на текущем уровне".