Правительство определилось со структурой Компенсационного фонда дольщиков
Компенсационный фонд дольщиков будет создан в форме некоммерческой организации (НКО), а его учредителем по поручению Дмитрия Медведева выступит Минстрой РФ. Правительство уже внесло на рассмотрение Госдумы пакет изменений в законодательство, призванных обеспечить работу новой структуры с 1 января 2017 года. Депутатам предстоит принять поправки в несколько федеральных законов, в том числе 214-ФЗ, закон о банкротстве, закон о страховании, закон о некоммерческих организациях.
Правительство наконец определилось с организационно-правовой формой структуры, которая займется защитой финансовых и имущественных интересов дольщиков. В конце прошлой недели Дмитрий Медведев подписал постановление, предписывающее Минстрою выступить учредителем некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Таким образом, не подтвердились слухи о том, что вместо одного федерального фонда может быть создано несколько региональных с соответствующим подчинением субъектам Федерации. А также что фонд будет функционировать в качестве дочерней структуры Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).
«Начиная с 1 января следующего года застройщики будут в обязательном порядке делать отчисления, то есть взносы в этот фонд. Он, в свою очередь, будет выделять средства на достройку незавершенного жилья либо, если это по каким-либо причинам нецелесообразно, выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика, который уплачивал взносы», – пояснил на заседании правительства Дмитрий Медведев.
В постановлении правительства уточняется, что обязанность делать отчисления в Компенсационный фонд у застройщиков возникнет только в отношении тех проектов, продажи в которых (через заключение договоров долевого участия) будут открыты после 1 января 2017 года. Если хотя бы один договор долевого участия (ДДУ) в доме был заключен ранее, то весь дом продолжит жить по старой схеме: вместо фонда риски дольщиков застрахуют страховщики. В Минстрое рассчитывают, что полный переход на новый механизм произойдет не раньше 2018 года. Тем более что участники рынка не дремлют. Страховые компании в надежде получить последних клиентов демпингуют. А застройщики, опасаясь, что первый блин, как это часто бывает, выйдет комом и с 1 января ничего как следует не заработает, стремятся заключить в перспективных объектах хотя бы несколько ДДУ.
В Компенсационный фонд придется отчислять столько же, сколько сейчас обычно получают страховщики, – 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Причем сначала нужно будет уплатить взнос, и только после этого появится возможность произвести государственную регистрацию ДДУ. Надежность строительной компании при этом значения не имеет: в отличие от страховых компаний фонд будет брать риски всех строителей, в том числе слабых и сомнительных. Поэтому участники рынка просят власти дифференцировать тарифы. «В течение первого полугодия мы отработаем методику оценки и сможем это сделать», – обещает глава АИЖК Александр Плутник. По его словам, размер взноса будет колебаться в пределах 1–3%. Чиновники призывают страховать в Компенсационном фонде не только стандартные квартиры, но и апартаменты, доля которых в крупных городах превышает 20%. Хотя вопрос их правового статуса по-прежнему не решен, схемы, действующие на рынке коммерческой недвижимости, не смогут защитить потенциальных покупателей. «Апартаменты должны продаваться только по 214-ФЗ», – заявил на семинаре «Диалог с инвестором» замминистра строительства Никита Стасишин.
Средства Компенсационного фонда (ранее сообщалось, что его ежегодные доходы могут достигать 25–30 млрд руб.) планируется размещать в банках, имеющих генеральную лицензию ЦБ, собственный капитал в объеме 25 млрд руб. и кредитный рейтинг не более чем на три ступени ниже суверенного рейтинга РФ. Их можно держать на депозитах (правда, банк должен взять на себя обязательство вернуть по требованию фонда не только сумму вклада, но и проценты – в случае досрочного расторжения договора из-за того, что банк перестал соответствовать требованиям правительства), а также инвестировать в государственные ценные и ипотечные бумаги, обладающие высокой степенью надежности. При появлении проблемных объектов средства фонда будут расходоваться либо на выплату возмещения участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, либо на оказание финансовой помощи компании, которой поручат завершить проблемный объект.
Однако сначала в отношении застройщика должна быть введена процедура банкротства. В целях ускорения принятия решений функции арбитражного управляющего Минстрой собирается передать самому фонду. После включения требований дольщиков в реестр он должен будет предпринять «разумные необходимые действия» для поиска застройщика для завершения строительства. Если найти его не получится, на собрание дольщиков будет вынесен вопрос о получении возмещения или об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта строительства. Саму процедуру банкротства застройщиков предлагается сократить, исключив стадии наблюдения и финансового оздоровления. Это поможет дольщикам быстрее получить выплату или готовую квартиру.
Впрочем, пока непонятно, какие именно «разумные и необходимые действия» (и в какие сроки) должен предпринимать фонд, чтобы возобновить строительство проблемного объекта. Участники рынка ожидают, что поскольку речь идет о госструктуре, нового застройщика будут искать по конкурсу. И его условия не придется добывать, как перо Жар-птицы. Что касается денежных выплат дольщикам, то в случае принятия такого решения фонд должен возместить вложения в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданами необходимых документов. Обращаться за компенсацией предстоит в банки, где размещаются средства фонда.
В регионах появление новой структуры считают крайне своевременным. По данным председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению Дмитрия Азарова, количество регионов, где были выявлены нарушения прав участников долевого строительства, в 2016 году увеличилось до 68. Сейчас в стране выявлено 745 проблемных объектов, в 2015 году таковых было 550. «Цифры свидетельствуют об отсутствии положительной динамики в решении проблем обманутых дольщиков», – констатирует сенатор.
В Москве число обманутых дольщиков с августа увеличилось на 57%. «Сегодня у нас 1060 обманутых дольщиков в 24 проектах», – рассказал на прошлой неделе глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. При этом количество договоров долевого участия продолжает расти: в третьем квартале было заключено 12,6 тыс. ДДУ, что вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года. А всего с начала года в Москве заключили 31,5 тыс. ДДУ. «Это свидетельствует о том, что рынок долевого строительства в Москве растет колоссальными темпами. В этой ситуации наша главная задача – не допустить появления долгостроев и новых пострадавших граждан», – подчеркивает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Впрочем, уже имеющиеся проблемы региональным чиновникам придется решать без поддержки федерального центра: средства Компенсационного фонда не будут расходоваться на долгострои прошлых лет.