Субсидированная ипотека от застройщика уже не та

Высокая ключевая ставка Центробанка ограничила возможности для субсидирования ипотеки, так как застройщикам приходится отдавать банкам больше денег за снижение процентов. В свою очередь ЦБ, борясь со «схемами», продолжает контролировать участников рынка и не дает им особо разгуляться. Поэтому субсидированная ипотека утратила былую популярность, хотя у нее и осталась своя аудитория.

Напомним вкратце, в чем состоит механизм субсидирования «ставки от застройщика». Это партнерская программа: ипотечный кредит выдает, естественно, банк, а затраты на снижение ставки ему компенсирует застройщик. Затем суммы этих компенсаций застройщик закладывает в цену квартиры.

В недавние времена сплошных околонулевых ставок (особенно летом 2022 года) субсидированная ипотека была очень популярна у покупателей. Тогда отмечались рекордные показатели: например, в некоторых компаниях более 50% сделок проходили с использованием субсидированной ипотеки от 0,01%. Сегодня же, по данным Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», доля субсидированной ипотеки от всех жилищных кредитов, начиная с сентября 2023 года, составляет 10,6%.

Из-за высокой ключевой ставки программы субсидированной ипотеки не так выгодны банкам и застройщикам (а покупателям такие схемы не были выгодными и ранее). Во-первых потому, что разница между рыночными ставками и привлекательными для покупателей резко увеличилась и за снижение ставки приходится платить больше.

Есть и дополнительные факторы. В конце года Центробанк установил очередные надбавки к коэффициентам риска, которые, на взгляд аналитиков «Метриум», можно назвать косвенной комиссией. «ЦБ сделал более дорогими для банков не только кредиты с низким первоначальным взносом и предельной долговой нагрузкой до 70%, но и ужесточил условия программ со снижением ставки», - отмечают в агентстве.

Во-вторых, «большинство крупных банков, начиная с января 2024 года, ввели обязательное условие применения субсидирования застройщиком, если клиент хочет воспользоваться льготными государственными программами», - говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. В свою очередь, как сообщают эксперты, застройщики и покупатели стали искать банки, где такого требования нет, и это сузило выбор кредитных организаций и программ. Правда, после обращения в ЦБ в ФАС, банки стали смягчать позиции и даже отменять комиссии.

Таким образом, сейчас, как утверждает Руслан Сырцов («Метриум»), на рынке новостроек в большей мере распространены траншевая и аккредитивная ипотека, а также различные виды рассрочки.

Как застройщики субсидируют ставки

Алексей Новиков (Est-a-Tet), объясняет, что размер ставки зависит от размера комиссии, которую платит застройщик банку. Сейчас минимальная ставка на весь срок предлагается от 2,5% по IT-ипотеке и от 2,9% по семейной ипотеке и господдержке-2020. В рамках стандартной программы кредитования минимальная ставка на весь срок – от 9,9%.

Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой», уточняет, что у банков есть ограничение на снижение процентной ставки в рамках субсидирования от застройщика. Например, в одном из крупных банков по стандартной ипотеке можно снизить ставку до 10,5% с 16,7%, по семейной ипотеке - до 3,5%, по госпрограмме - до 5,5% на весь срок. «В основном застройщики снижают на весь срок до минимально возможных ставок. Если же для застройщика субсидирование дорогое на весь срок, то могут запустить на короткие сроки (1, 2, 3 года)».

«Стандартная ипотека сейчас на уровне 17-18%. Мы стандартную ипотеку субсидируем на два года до 12%. Соответственно, клиент получает существенное снижение платежа на два года. То же самое по семейной ипотеке. Ставка по семейной ипотеке 6%, мы субсидируем до 3,5%», - приводит пример Жанна Белянкина, директор по продажам Dogma.

Что касается околонулевых ставок, то, по информации Ирины Доброхотовой, они остались только у некоторых банков, но лишь на 1-2 года, что менее интересно клиентам, в то время как раньше такую ставку можно было получить на весь срок. «Как маркетинговый ход эта ставка отлично используется до сих пор, так как застройщик часто показывает именно платеж на период субсидирования, а он получается гораздо ниже», - заключает эксперт.

В сегментах бизнес- и премиум-класса, как замечет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», распространены комбо-ипотеки, когда часть кредита рассчитывается по субсидированной ставке, остальная - по рыночной.

«На нашем объекте мы в основном используем программы на сверхлимиты по госпрограммам – по семейной и IT-ипотеке, - подтверждает Ольга Матвеева, руководитель направления ипотечного кредитования Asterus - Есть банки, в которых удорожание не предусмотрено по таким программам. А сумма кредита выдается под средневзвешенную ставку, которая рассчитывается между ставкой госпрограммы и базовой ставкой. Например, при сумме кредита по семейной ипотеке 20 млн рублей ставка в ряде банков будет начинаться от 10,64%».

Засады и пряники для покупателя

Главное, что надо знать: «Цена квартиры вырастает на 8-20%. У покупателя увеличивается бюджет покупки, но при этом кратно сокращается ежемесячный платеж, - комментирует Валерия Цветкова («Бон Тон»). - При сокращении ежемесячного платежа, при кратном сокращении ипотечной ставки, переплата у него будет минимальной. Поэтому здесь для потребителя есть как плюсы, так и минусы».

И как дополняет Руслан Сырцов («Метриум»), выгода будет ощутимой, только если платить кредит на протяжении 25-30 лет без досрочного погашения. Досрочное погашение полностью нивелирует выгоду.

Есть еще и дополнительные детали, которые необходимо учитывать.

Скидку при субсидированной ставке, скорее всего, не дадут. Поэтому покупателю нужно считать, что ему интереснее – скидка или субсидия.

При увеличении стоимости квартиры первоначальный взнос наверняка пропорционально повысится. По подсчетам Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), если стоимость объекта 12 млн рублей, то 20-процентный ПВ будет составлять 2 млн 400 тыс. руб. Если стоимость объекта «по субсидии» достигнет 14 млн руб., то и ПВ нужно будет внести минимум 2 800 000 руб. «Не все клиенты располагают дополнительными свободными средствами», - отмечает Доброхотова.

Может случиться так, что понравившуюся квартиру взять «по субидии» не получится. Эксперты поясняют, что для субсидирования застройщик закладывает определенные лимиты под выделенный пул квартир. Так что этот момент стоит уточнять заранее.

По оценке Алексея Новикова(Est-a-Tet), субсидированная ставка больше выгодна клиентам в рамках стандартных программ кредитования, а не льготных. «Как показывают расчеты, экономия весьма сомнительная, порой ее просто нет, а ставки по госпрограммам вполне приемлемые», – соглашается Ольга Матвеева (Asterus).

А ставка по стандартным программам составляет в среднем 16,5-18%, и клиенты стремятся снизить данный показатель хотя бы до 12%.

Агентство Est-a-Tet предоставило сравнительные ипотечные расчеты, чтобы наглядно увидеть разницу между ипотекой с субсидированием и без. Надо отметить некоторую условность этих примеров, потому что, как уточняет Алексей Новиков, чтобы понимать, выигрывает клиент или нет при использовании субсидировании ставки, требуется больше вводных. Нужно знать, будет ли клиент досрочно гасить кредит, сколько времени готов выплачивать ипотеку, какая скидка дается застройщиком при применении субсидированной ипотеки и какая при ее неприменении и для чего покупается квартира: для перепродажи, для сдачи в аренду или для себя.

Поэтому к приведенным расчетам нужно относиться как к примерным ориентирам.

Расчет по стандартной ипотеке:

Стоимость квартиры: 20 млн руб. без субсидирования

• Первый взнос 20%: 4 000 000 руб.
  
• Сумма кредита: 16 млн руб.
  
• Платеж по ставке 16,5% с применением скидки 5% на квартиру на 30 лет: 207 720 руб.
  
• Переплата: 59,7 млн руб.
  

Стоимость квартиры: 21,3 млн руб. с субсидированием

• Первый взнос 19%: 4 000 000 руб.
  
• Сумма кредита: 17,3 млн руб.
  
• Платеж по ставке 10,5% без применения скидки 5% на квартиру на 30 лет: 158 540 руб.
  
• Переплата – 39,7 млн руб.
  

Расчет по Семейной ипотеке:

Стоимость квартиры: 9,4 млн руб. без субсидирования +скидка

• Первый взнос 21%: 2 110 000 руб.
  
• Сумма кредита: 7,3 млн руб.
  
• Платеж по ставке 6% с применением скидки 5% на квартиру на 30 лет: 43 800 руб.
  
• Переплата: 8,4 млн руб.
  

Стоимость квартиры: 10,1 млн руб. с субсидированием

• Первый взнос 21%: 2 110 000 руб.
  
• Сумма кредита: 7,9 млн руб.
  
• Платеж по ставке 4,5% без применения скидки 5% на квартиру на 30 лет: 40 420 руб.
  
• Переплата: 6,5 млн руб.
  
  

Субсидированная ипотека уже не так влиятельна

«Эффект» сниженных ставок был заметен в прошлом году. Как напоминает Жанна Белянкина (Dogma), тогда отмечался всплеск покупательского спроса - с увеличением ключевой ставки сформировалась значительная разница между ипотечными ставками на покупку квартиры в новостройке и на вторичном рынке. Платеж на первичном рынке был существенно ниже, чем на вторичном. На фоне новостей о прекращении льготных программ многие клиенты торопились оформить кредит на более выгодных условиях, что также способствовало увеличению спроса. В результате в некоторых регионах стоимость квартиры в новостройке, которая еще не введена в эксплуатацию, отличалась от стоимости квартиры на вторичном рынке на 20-30%.

«В этом году появилась ясность по сроку действия ипотечных программ, произошли изменения по размеру лимитов, увеличился первоначальный взнос по госпрограмме, семейную ипотеку можно использовать только на приобретение одной квартиры. Все это привело к тому, что поддержка стала более адресной, нет ажиотажного спроса и как следствие, - роста цен», - говорит Белянкина.

Валерия Цветкова («Бон Тон»), ссылаясь на данные по продажам января и февраля, отмечает, что бизнес-класс, который меньше завязан на льготное кредитование, чем комфорт, оказался единственным сегментом, который не просел в продажах. «Здесь отыграли комбо-ипотеки и рассрочки, которые в основном распространены в бизнес-классе. При этом в комфорт-классе продажи упали. Здесь от 60 до 80% продаж идут по льготным программам. Поэтому в этом сегменте мы видим снижение цен и снижение спроса больше всего», - заключает эксперт. (Подробнее - в статье «Рынок новостроек Москвы и Подмосковья катится под ипотечную горку»).