Анализ заявок на предоставление субсидий при выдаче ипотечных кредитов на новостройки

Анализ заявок на предоставление субсидий при выдаче ипотечных кредитов на новостройки по ставке 12%. Прием заявок закончен. Итог - 557 554 млн рублей. Заявки на участие в программе поданы, выдачи кредитов начались. Прогнозы становятся реальностью.

Резюме

По сравнению с промежуточными итогами от 13 апреля принципиальных изменений не произошло. Начала складываться практика работы по программе, статистика кредитных заявок и выдач. Данный отчет является повторением промежуточного отчета с актуальными изменениями и будет базовым для последующей аналитики по выполнению программы субсидий. 

22 апреля закончился прием заявок на участие в программе субсидирования. 

В Министерство финансов поданы заявки от 42 участников на субсидирование выдачи ипотечных кредитов на общую сумму  557 554 млн. рублей, что выше запланированной суммы в 400 000 млн. рублей. Анализ заявок позволяет сделать вывод, что общая прогнозная выдача могла бы составить  467 000 млн. рублей.  

По последним заявлениям генерального директора АИЖК Плутника А.А. увеличение общего объема субсидий не планируется. 

Следует ожидать четырех шагов. 

1. Уменьшение лимита на участника по сравнению с заявкой.
2. Невыполнение большей частью (по количеству) участников в течение двух месяцев минимального объема выдачи по программе в 300 млн. рублей.
3. Снятие лимита с неисправившегося участника программы. 
4. Перераспределение лимитов на оставшихся участников. 

На сегодняшний день можно сделать вывод о реализуемости запланированного объема в 400 000 млн. рублей. 

Анализ выполнимости заявок 

1. Формальная часть

«Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» утверждены 13 марта 2015 года постановлением Правительства РФ  № 220. В документ внесены изменения Постановлением от 20 марта № 255. 

В качестве исходных данных для анализа использованы отчеты Министерства финансов и рейтинг ипотечных банков за 2014 год Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека».  Для Сбербанка объем ипотечного кредитования на приобретение новостроек в 2014 году определен пропорциональным ростом выдачи на основе известных данных за 2013 год. 

2. Походы к анализу и допущения

Первое. Результаты 2014 года дали рекордный объем выдачи ипотечных кредитов в РФ. Рост общей выдачи в 2015 году для участников рынка представляется маловероятным. То есть, кредитование коммерческим банком в 2015 году новостроек по программе субсидирования не может превысить общую выдачу 2014 года.  

Второе. Кредитование новостроек требует от банков специального опыта и отлаженного взаимодействия с застройщиками. Подобный опыт может быть оценен показателем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Превышение этого показателя в 2015 году возможно в незначительных объемах при интенсивном перераспределении усилий банка в этом направлении.  

Кредитование новостроек является одним из самых конкурентных разделов ипотечного бизнеса. Многие банки продукт с субсидированием предлагают по ставке ниже 12 %, что косвенно подтверждает жесткую борьбу за клиента и за застройщика. 

Учитывая высокую конкуренцию, значительный рост выдачи на 50-100 % может быть только у участников с низкой базой кредитования новостроек в 2014 году.  

Третье. «Н/д» не определяет полное отсутствие у банка опыта по кредитованию приобретения новостроек, а обозначает отсутствие данных на портале Русипотека. Причем, Русипотека в статистике ипотечного рынка использует только данные, полученные от представителей банков. 

Для коммерческих банков, по которым нет данных по результатам 2014 года, максимальную выдачу можно оценить в 1,5 млрд. рублей. Кредитование новостроек можно оценить не выше 800 млн. рублей. Такая оценка накладывает предельные ограничения на возможности банков по выдаче, что косвенно подтверждается объемом розничных активов. Максимальная оценка означает предельную, которую реальные показатели не могли превысить. Экспертиза объема выдачи по такому участнику не проводилась. 

Четвертое. Минимальный объем кредитования по Постановлению должен составлять 300 млн. руб. в месяц. Правило будет четко выполняться и через 2 месяца банк лишится лимита для новой выдачи, но будет продолжать субсидироваться по выданным кредитам. Освобожденные лимиты будут переданы банкам пропорционально их первоначальным заявкам. 

Пятое. Продолжительность участия в программе от 10 до 12 месяцев должны учитываться при сравнении результатов работы на первичном рынке в 2014 году и объема кредитования по программе в 2015-2016 годах.  

По всем участникам проведена оценка по пятибалльной системе соответствия заявки на участие в программе результатам деятельности в 2014 году.  

Таблица 1. Критерии оценки соответствия объему заявки опыту работы в 2014 году  

В таблице 2 собрана характеристика заявок коммерческих банков и ОАО АИЖК. 

На основании представленных данных можно сделать несколько наблюдений

1. Подача заявок

Подача заявок растянулась на полтора месяца. Первым заявку подал Абсолютбанк, последним 22 апреля ЮниКредит Банк. 

Два банка заявку отозвали. В таблице они оставлены с нулевой выдачей. Это Совкомбанк и "АйСиАйСиАй банк Евразия" (ООО). 

Можно отметить, что с первого раза заявку оформить правильно удалось не всем банкам. Этим обстоятельство вызвана разница в сроках подачи заявок и признание Министерством финансов заявки, соответствующей Постановлению Правительства. 

Можно предположить, что некоторые банки откладывали подачу заявки для изучения спроса на соответствующий ипотечный продукт.  

Таблица 2. Сведения о поданных заявках  

  
2. Соответствие планов предыдущему опыту

В соответствии с предложенными критериями соответствия опыта заявленному объему участники распределились следующим образом: 

Оценку «5»  получили 12 банков или 30%,
Оценку «4» получили 3 участника (2 банка и АИЖК) или 7,5%,
Оценку «3» получили 3 банка или 7,5%,
Оценку «2» получили 2 банка или 5%,
Оценку «1» получили 20 банков или 50%. 

Суммирование оценок проведено только из 40 участников с действующими заявками. 

Указанный подход  очень упрощен и дает только грубую оценку выполнения плана. Тем не менее, был составлен прогноз кредитования по каждому участнику (не приводится). Общий объем возможностей по кредитованию всех участников можно оценить в 466 880 млн. рублей. Более точный прогноз можно будет сделать к 10 – 20 июля.  

Таблица 3. Опыт участников в 2014 году и соответствие заявки опыту    

При определении опыта работы с новостройками исключение от формальных критериев сделано для ОАО «АИЖК», которое выкупает закладные в соответствии с госзаказом. Можно предположить, что работа АИЖК с новостройками в 2014 была планово ограничена. Таким образом, оценка опыта АИЖК изменена с формальной оценки 2 балла на экспертную оценку 4 балла.  

3. Конкуренция

Участники программы предложили условия кредитования лучше, чем официальные 12%. 

Из таблицы виден и диапазон условий, и их маркетинговая составляющая, когда предлагаются особые условия.   

Участники рынка в ряде случаев рекламируют не основную, а особую ставку, которая выглядит оптически привлекательной, несмотря на ограниченную применимость для клиентов.  

В объявлениях часто приводится ставка, которая будет после оформления права собственности. Это обещание не относится к текущей выдаче и в особых условиях не учитывается. Конкуренция маркетинговых предложений налицо.

По базовой ставке 12% собираются работать  18 банков, что составляет 47,37 %, лучше 12 % предлагают 8 банков или 21,05 %, по 12 банкам (31,58%)  нет данных на сайтах. 

Немного удивительно отсутствие на сайтах некоторых банков, в том числе крупных, информации о программе по состоянию на 22 апреля, когда у многих банков заявлено участие с апреля 2015 года.   

Таблица 4. Условия кредитования  

Все данные взяты с сайтов участников. Информация, отсутствующая на сайте, не учитывалась Снижение ставки после оформления права собственности на квартиру в учет не принималось, так как является отложенным событием.

Продукт АИЖК «социальная ипотека» в банках не указан, т.к. к программе может присоединиться любой банк, и она подразумевает продажу закладной АИЖК. То есть, программа для банка не является самостоятельной.

 Общие выводы

1. Объем кредитования в рамках программы в размере 400 млрд. будет выполнен. 

2. Более точный прогноз можно будет сделать в июле, когда произойдут следующие события: 

• будет статистически значимо проверен платежеспособный спрос,  
• определены потоки заявок и коэффициенты выдачи кредитов от поданных заявок, 
• к этому времени закончатся 2 месяца выполнения/невыполнения минимального объема в 300 млн. рублей ежемесячно выданных кредитов и произойдет перераспределение лимитов, 
• одни банки из программы новой выдачи выйдут с зафиксированным объемом выдачи,  а у других участников будет сформирована статистически значимая среднемесячная выдача. 

3. Из 38 участников не более 15 участников останутся в программе до конца периода выдачи кредитов. 

P.S. Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации будет следить за ходом выполнения этой важнейшей программы 2015 года. 

После получения от банков первых итогов работы по программе будет составлен и представлен соответствующий отчет.

В объявлениях часто приводится ставка, которая будет после оформления права собственности. Это обещание не относится к текущей выдаче и в особых условиях не учитывается. Конкуренция маркетинговых предложений налицо.