Судьба льготной ипотеки. Охлаждение или глубокая заморозка?
В октябре в России было выдано ипотечных кредитов на 770 млрд рублей, что на 19% ниже рекордного сентябрьского объема в 955 млрд рублей. Банки замедлили рост ипотечного портфеля с 4,2% до 2,9% в месячном выражении. Однако, по мнению регулятора, это «все ещё остается высоким уровнем». Снижение темпов выдачи ипотеки в ЦБ связали с повышением первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20%. Кроме этого, ужесточение макронадбавок с 1 октября также могло оказать влияние на темпы кредитования.
Сегодня появилась информация, что Минфин внес в правительство страны проект изменений в программе льготной ипотеки с целью «охлаждения» рынка. Как данный законопроект может отразиться на акциях российских застройщиков? Стоит ли держать инвесторам в своих портфелях эти бумаги? Как будет развиваться ипотечный рынок в новых условиях и сохраняться ли льготные программы в 2024 году? Finam.ru вместе с экспертами разобрался в этих вопросах.
Чего хочет Минфин?
При этом, из 770 млрд рублей в октябре примерно 541 млрд рублей было выдано по ипотеке с господдержкой, что на 17% ниже сентябрьских 649 млрд рублей. Среди основных факторов снижения стали сокращения выдачи кредитования по «семейной ипотеке» на 19%, до 235 млрд рублей, и на 17% по «льготной ипотеке», до 241 млрд рублей.
Тем не менее, по оценкам Банка России, к концу 2023 года общий рост выдачи ипотеки может составить порядка 30%. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в текущем году неоднократно говорила, что на ипотечном рынке существуют признаки перегрева и дисбалансы. Такие данные вынуждают российских регуляторов предпринимать спасательные меры.
Минфин России разработал проект постановления с изменениями в условиях выдачи льготной ипотеки, которые повышают адресность таких программ и снижают риски перегрева на рынке жилищного кредитования. Об этом пишет «Интерфакс» со ссылкой на источник в правительстве. Согласно законопроекту, Минфин предлагает поднять минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке с текущих 20% до 30%. Также планируется урезать максимальный размер кредита по льготной ипотеке для жителей Москвы и Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 12 млн рублей до 6 млн рублей. Кроме этого, министерство настаивает на ограничении возможности получения заемщиками нескольких кредитов в рамках льготных ипотечных программ.
Как повлияет проект Минфина на выдачу ипотеки?
По прогнозам ВТБ, в 2023 году российские банки выдадут на покупку жилья порядка 7,6 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 60% выше показателя прошлого года. Также в банке полагают, что на фоне роста ставок и регулятивных мер по «охлаждению» рынка уже в 4 квартале спрос заемщиков сократится на 10% по сравнению с третьим кварталом.
Аналитик «Финама» Игорь Додонов говорит, что ужесточение условий выдачи льготных ипотек было вполне ожидаемым. Эксперт добавляет, что данная мера также будет способствовать общему охлаждению ипотечного рынка, главным драйвером которого в последние месяцы как раз были льготные госпрограммы в условиях резкого снижения доступности рыночных программ. Тем не менее, эксперт не исключает, что многие россияне могут предпринять попытки «запрыгнуть в последний вагон». «Ранее Банк России спрогнозировал, что темпы роста ипотечных портфелей российских банков в следующем году замедлятся до 7-12% (с ожидаемых в 2023 году 24-27%). На мой взгляд, на эти цифры пока вполне можно ориентироваться», - добавил Додонов.
Аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева замечает, что усиление контроля над ипотечным рынком со стороны государства пока не оказало желаемого сдерживающего эффекта на рынок, и даже позволило застройщикам выйти на рекордные показатели по итогам 9 месяцев 2023 года. «Тем не менее, обстановка в строительном секторе действительно ухудшается – объем непроданного жилья в российских новостройках составил 71,1 млн кв м или 67% от общего объема строящегося жилья на 1 ноября 2023 года, что является рекордным показателем с января 2020 года, а доля кредитов слабого уровня кредитоспособности в 3 квартале вдвое увеличилась по сравнению с 2 кварталом и составила 0,4% от проектного портфеля или 26 млрд руб. В целом качество портфеля остается на высоком уровне, и приведенные показатели отнюдь не говорят о критичной ситуации в секторе, но сигнализируют о рисках, которые Банк России хочет купировать», - добавила Пырьева.
Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, считает, что снижение вдвое максимального размера кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и области практически сделает недвижимость на первичном рынке в данных регионах невостребованной, так как этих средств будет хватать только на ипотеку на однокомнатные квартиры. «Возможно, в дальнем Подмосковье и в отдаленных районах Ленинградской области на сумму в 8 млн рублей (6 млн максимальный размер кредита по льготной ипотеке плюс первоначальный взнос 30% или 2 млн рублей) можно рассчитывать и на двухкомнатную квартиру в новостройке, но в Москве и ближайшем Подмосковье - максимум на однокомнатную», - подчеркнул эксперт.
Сохранится ли льготная ипотека в 2024 году?
Аналитик «Финама» Полина Щукина также считает, что льготные программы сохранятся в 2024 году, так как они повышают доступность жилья для населения. При этом эксперт не исключает возможного появления новых ограничений при дестабилизации рынка недвижимости. «Доля льготной ипотеки к концу 2023 года может достигнуть 80% от всего объема ипотечных кредитов. За последние 5 месяцев произошло изменение ключевой ставки в два раза: с 7,5% в июле до 15% в ноябре. Данное изменение не сказалось на выдаваемых льготных ипотечных кредитах в размере ставки, ставка на новостройки всё ещё составляла 8%. С учетом увеличения количества нераспроданного жилья и новых потенциальных условий по ипотеке будет наблюдаться дисбаланс спроса и предложения в сторону избытка квартир на рынке первичного жилья. Меры по ужесточению ипотечного кредитования будут ограничивать данный вид продаж», - поделилась своим мнением Щукина.
Пырьева считает, что ипотечный рынок в России будет постепенно охлаждаться в конце 2023-начале 2024 года на фоне сохраняющихся высоких рыночных ставок, ужесточения макропруденциального регулирования и увеличения первоначального взноса по льготным программам. «Мы ожидаем, что регулятор может сохранить действие адресных программ - семейной, дальневосточной, сельской, ИТ по более жестким условиям, чем действующие», - добавила аналитик «Цифра брокер».
Прогнозы по акциям российских застройщиков
Однако законопроект Минфина может ограничить потенциал дальнейшего роста акций застройщиков, если бизнес не широко диверсифицирован, считает Пырьева. «Среди публичных представителей отрасли мы сохраняем оптимистичный взгляд на акции «Самолета», который развивается не только в качестве девелопера. Большой интерес вызывает рост сегмента финтех – агентская платформа «Самолет Плюс» уже превышает 5% рынка, и компания намерена занять позицию лидера в этом направлении. Мы относим бизнес «Самолета» к компаниям роста, поэтому бумаги девелопера стоит держать в портфеле», - добавила аналитик.
Искусственный интеллект полагает, что акции группы «ПИК» в течение года упадут почти на 22% от текущих уровней. Узнайте потенциал роста акций в сервисе инвестиционных прогнозов «Финам AI-скринер».
Преподаватель учебного центра «Финам» Юлия Афанасьева подчеркивает, что разговоры об ужесточении правил получения ипотеки ведутся порядка года и это уже отразилось в большей мере в ценах акций застройщиков. Эксперт добавляет, что акции «ПИКа» и ЛСР значительно упали за это время и не советует их приобретать в свой портфель. «На общем фоне снижения интереса инвесторов к акциям застройщиков - с февраля 2023 года объёмы торгов акций «Эталона» растут. Это повод присмотреться к этим бумагам», - заключила Афанасьева.
«Некоторые девелоперы выплачивают высокие дивиденды, например, ЛСР, но с учетом повышения ключевой ставки рефинансирования российским ЦБ до 15% годовых и вероятного очередного роста ставки на предстоящем заседании регулятора 15 декабря даже дивидендные выплаты в 12% годовых теряют инвестиционную привлекательность. Высокая ставка резко сократит выдачи ипотечных займов на вторичном рынке жилья, а ужесточение условий выдачи льготной ипотеки замедлит темпы спроса и на первичном рынке жилья. Поэтому полагаю, что пока ЦБ РФ будет проводить жесткую денежно-кредитную политику, акции застройщиков будут оставаться под давлением», - считает Владимир Чернов из Freedom Finance Global.