Существует ли сегодня ипотека без первого взноса?
Ипотечные программы без первого взноса то появляются на рынке, то исчезают. BN.ru разбирался, на что в данный момент может рассчитывать гражданин, не имеющий накоплений, и в чем плюсы и минусы таких предложений.
Пузырь, который лопнул
Но в 2008-м в США, где подобных рискованных заемщиков было предостаточно, лопнул ипотечный пузырь. Именно практику субстандартного кредитования (предоставление ссуд людям, которые могут испытывать трудности с соблюдением графика погашения) позднее назвали главной причиной мирового финансового кризиса. Он, как мы помним, серьезно потрепал экономики многих стран, в том числе нашей.
На фоне такой турбулентности финансовая политика России, а заодно и риторика Центробанка изменились: если раньше ипотечные займы с нулевым взносом считались нормальным, подстегивающим спрос явлением, то в 2010-х их отнесли к высокорискованным. Пришлось банкам разработать новые линейки кредитов, в которых риски были просчитаны более тщательно, а первоначальный взнос стал обязательным.
Постепенно экономическая ситуация стабилизировалась, и ипотечные программы без первого взноса попытались вернуть на рынок. Однако выбор по-прежнему был скуден, особенно с учетом того, что ЦБ периодически ужесточал для банков требования по программам со слишком маленьким (тем более нулевым) взносом. Регулятор значительно повышал коэффициенты риска, что увеличивало размер отчислений банками в резервы, создавая дополнительную нагрузку на капитал.
А в 2020-м и вовсе случился треш: миру явился коронавирус, который уже третий год не сдает позиции. Экономические последствия пандемии сделали кредитные организации еще осторожнее. Сейчас предложения по ипотеке с нулевым взносом имеются, но их единицы.
Безопасные риски
Некоторые кредитные организации поступают еще строже. Так, Сбербанк, который в конце мая впервые запустил программу ипотеки без первоначального взноса, выдает подобные кредиты только под залог находящейся в собственности квартиры. На этих условиях граждане могут купить квартиру или дом с землей на первичном или вторичном рынке.
«Максимальная сумма кредита – до 100 млн руб. (но не более 80% стоимости имеющейся в собственности квартиры), срок кредитования – до 30 лет, процентная ставка от 11,2% годовых, – пояснили в пресс-службе Сбербанка России. – Для такой ипотеки не применяются программы с господдержкой и программы субсидирования ставки застройщиками. Никакие особые требования ни к застройщикам, ни к жилым комплексам мы не предъявляем, заемщик сам выбирает понравившийся проект. В настоящий момент мы фиксируем спрос на программу, заявки от клиентов поступают достаточно активно».
По данным BN.ru, в Петербурге такую ипотеку также предлагают Промсвязьбанк, Россельхозбанк, «Дом.рф». Комментариев, впрочем, от них мы не дождались, так что актуальную информацию рекомендуем получать непосредственно в самих финансовых организациях.
А вот Московский кредитный банк рассказал, что практиковал подобную программу, но потом отказался.
«Наш банк запустил пилотный проект по выдаче ипотеки без первоначального взноса осенью 2021 года. С текущими изменениями конъюнктуры рынка и с целью большего удобства для наших клиентов мы приняли решение сконцентрироваться на развитии льготной ипотеки, а также специальных программ с застройщиками. Сегодня ставки по ним начинаются от 0,01% годовых. Программы без первоначального взноса в нашей линейке отсутствуют», – сообщили в пресс-службе МКБ.
Жители Петербурга и Москвы собирают деньги на первоначальный взнос по ипотеке примерно одинаковое время – 22 и 23 месяца соответственно (данные исследования «Дом.рф»). При этом 38% россиян вообще не имеют возможности накопить на такой взнос (цифры из опроса, проведенного Райффайзенбанком).
Здесь и сейчас
«Главным плюсом является возможность не дожидаться накопления первого взноса (который может достигать нескольких миллионов рублей), а сразу купить жилье, – комментирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Данная программа выгодна тем, кто может извлечь из средств, сэкономленных на взносе, прибыль и погасить долг перед банком полностью или частично. Или, допустим, человек занимается бизнесом и для него эти средства являются оборотными – в этом случае ему не придется выводить их из дела, теряя часть дохода».
«Подобное предложение может быть интересно тем, кому необходима недвижимость прямо сейчас, – подтверждает руководитель отдела агентских продаж проекта Avenue Apart на Дыбенко Виктория Волкова. – В экономически сложной ситуации человеку не придется собирать деньги на первоначальный взнос, и будет легче приобрести квартиру».
Возможность купить «прямо сейчас» незаменима и в том случае, если потенциальный покупатель, пока не успевший скопить необходимую сумму, увидел выгодное предложение или объект в желанной локации. Получив ипотеку «с нуля», можно исполнить свою мечту немедленно.
Финансовая нагрузка
«Причина кроется в больших рисках для банка при выдаче таких кредитов, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости „Прайд Групп“ Алексей Бондарев. – Ниже ставку сделать просто невозможно. Покупателю стоит понимать: чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже проценты, да и лишние документы не потребуются. А при взносе в размере большей части стоимости квартиры банки даже могут закрыть глаза на неидеальную кредитную историю».
По мнению Дмитрия Щегельского, к минусам также можно отнести большую финансовую нагрузку по ежемесячному платежу. К тому же при невозможности погашать кредит – по личным обстоятельствам либо из-за ухудшения ситуации на рынке – бывает сложно реализовать заложенный объект и покрыть все долги перед банком. Даже продав недвижимость, заемщик рискует остаться в категории должников.
В числе недостатков эксперты также называют доскональное рассмотрение заемщика (в банковской терминологии – жесткий скоринг) и низкий шанс одобрения. Несмотря на то что банк перекрывает свои риски повышенной ставкой, он рассматривает такого заемщика буквально через лупу. Не секрет, что кредитные организации не очень-то доверяют клиентам, которые не смогли накопить даже малую часть от стоимости недвижимости. Часто это говорит о несерьезности намерений и отсутствии финансовой дисциплины. Для банка это чревато быстрым банкротством заемщика и хлопотами по реализации его имущества, к которым могут добавиться судебные тяжбы.
Не самым приятным нюансом является и упомянутое выше требование закладывать уже имеющуюся недвижимость.
«Банк дает деньги взаймы, но забирает права на жилье, которое уже оформлено в собственность, – комментирует руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. – В результате у клиента оказывается в залоге две квартиры: та, что приобретается, и та, что уже есть. Таким образом, новая программа Сбера, на мой взгляд, является больше маркетинговой акцией».
Другие возможности
Льготные программы. Многие банки частично или полностью готовы принимать первый взнос материнским капиталом. В 2022 году размер этой субсидии составляет 524,5 тыс. руб. на первого ребенка и 693,1 тыс. руб. – на второго. Это уже порядка 10% стоимости средней квартиры в Петербурге. «Обнулить» первый взнос помогут и другие виды господдержки. Так, по программе «Молодая семья» можно получить материальную помощь из казны в размере 30–35% от стоимости жилья. Льгота, которую допустимо направить на первый взнос, также положена работникам государственных и муниципальных учреждений.
Отдельного внимания заслуживает военная ипотека для контрактников, которая позволяет купить квартиру или землю под строительство в любом регионе страны с помощью накопительно-ипотечной системы. В течение трех лет за счет взносов из федерального бюджета на счете у военнослужащего накапливаются деньги, затем их разрешается потратить на жилье. Если средств не хватает, можно оформить ипотеку (от 8%), используя эти накопления как первоначальный взнос. Пока человек служит, кредит выплачивает государство.
Совместные акции. Ипотеку с нулевым взносом можно встретить и в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают банки совместно с застройщиками. Однако такие программы, во-первых, распространяются только на аккредитованные ЖК, а во-вторых, действуют ограниченное время. Такие предложения недавно были, например, у ГК «ПИК» и Setl Group. Наличие подобных программ и условия для клиентов лучше уточнять у девелоперов.
Потребительский кредит. Еще один вариант при нехватке средств на первый взнос – взять потребительский кредит. У этого решения, однако, немало подвохов. Так, процентная ставка по стандартным кредитам, как правило, заметно выше ипотечной, а срок их возврата намного короче. К тому же вместо одной ссуды вам придется погашать сразу две, а это довольно тяжелые обязательства.
В целом отсутствие накоплений не отменяет скорого решения квартирного вопроса. Варианты есть, нужно лишь всё просчитать и выбрать подходящий.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп»:
– Банк – это коммерческая организация, она должна приносить доход. В случае с кредитными учреждениями процентная ставка всегда отражает риски при выдаче. Ипотека без первоначального взноса – это, по сути, отдельная программа для банка с другими, нетипичными для стандартной ипотеки рисками. Сбербанк, например, перекрывает риски другим объектом и старается сделать ипотеку обычной. В нашем видении – это интересное решение, которое сможет найти отклик на рынке.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Мне неизвестны банки, которые практикуют выдачу ипотеки без первоначального взноса. Для кредитной организации наличие такого взноса является показателем сознательности клиента при обращении за получением займа на покупку жилья.