Сверхнизким ставкам по ипотеке придет конец
Разные ипотечные схемы от застройщика, траншевые ипотеки с возвратом, кэшбэк — все это «абсолютно не устраивает» Банк России, заявила на пресс-конференции в конце минувшей недели его глава Эльвира Набиуллина. Регулятор будет с такими схемами бороться. Более того, монетарные власти уже «готовы принять решение по ним».
На ипотечном рынке имеется дисбаланс
Также Эльвира Набиуллина обратила внимание, что ЦБ РФ не устраивает предложение Минстроя по ставкам в 3-4% по ипотеке от застройщика, сообщает «Прайм». Дискуссия по данному вопросу продолжается. «Этот вариант сохраняет ровно те же фундаментальные недостатки, которые есть. Ведет к той же наценке на стоимость жилья. Пусть чуть меньших размеров, но человек оказывается в той же ситуации: он получил жилье на первичном рынке, которое на следующий же день стало дешевле, и он его продать не может. Не на 30% дешевле, но на 20-10%, но он в той же ситуации и для банка с этим залогом он остался», — отметила руководитель ЦБ РФ.
«Конечно, мы не считаем это рабочим вариантом. Дискуссии мы ведем с осени уже, мы все аргументы эти знаем. Но хотела бы заметить, это в компетенции Банка России, и мы принимаем решение в соответствии с нашей компетенцией», — подчеркнула глава Центробанка.
Стоит заметить, что ЦБ еще в прошлом году раскритиковал схемы с околонулевой «ипотекой от застройщиков», отметив, что их нужно закрывать. Для привлечения клиентов в них применяются так называемые близкие к нулю ставки, которые вводят в заблуждение. Так, застройщики, предлагая нулевую ипотеку, завышают стоимость квартир на 20-30%, и часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. В ответ на критику ЦБ Минстрой предложил альтернативный вариант схемы ипотеки — ставки под 3-5%.
Позиция регулятора по ипотеке — не новость, подобные заявления ЦБ РФ давал еще с осени 2022 года, напоминил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Средние ставки по ипотеке под залог ДДУ во втором квартале 2022 года устойчиво закрепились в районе 3,5-4%, что привело к аномальному расхождению в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках.
Это создает определенные дисбалансы на рынке и не идет на пользу ни рынку в целом, ни отдельным заемщикам. Да и для застройщиков это лишь временная мера, локально поддерживающая спрос, указал Игорь Галактионов в комментарии «Эксперту».
Он напомнил, что ряд мер ЦБ, ужесточающих правила игры, вступает в силу уже в мае. Вероятно, регулятор будет и дальше пытаться пресекать практики по субсидированию ипотеки. Для цен на недвижимость это негативный фактор, поскольку рост ставок означает сокращение платежеспособного спроса. Но в целом на доступности жилья для населения это может сказаться позитивно.
Ситуация в отрасли вызывает беспокойство
Она отметила, что, учитывая обозначенные регулятором планы, не стоит ждать на рынке большого количества субсидированных предложений по ставкам 3-4% годовых. Скорее всего, они будут распространяться на неликвидные объекты, которые застройщики не могут реализовать по ипотеке с господдержкой или по семейной ипотеке. Кроме того, мы не ожидаем, что снижение числа таких предложений в перспективе окажет сильное влияние на рынок.
На текущий момент из-за ужесточения их регулирования со стороны ЦБ в январе доля таких программ на рынке является минимальной. Большая часть сделок на его первичном сегменте проходит по программам семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой, обратила внимание Инна Солдатенкова.
Если же говорить про рынок недвижимости, то, по мнению аналитика, эта мера может замедлить рост цен на первичное жилье, поскольку отчасти именно субсидированные предложения, выдаваемые в форме гибридной ипотеки (субсидия застройщика плюс госпрограмма (льготная или семейная) выступили одним из факторов, спровоцировавших существенный рост цен на новостройки в России в прошлом году.
Стремление Центробанка максимально обезопасить рынок ипотечного кредитования понятно и обоснованно, поскольку применение застройщиками «нулевых» субсидируемых ставок действительно влияет на рост цен квадратного метра жилья, согласился координатор «Деловой России» в ЦФО, председатель Санкт-Петербургского отделения Дмитрий Панов.
Вместе с тем, при принятии решения о дополнительных ограничительных мерах в сфере жилищного строительства необходимо руководствоваться также сложившейся ситуацией в отрасли, а она начинает вызывать определенное беспокойство, констатировал он в беседе с корреспондентом «Эксперта».
Во-первых, в январе 2023 года отмечается замедление темпов ипотечного кредитования при трехкратном сокращении объема выданных ипотечных кредитов по сравнению с декабрем прошлого года. Во-вторых, в начале этого года зафиксировано сокращение объема средств на счетах эскроу в течение трех месяцев подряд. Данные тенденции обусловлены, в том числе увеличением ставки по льготной ипотеке с 7 до 8%, а также объявленными Банком России мерами по повышению резервов по высоко рискованным ипотечным кредитам.
С учетом этого, а также принимая во внимание постепенно снижающийся уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам, необходимо максимально взвешенно подходить к вопросу введения ограничений для застройщиков, предлагая им альтернативные варианты стимулирования спроса, заключил Дмитрий Панов.