Тимур Нигматуллин: На рынке появился здоровый ипотечный спрос на жилье

Автор: Тимур Нигматуллин,
финансовый аналитик

Несмотря на очевидное улучшение экономической конъюнктуры в России и постепенное восстановление потребительской активности населения, рынок недвижимости остается крайне нестабильным и противоречивым.

С одной стороны, нельзя не отметить такие позитивные сигналы, как снижение процентных ставок по ипотеке и рост продаж. В частности, к апрелю 2018 года средневзвешенная ставка опустилась до исторических минимумов в 9,3% годовых. В первом квартале 2018 года количество выданных ипотечных кредитов выросло на 68%, до 300 тыс., а их объем — на 81%, до 582 млрд рублей. Что особенно важно — доля рефинансирования оценивается не более чем в 15%. В итоге за первый квартал 2018 года количество приобретаемых объектов жилой недвижимости увеличилось на 12%, до 0,596 млн. С ипотекой заключено 53% сделок в новостройках и 39% сделок на вторичном рынке.

Однако, несмотря на столь бурный рост рынка, нельзя не обойти вниманием следующие тревожные сигналы.

Во-первых, вызывает опасения рушащийся бизнес крупнейших девелоперов. Частью этого процесса является и банкротство компании «СУ-155» в конце 2016 года, и проблемы застройщика Urban Group.

Во-вторых, в последнее время создается ощущение, что рублевые цены на недвижимость как будто утеряли всякую связь с балансом спроса и предложения. По оценкам Росстата, с конца 2012 года номинальные цены на первичном и вторичном рынке были близки к стагнации. Если же рассчитать динамику за вычетом инфляции, то получится, что в реальном выражении цены на вторичное жилье упали на четверть, а на первичку — почти на треть.

Как на одном рынке могут сосуществовать две абсолютно противоречивые тенденции? Как в условиях столь мощного потребительского спроса могут обвально снижаться реальные цены на недвижимость и почему массово банкротятся крупнейшие и, казалось бы, надежные девелоперы?

На мой взгляд, противоречия здесь как раз нет. За период с 2014 по 2016 год инвесторы в российскую недвижимость раз за разом разочаровывались в своей, мягко говоря, неидеальной стратегии. Реальность учила их тому, что стоимость недвижимости не спасает от инфляции и девальвации рубля. Получив это знание, а вместе с ним и убытки, с рынка стали массово уходить частные инвесторы. Оказалось, что их целям в большей степени удовлетворяют еврооблигации или акции.

Между тем отток инвестиционного спроса в первые годы кризиса привел к тому, что на рынке накопился огромный объем предложения. Даже «оздоровление» рынка на фоне снижения ставок по ипотеке оказалось неспособным быстро нормализовать ситуацию. Это и подкосило бизнес застройщиков.

Относительно небольшие компании не могут себе позволить возведение объектов за счет банковского кредитования и тем более облигационных займов. Их основной источник фондирования — средства дольщиков. Если цены снижаются, то такие девелоперы вынуждены демпинговать, зачастую продавая метры себе в убыток. Выбор у них не велик — заморозить строительство сейчас или с высокой вероятностью обанкротиться позже, но имея надежду на улучшение ситуации. Ситуация таких девелоперов-зомби чем-то похожа на ту, при которой потерпевшие кораблекрушение пьют морскую воду: ее пить можно, но не нужно — жажду она не утолит.

Если взглянуть на картину в целом, то видно, что на рынке появился здоровый ипотечный спрос на жилье. Это не пузырь. Риски для заемщиков по фиксированным ставкам минимальны, а просроченная задолженность сроком более 90 дней составляет лишь 2,11% и продолжает быстро снижаться. Здоровый спрос будет расти вслед за снижением ставок по ипотеке.

Кроме того, с рынка ушло много застройщиков, и объемы спроса после сокращения накопленного за кризисные годы предложения (и на первичном, и на вторичном рынке) рано или поздно начнут толкать цены вверх. Я думаю, что уже по итогам 2018 года рост рублевых цен на недвижимость превысит инфляцию и составит 5–6% с тенденцией к дальнейшему ускорению.