Татьяна Ушкова: В России сформировался зрелый рынок ипотеки

Заместитель председателя правления Абсолют Банка рассказала, какие тренды существуют на ипотечном рынке и чем опасно дальнейшее снижение ставки.

Ставки по ипотеке достигли исторического минимума, а спрос на этот продукт приближается к показателям рекордного 2014 года. О том, что происходит на рынке жилищного кредитования сейчас, и чего ожидать в ближайшем будущем, мы поговорили с заместителем председателя правления Абсолют Банка Татьяной Ушковой.

- Татьяна, с чем, по вашему мнению, связан рост спроса на ипотеку в России?

На мой взгляд, это связано с тремя факторами, которые сейчас можно наблюдать на ипотечном рынке в нашей стране. Во-первых, в России сейчас минимальные ставки по жилищным кредитам. Во-вторых, при падающих доходах люди продолжают инвестировать в квадратный метр, потому что видят стабильность только в нем. Как говорится, «стабильно то, что видно». И третий - государство на всех уровнях поддерживает строительную отрасль, в ближайшее время ей не дадут «просесть». Если будут какие-то перспективы банкротства у компаний, их будут санировать, объединять - у меня этот вопрос не вызывает беспокойства. Все эти факторы подтверждают, что люди продолжат заходить в сделки по недвижимости.

- Нет риска, что при таком спросе не всем будет хватать качественного жилья?

Такого риска нет. Дело в том, что у многих застройщиков «в заначке» уже есть выкупленная земля или защищенные проекты, которые они пока не видят смысла реализовывать. Сейчас изменилось законодательство, и как только застройщик сдает жилье в эксплуатацию, он обязан платить налог на имущество. То есть строить дома, на которые нет спроса, убыточно. А когда подрастут доходы у населения или экономика пойдет вверх, застройщики смогут вернуться к прежним объемам вводимого жилья.

- Какие бы вы дали советы тем, кто сейчас выбирает жилье?

Крупнейшие застройщики уже во время строительства заботятся об инфраструктуре. Это относится и к пространству в подъезде, и к придомовой территории. Они думают о том, где вам оставлять велосипеды и коляски. Поэтому каждый может выбрать наиболее комфортный вариант с учетом своих приоритетов. Например, мне принципиально важно, чтобы рядом были магазин и метро. Также советую заранее определить, удобна ли вам логистика. Я считаю, что дорога на работу не должна занимать больше 40 минут. Ну, а дальше - решение за вами.

- Рост спроса на ипотеку во многом обусловлен падением ставки. Дайте прогноз на ближайшее время: будет ли еще снижаться ставка, и к каким последствиям это может привести?

Я считаю, что на ближайший год ставка сохранится на уровне 9%. Если она будет падать, увеличится стоимость квадратного метра. Чем доступнее ипотека, тем больше спрос, который в свою очередь спровоцирует застройщиков увеличить стоимость квадратного метра. В этом вопросе нужно очень грамотно балансировать.

- В сложившейся на рынке ситуации ипотеку начинают предлагать все банки, даже те, кто не работал с таким продуктом раньше. Как вы считаете, опасен ли такой тренд?

Во-первых, банки, которые недостойно вели себя на рынке, один за другим уходят. А во-вторых, я абсолютно не против того, чтобы на рынок приходили здоровые игроки, в конечном счете, это играет на руку и клиенту.

Единственный момент - банки, которые только начинают открывать эту сферу, могут предлагать программы с нулевым первоначальным взносом или, например, раскручивать максимальный лимит кредита в соотношении с доходами человека. Это порочная практика, способная навлечь на заемщика серьезные финансовые проблемы. Опытные участники ипотечного рынка никогда не буду поддерживать такие сделки. Была даже организована комиссия по созданию стандартов ипотечных сделок. В нее входят ЦБ, АИЖК, Минфин и все крупные банки, работающие с ипотекой, в том числе, Абсолют. Мы разрабатываем правила, направленные на законодательную регуляцию размера первоначального взноса, расчета соотношения кредитного платежа к доходу и т.п.

Сейчас некоторые банкиры говорят, что весь доход вполне можно отдавать за ипотеку. Возникает вопрос: а на что потом жить? Поэтому мы планируем установить соотношение платежа к доходу, принятое во всем мире - 60%. Также урегулируем, сколько созаемщиков можно привлекать, какие это могут быть типы созаемщиков. Этот стандарт сейчас разрабатывается и, по словам АИЖК, в ближайшие полтора года его вынесут на законодательный уровень.

С этими правилами ипотечный рынок станет прозрачнее и безопаснее, у людей появится больше выбора. А конкуренция - это всегда здОрово: она сразу включает креатив!

- Учитывая, что сейчас на рынке у всех банков примерно одинаковая ставка, в каком направлении будет развиваться конкуренция?

В ипотечном бизнесе все строится на двух важных аспектах: на партнерских взаимоотношениях и на технологиях. Соответственно, и конкуренция будет основываться на совершенствовании этих параметров.

Партнерские взаимоотношения - это социальная составляющая, особенно важная в России. Если возникает симпатия к человеку, мы априори доверяем ему и тому, что он предлагает. Поэтому у нас тот, кто обладает хорошими взаимоотношениями, тот и становится number 1. В Америке, например, не так: там изначально оценивается именно продукт, без «личностных» факторов.

Второе - это технологии. В 2018 году вы увидите, что банки один за другим будут выводить технологические решения, которые позволят партнерам легче проводить сделки. Поэтому первое конкурентное преимущество - это правильные партнерские отношения по принципу win-win, которые выгодны всем. И второе - передовые технологические решения.

- Как сейчас люди воспринимают ипотеку? Можно ли как-то поменять отношение к этому банковскому продукту?

Социологи признали, что по эмоциональному переживанию для человека на самом первом месте стоит рождение ребенка, на втором - покупка квартиры, на третьем месте для женщин - замужество, для мужчин - работа. Поэтому ипотечная сделка - это пока еще серьезный стресс. Наши исследования показывают, что сейчас клиенты российских банков после окончания выплат по жилищному кредиту говорят, что не хотят сталкиваться с ипотечной сделкой во второй раз.

Я хочу добиться такого сервиса, чтобы люди проходили эту сделку без проблем, чтобы она была прозрачна. И чтобы после окончания выплат человек сказал: да, через 5 лет я ипотеку снова возьму. Поэтому думаю, что 2018 год должен пройти под грифом: «Ипотека - это просто», нет, не легко, но хотя бы понятно и просто. Все условия для реализации такой программы уже есть. В России сформировался зрелый рынок ипотеки: ни банкиры, ни застройщики, ни заемщики уже не готовы вводить друг друга в заблуждение, всем нужен достойный результат. Нам, банкирам, лишь стоит с интересом подходить к созданию продукта и к потребителю.

- Можем ли мы в ближайшем будущем ожидать переход ипотеки в онлайн?

После того, как потребители получили возможность решать большинство вопросов онлайн, они стали требовать такой сервис во всех отраслях. Иные способы воспринимаются как сложные и непрогрессивные, это заставляет банки подчиняться и вводить дистанционные сервисы. Стоит отметить, что это выгодно: переход в онлайн поможет снизить затраты на оформление сделки и на привлечение клиентов.

- Насколько дистанционной способна стать ипотека?

Пока законодательно не утверждена электронная закладная, поэтому ее не получится увести в онлайн. Может быть, этот закон внесут на рассмотрение уже в осеннюю сессию думы. Также нужно немного усовершенствовать электронную регистрацию. А все остальные аспекты уже спокойно могут быть реализованы дистанционно.

Если говорить об опыте Америки и Европы, то все можно перевести в онлайн, но жилье всегда все смотрят лично. Покупая квартиру, вы не просто получаете определенный адрес, вы выбираете, что будете видеть из окна каждый день, что будет находиться вокруг дома, какие соседи будут вместе с вами заходить в подъезд. Я 8 раз покупала жилье и каждый раз, заходя в свою будущую квартиру, чувствовала, что она - моя. Я верю в энергию места, и всем перед покупкой советую посетить понравившийся дом. Поэтому переход к виртуальному просмотру квартиры, считаю, не произойдет, несмотря на разработку технологии 3D-адресов.

- А как вы относитесь к аренде квартиры?

Я не верю в перспективы арендного жилья в России. Пока мы ментально оцениваем себя, свои достижения в жизни по тому, что у нас есть в активе. По квартире в том числе. Мы в России сейчас детей рожаем и думаем, что и им нужно купить квартиру - это для нас обязательная основа жизни. Я, например, хочу приобрести жилье для сына, значит, он вряд ли будет жить в арендной квартире. Думаю, что следующее поколение, более легкое на подъем, сможет переломить эту установку. Сегодняшние подростки спустя несколько лет будут спокойно переезжать по всему миру, и необходимость в собственной квартире может отпасть.