Татьяна Ушкова: В перспективе все мы ждем снижения ипотечных ставок
Перечень критериев, который позволит девелоперам достраивать проекты без эскроу-счетов, был подписан председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. О том, как эти поправки восприняло банковское сообщество, что ждет рынок ипотеки и строительную отрасль в целом, в интервью "Интерфаксу" рассказала председатель правления "Абсолют Банк" Татьяна Ушкова.
РЕГИСТРАЦИЯ НА КОНФЕРЕНЦИЮ "ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА 2.0" НА САЙТЕ IPOTEKA.TODAY
- Сейчас уже понятно, что переход на новую модель финансирования строительной отрасли будет плавным: сколько застройщиков, по вашим подсчетам, смогут обойтись без помощи банков?
Правительство действительно разработало и согласовало с Минстроем России довольно сбалансированный подход к определению критериев для участия застройщиков в новой модели финансирования — это так называемое "правило 30 — 10". Иными словами, по старым правилам продолжат работать застройщики с объектами с готовностью в 30% и с 10% проданных площадей. Таким образом, сглаживается потребность в кредитных средствах от банков. Уже сейчас, при первом подходе, 67% действующих строительных проектов смогут работать по старым правилам, а если говорить о Москве, то все 90%. Это такой неофициальный аудит, конечно, но главное в этом, что 1 июля проходим очень мягко. И мы очень довольны таким решением.
- Сколько, как вы считаете, по времени займет переходный период?
Точно сказать сложно, но сейчас, в период перехода, мы будем наблюдать передел рынка недвижимости. Мне кажется, что очень многое будет зависеть от того, сколько девелоперов у нас в итоге останется. Если выживут только крупнейшие компании, то я думаю, что они уже к концу 2020 года будут готовы полностью перейти на жесткое регулирование своей отрасли, поскольку все крупные компании в строительстве уже сейчас работают по смешанной модели финансирования: когда используются и деньги дольщиков, и проектное финансирование. Научить работать с проектным финансированием всех застройщиков разом, причем быстро, — это задача почти из области фантастики, поэтому если произойдет укрупнение девелоперского бизнеса, то в начале 2021 года уже все участники этого сегмента рынка будут пользоваться эскроу-счетами.
- Такой традиционный вопрос уже: вырастут ли цены в связи с изменениями в модели финансирования?
На мой взгляд, драйвером роста цен как "вчера", так и "завтра", все-таки, будет спрос. Если он (спрос – ИФ) будет расти, то цены на квартиры, безусловно, будут расти в унисон. В целом же, те скидки, которые девелоперы сейчас дают покупателям — как раз та самая плата за пользование бесплатными деньгами дольщиков. Клиенты в дальнейшем просто будут лишены этого и все. Но повторю: цены будут расти не из-за запуска модели эскроу как таковой.
- Но, тем не менее, уже есть девелоперы, которые начали работать со счетами эскроу, сейчас эти сделки проходят в ручном режиме, долго ли это будет продолжаться?
Эти сделки, если ориентироваться на объективные причины, еще долго будут проходить в ручном режиме, поскольку это очень сложные инвестиционные проекты, требующие индивидуального подхода. Конечно, участники рынка заинтересованы в том, чтобы ДОМ.РФ показал банкам, как можно автоматизировать этот процесс, но надо понимать, что это процесс ни одного дня.
- А в принципе насколько деньги дольщиков возможно заместить банковским кредитованием. Хватит ли у банков средств?
Тут все очень просто: по сути, эти деньги будут приходить от дольщиков в банк на эскроу-счета и перераспределяться на проектное финансирование, то есть в ликвидности дисбаланса не будет. Если раньше они шли напрямую к застройщику, то сейчас они будут лежать на счете в банках, и они будут выдавать эти средства под кредиты. Тут стоит отметить, что подход к проектному финансированию несколько меняется: если раньше мы (банки – ИФ) оценивали только бизнес-риск проекта, то теперь должны будем выполнять функцию некого стройконтроля, то есть оценивать не только сам проект, но и все его составляющие: себестоимость, ценообразование, маркетинг и т.д. — и на этой основе строить прогнозы его реализации. Конечно, банки сейчас переосмысляют свои новые функции и готовятся к ним. Мы, например, смотрим программное обеспечение и специалистов, которые есть на рынке в этой области. Что-то будет отдано на аутсорс, что-то будет inhouse . По сути, конечно, для многих ипотечных банков это будет некий микс из нескольких вариантов.
- То есть, возможно, банк заместит девелоперский бизнес?
Конечно, этого не произойдет. Банк, все-таки, подключается к проекту, когда девелопер уже осмыслил его и принес в банк готовый вариант, оцифрованный полностью, то есть мы с ним его не создаем с нуля. К нам приходят с уже полностью проработанной сметой, это уже готовый бизнес-план, который приносят к нам на аудит, а создание продукта остается, конечно же, за девелопером. Банки не возьмут на себя эту функцию.
- А что-то сегодня еще нуждается в корректировке для эффективной реализации новой модели финансирования строительства?
Прежде всего, как и ранее говорилось, необходим пересмотр критериев к уполномоченным банкам. По факту, сейчас проектным финансированием в стране занимаются всего пять банков – все, конечно же, государственные банки. Фактически сейчас региональные и средние банки отключены от возможности вести проектное финансирование в рамках новых правил, что серьезно сужает поле для конкуренции и делает, по сути, невостребованными у крупных банков небольшие девелоперские проекты — особенно в регионах.
- Власти планируют увеличить количество банков, которые будут иметь право работать с эскроу. Как вы оцениваете эти планы? Реализуемы ли они? В чем здесь риск?
Оцениваем это предложение исключительно положительно. Я не думаю, что список уполномоченных банков будет слишком большим, достаточно ограничить его банками ТОП — 50, и это позволит существенно усилить конкуренцию при минимальном росте риска. Пока есть информация, что пересмотр уровня рейтинга для работы в рамках проектного финансирования застройщиков должен произойти в самое ближайшее время.
- Поговорим о другом банковском продукте, который так же непосредственно касается рынка недвижимости, ипотеке. Эскроу и ипотека в одном банке должны стать обязательным условием?
Нет, это два разных продукта. Клиент при покупке квартиры выбирает наиболее подходящий ему ипотечный банк, затем выданные кредитные средства перечисляются на его эскроу-счет в уполномоченный банк, с которым работает застройщик. Конечно, девелопер, как правило, почти всегда работает с тем банком, кто его финансирует, но, кроме это, у него в финансовых партнерах почти всегда есть еще 2-3 банка. Здесь победит тот из них, кто даст лучшее ценовое предложение или лучшее технологическое решение. Мы, например, выигрываем не ценовым параметром, а скоростью—тем, что готовим сделки по кредитованию в течение одного часа.
- Давайте теперь поговорим об ипотеке, какие продукты сегодня интересны рынку? Например, такой продукт как субсидирование процентной ставки от застройщиков?
Субсидирование после завершения госпрограммы — не очень популярно, легче дать клиенту единоразовую скидку. Тут еще дело в том, что данные программы сами себя дискредитировали. Это, по сути, был маркетинговый ход со стороны некоторых застройщиков: субсидирование шло, скажем так, на нелеквидные квартиры, но маркетинг себя оправдывал.
- Как вы оцениваете ближайшие перспективы ипотечного рынка в связи с грядущими изменениями?
Как раз неустойчивость рубля очень многих людей сподвигла на покупку инвестиционных квартир, такого мы не видели последние три года. В целом, я считаю, что если мы не добьемся того, чтобы ставка опустилась ниже 10%, то на заявленные объемы по строительству жилья отрасль выйти не сможет. Поэтому, конечно, в перспективе все мы ждем снижения ипотечных ставок.
- А какой должна быть идеальная ставка по ипотеке?
Думаю, что 8-9%, пока не верю, что в России сегодня возможна более низкая ставка. Ну а в целом она должна быть сопоставима с инфляцией.
- Как изменится портрет заемщика на ипотечном рынке?
Рост ставок, который произошел в 4 квартале 2018 — в 1 квартале 2019 гг., конечно, привел к изменению портрета клиента. При росте ставок качественные клиенты стремятся не брать ипотеку, делая накопления, менее качественные вынуждены брать жилищный кредит из-за невозможности копить средства и нуждаясь в жилье. Об этом нам говорят данные бюро кредитных историй: согласно аналитике ОКБ, в первом квартале доля отказов выросла в среднем на 11% по всем кредитным продуктам.
- Какие регионы вам сегодня интересны? Где вы видите перспективу?
Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Белгород, Калининград.
- Можно ли говорить о том, что банки становятся крупнейшими собственниками недвижимости, а, соответственно, и игроками, которые будут формировать рынок?
Если в США это утверждение верно, то в РФ еще пока далеко до этой стадии развития рынка. Вот когда мы выйдем на уровень ипотеки в 50%+ к ВВП, то можно будет поговорить об этом всерьез. А вообще, как только банки начинают чем-то управлять – это не очень хорошо заканчивается, как показывает практика. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом, своим бизнесом, тогда будет здоровый баланс, а не выживание.