Термин «обманутые дольщики» превратился в атавизм

Надувается ли ипотечный пузырь, как схема эскроу-счетов сказывается на себестоимости строительства и за счет каких продуктов конкурируют банки, «Б.О» рассказал Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие».

— Олег, два года назад, когда был принят Закон об обязательном финансировании через эскроу-счета, вы прогнозировали, что застройщикам будет сложно перейти к новой схеме работы. Удалось ли наладить взаимодействие?

Проблема касалась в большей степени небольших и средних компаний, реализующих проекты последовательно. До введения эскроу-счетов и изменения 214-ФЗ все они осуществляли строительство, привлекая средства дольщиков, не брали кредиты, а банк использовали исключительно в качестве расчетного центра для хранения излишков средств.

В целом, рынок трансформировался быстро и плавно: застройщики перестроились, а банки доработали продуктовые линейки и разместили информацию о необходимых для проектного финансирования документах. Мы, в «Открытии», ни разу не столкнулись с тем, чтобы застройщик не смог собрать пакет документов.

— В июне утверждены новые межведомственные рекомендации, цель которых — унифицировать требования к застройщикам. Они действительно были нужны или рынок уже пришел в равновесие?

В основе пакета — не только 214-ФЗ. Есть еще и Положение Банка России № 590-П, одно из приложений которого относится к застройщикам и положило начало унификации проектного финансирования как продукта. Соответственно унификация проектной документации началась незадолго до принятия решений межведомственной комиссии.

Над выработкой правильных процедур унификации и межведомственных рекомендаций мы работали совместно с коллегами из ЦБ и Минстроя в рабочей группе, куда входили и банки, и застройщики. Банкам удалось договориться о необходимом минимальном пакете документов, например, для подготовки предложений по финансированию.

— Параллельно ДОМ.РФ адаптировал агрегатор проектного финансирования под форму заявки, рекомендованную для всех застройщиков, работающих в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Как меняется рынок?

Платформа ЕИСЖС ДОМ.РФ пока работает не в полном объеме. Банки неохотно к ней присоединяются, как и сами застройщики, хотя предполагалось, что вместо беготни по банкам им будет удобно загрузить в агрегатор унифицированный перечень материалов, которые автоматически разошлют по кредитным организациям.

— Что препятствует работе через платформу?

То, что проектное финансирование, несмотря на всю сложность, приобрело черты унифицированного продукта. Подходы у банков топ-10 очень схожи, процентные ставки

тоже: все фондируются на рынке, на рыночных условиях, поэтому существенного различия для застройщика нет. И девелопер выбирает: работать с пулом банков, которые его уже знают, удаленно отправляя им пакеты документов, или разместить документы на ЕИСЖС.

Пока привычный метод популярнее, но на рынке появляются новые игроки — и застройщики, и банки, которым удобно работать через агрегаторы. Проще говоря, крупные банки знают игроков рынка девелопмента и проектного финансирования, и нам гораздо проще обсуждать с ними новые проекты напрямую. Но банкам, только начинающим заниматься проектным финансированием, сложнее формировать клиентскую базу, для них агрегатор — как раз выход.

— То есть топовые кредитные организации на платформе «локтями не толкаются»?

Крупные банки там тоже участвуют. Мы одними из первых подключились к агрегатору, в какой-то мере помогали коллегам его донастраивать. Но результативность невелика: выдачи по клиентам, привлеченным с площадки, составляют менее 1% общего объема выдач.

У нас нет проблем с поиском новых клиентов: банк «Открытие» ведет проекты почти во всех регионах, к тому же мы вышли на рынок, когда из 96 банков, изначально допущенных к открытию эскроу-счетов, по направлению «проектное финансирование» работало около пяти. Сейчас работают больше, но тоже не все.

— Достаточно ли, с учетом огромной территории России и региональной специфики, количество представленных в этом сегменте рынка банков? Или это еще не совсем конкурентная среда, с точки зрения застройщиков?

Это уже хорошая конкурентная среда, но чем больше будет банков, тем лучше, в том числе и нам, поскольку конкуренция заставляет генерировать продуктовые предложения, выделяющие наш банк, помогающие клиентам развиваться и в итоге развивающие строительную отрасль в целом.

Новые игроки появляются каждый месяц (речь идет о банках, допущенных до работы с эскроу в рамках утвержденного перечня). Но проектное финансирование жилья — продукт сложный. Нужны специалисты по привлечению клиентов; по анализу кредитных заявок; строительные эксперты (хотя бы на аутсорсе); внутренние и внешние оценщики, которые в том числе прогнозируют динамику цен и объемы продаж.

— В чем различия в продуктовых предложениях банков?

В связи с переходом на эскроу на рынке создался определенный дефицит собственных средств, и банки начали модернизировать продуктовую линейку: застройщикам нужны кредиты на покупку земельных участков, на приобретение нового проекта, на финансирование предпроектной деятельности.

С другой стороны, когда начали появляться деньги на эскроу-счетах, возник определенный профицит, и банки в рамках конкурентного рынка начали предлагать дополнительно кредиты на развитие — на текущий проект под его будущую прибыль, что также позволяет строительным компаниям развивать новые проекты.

Банки удачно заместили дефицит рынка эквити на рынок финансирования. Именно это я называю продуктовой гибкостью и креативностью. При этом процентная ставка по кредиту зависит от наполнения эскроу-счетов.

В предыдущие полтора-два года эффективная ставка для застройщика в «Открытии» составляла около 3–3,5%, а у ряда клиентов с хорошими продажами — 0,01%. Поэтому нельзя обвинять в росте цен на жилье только переход на эскроу-счета.

— Как влияет на условия кредитования политика ЦБ по повышению ключевой ставки?

Существует стандартная банковская практика: прописывать в договоре, что банк имеет право изменить процентную ставку. Но важно понимать, что банк не пользуется этой опцией направо и налево, поскольку заинтересован развивать взаимоотношения с застройщиками, а не заработать максимум «в моменте». Рынок все-таки конкурентный.

— Известны ли случаи, когда застройщики меняли банк в процессе реализации проекта?

Договор не кабальный, такая опция в нем прописана, но должна быть существенная причина для того, чтобы уйти в другой банк. По корпоративной схеме это простое рефинансирование — такое же, как и в любых других кредитах. Сложность — в наличии эскроу-счетов, которые открываются физлицами-покупателями в банке. Соответственно, чтобы эти эскроу-счета в новом банке участвовали в изменении процентной ставки, их нужно туда перевести, а для этого застройщик должен с каждым покупателем заключить дополнительное соглашение. Это сложно.

Поэтому мы видим на рынке несущественное количество таких кейсов. Как правило, проект заканчивает тот же банк, который начал.

— Насколько эффективны упомянутые вами гибридные схемы по привлечению ипотечников?

Мы одними из первых ввели продукт «Новостройка с эскроу».

Аккумулирование денег на эскроу-счетах позволяет субсидировать не только кредит застройщика, но и ипотеку для покупателей — клиентов банка в жилых комплексах, которые мы финансируем. В фазе строительства (а это два–три года) ставка по ипотеке снижается на 4%.

Когда мы разрабатывали этот продукт, рассматривали два варианта: либо небольшой дисконт к стандартной ставке на весь срок ипотеки, либо существенный на срок строительства. Мы решили, что второе важнее, особенно для тех, кто вынужден снимать жилье. Тем более что ограничения на досрочное погашение ипотеки нет.

По сути, это квазильготная ипотека без участия государства, на паях банка и застройщика. В выигрыше и банк, который привлекает клиентов-физлиц, и застройщик, чьи квартиры активно продаются. Те же условия распространяются на рефинансирование ипотеку.

— Насколько такие продукты востребованы рынком?

Когда мы запускали продукт, на фоне льготной ставки под 6% и даже 5,9% жилье отлично продавалось и застройщики говорили: «Нам этот продукт не нужен, лучше всю экономию направим на снижение ставки по проекту».

Сейчас этот продукт хорошо работает, и я думаю, по мере уменьшения темпов продаж на рынке такие продукты будут стремительнее развиваться. Банки будут активнее конкурировать за клиента за счет лучшего продукта, лучших условий и более удобных и выгодных тарифов.

— После ввода жилья в эксплуатацию ставка по этому продукту будет рыночная?

Это будет фиксированная ставка, которая действовала на момент подписания договора, а не актуальная на тот момент, когда дом сдадут в эксплуатацию. Но если ставки по ипотеке будут снижаться, мы постараемся и нашим действующим ипотечникам предлагать рыночные условия.

— Как я понимаю, вы прогнозируете, что спрос на жилую недвижимость будет падать.

Во время кризиса, связанного с пандемией, сложились несколько факторов, из-за которых 2020 год стал «пиком» рынка. Например, по данным Всемирной туристической организации в 2018-2019 годах россияне потратили на отдых за границей более 30 млрд долларов. В последние два года все эти деньги остались в стране, их надо было куда-то инвестировать.

Такого безумного роста — как спроса, так и стоимости — мы больше не увидим, поэтому закладываем в свои финансовые модели более пессимистичные прогнозы. В рамках анализа нового проекта мы проводим стресс-тестирование, ориентируясь на показатели рынка 2018-2019 годов. Но предпосылок к развитию существенного кризиса на рынке недвижимости мы не видим, в том числе и потому, что локальный бум — кажущийся, объем вводимых квартир и площадей стабилен, он не меняется много лет. Еще один фактор — ветшание жилого фонда. А поскольку жилье — это одна из ключевых базовых потребностей, при наличии свободных средств человек всегда будет стремиться улучшить свои жилищные условия, ориентируясь на современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой.

Еще один фактор — вводимое сейчас жилье эконом-класса не уступает жилью бизнес-класса начала 2000-х: планировки становятся комфортнее, во многих жилых комплексах есть этажи с кладовыми помещениями, не говоря уже о придомовой инфраструктуре и подземных парковках. И в этом ответ на вопрос, почему рынок вторичной недвижимости не успевает за «первичкой». А после введения эскроу-счетов квартира остается одной из самых защищенных инвестиций, поскольку, если дом не введен в эксплуатацию, дольщик может забрать свои деньги.

— Учитывая то, сколько за прошлые годы навыдавали дешевой ипотеки, есть ли пресловутый ипотечный «пузырь»? Ждать ли массовых дефолтов по этим кредитам?

Сейчас роста стандартного NPL у нас нет, и мы его не прогнозируем. Взрывного роста дефолтов на рынке мы также не ожидаем.

— Как меняется портфель «Открытия» в сегменте проектного финансирования и сопутствующего кредитования, которое вы описывали?

Поскольку наш банк профессионально до 2019 года девелоперскими проектами не занимался, а сейчас недвижимость для нас — одна из ключевых отраслей, у нас была низкая база, отсюда и хорошая динамика. Но мы не планируем становиться профильным банком исключительно по финансированию недвижимости, а стараемся диверсифицироваться и расти по всем направлениям как универсальный банк. Тем не менее портфель каждый год увеличивается на 200–300% — сказывается эффект базы. По текущему году такая же динамика.

— Какие ориентиры на 2022 год с учетом макроэкономической ситуации и роста конкуренции в сегменте кредитования жилья?

Рост в 300–400% мы, вероятно, уже показывать не будем. Но рассчитываем расти.

Сейчас доля «Открытия» — 5% рынка, мы для себя решили, что наша цель — 10%. Но если банк продолжит развиваться так же динамично, как сейчас, можно будет замахнуться на большее.

В основном это зависит от макроэкономики, при замедлении мы, наверное, остановимся на 10%, будем держать эту долю рынка. Учитывая, что рост портфеля происходит плавно, но затем крупные кредиты одномоментно гасятся, даже чтобы держать текущий уровень портфеля, нам нужно сохранять эти темпы.

— Вы упомянули, что работаете почти во всех регионах России. В банке большой штат профильных специалистов или проекты сопровождают на аутсорсе?

Нам было чуть проще, чем коллегам, поскольку вместо перестройки штатной структуры мы создавали новую. После санации мы сформировали правила работы и всю внутреннюю документацию. В том числе решили не отдавать на аутсорс строительный инжиниринг и оценку. Эти компетенции сформированы внутри банка.

Есть центральное подразделение в Москве с основным штатом специалистов. В каждом регионе или в пуле крупных городов в рамках этого подразделения работает сотрудник с профильным строительным образованием, чтобы не летать из Москвы постоянно мониторить ход строительства. Внешних экспертов мы привлекаем, только если нужна узкая специализация, например при строительстве промышленных объектов.

Каждый банк выбирает схему, которая ему выгоднее. Но когда банк отдает строительный аудит и оценку на аутсорс, это приводит к тому, что застройщик вынужден работать с пулом из десятка аккредитованных компаний — отдельно с инжиниринговой организацией, оценщиком и т.д. вместо «единого окна».

Наш клиент взаимодействует внутри банка с одной клиентской службой, остальное — забота банка. У нас и в клиентской службе, и в кредитной, и в службе риска выделены отделы и направления, занимающиеся недвижимостью. Мы разбираемся в стройке, в документации и в рынке. Но, естественно, если у строительного эксперта есть точечные вопросы, чтобы не играть в «испорченный телефон», мы налаживаем прямой диалог нашего строителя со строителем на стороне клиента.

— Высказывается мнение, что существующая схема раскрытия эскроу-счетов после сдачи объекта в эксплуатацию должна измениться, поскольку это приводит к удорожанию строительства. Как изменится рынок при переходе на западную модель с поэтапным раскрытием счетов? Или вы не ждете таких изменений?

Действительно, сообщество девелоперов и банкиров регулярно этот вопрос обсуждает с Минстроем и Банком России. Пока представители власти считают такие изменения преждевременными.

— Основной противник — как раз ЦБ. Чем это аргументировано? Вы согласны с их позицией?

На текущий момент противниками таких изменений выступают и Минстрой и ЦБ. Кроме экономической есть социальная сторона вопроса — все мы помним обманутых дольщиков. Риски здесь в том, что покупатели входят в проект на разных этапах. Если раскрывать счета поэтапно, получится, что у одного дольщика со счета часть средств (допустим, 30%) уже списали, а у второго лежит вся сумма, а тут у застройщика произошел акционерный конфликт или возникла другая проблема. Поэтому часть дольщиков не смогут забрать всю сумму. Сейчас 214-ФЗ полностью на стороне покупателя, и термин «обманутые дольщики» превратился в атавизм.

— То есть система, при которой Минстрой в такие проекты на любом этапе входит и меняет застройщика, будет неэффективна, поскольку будет тормозиться решениями судов.

Естественно. Но даже если забыть о юридической составляющей вопроса, пока новая команда проведет технический аудит дома, заменит подрядчика и строительную компанию, пройдет минимум три месяца. Значит, сроки строительства будут сорваны.

— То есть такое удорожание проекта в интересах самого клиента?

В какой-то степени да. Пока на текущем рынке это не такое большое удорожание, доля проектного финансирования в себестоимости проекта — около 3–3,5%. Но чем хуже будет рынок продаж, тем эта доля будет выше и тем острее будет вставать этот вопрос, оказывая давление на всех игроков рынка.

— Банки готовы к поэтапному раскрытию счетов?

Технически нужна не очень сложная доработка, позволяющая списывать часть средств, так что это не проблема. Но я думаю, что в ближайшие пару лет ситуация не изменится.