Тимур Нигматуллин: Переход к эскроу-счетам выглядит оправданным решением
С 2019 года в России заработает новая схема долевого финансирования строительства, согласно которой компания-застройщик не сможет привлекать напрямую деньги покупателей до тех пор, пока не сдаст объект. Финансовый аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин считает, что нововведения не должны серьезно отразиться на стоимости жилья.
Новая схема строительства в России
Президент РФ Владимир Путин заявил о планах обсудить с правительством меры поддержки в сфере строительства. По его словам, задача номер один заключается в том, чтобы добиться отсутствия серьезных сбоев в объемах строительства в связи с переходом от долевого финансирования к проектному.
В России сегодня действует свыше 1 миллиона договоров долевого строительства общим объемом 3,4 триллиона рублей. Как отмечает Путин, далеко не всегда эти средства эффективно используются застройщиками. В итоге образуются проблемные объекты, которых на начало 2018 года насчитывалось 836 в 69 регионах. Но президент уверен, что обычные граждане не должны страдать от различных схем, с которыми связаны риски долевого строительства, поэтому призывает переходить к современным рыночным способам регулирования в этой сфере.
«Здесь идет речь не только о специальных эксроу-счетах, но и в целом о реформировании рынка первичной недвижимости. Развитие рынка до недавних пор было не самым типичным на фоне большинства развитых стран. Принцип долевого строительства был придуман в Аргентине, и был эффективен из-за высокой инфляции, так как застройщик не мог привлечь деньги в виде кредита. В этой связи высокая инфляция не так негативно сказывалась на отрасли.
В России в 90-х годах тоже наблюдалась высокая инфляция, поэтому схема прижилась и получила бурное развитие. Но помимо преимущества долевого строительства в борьбе с высокой инфляции у схемы есть и недостаток, связанный с рисками строительного бизнеса. Если застройщика финансируют фактически с нулевой стадии сами жильцы, то все эти риски ложатся именно на них. Но большинство физлиц не готовы нести такие риски, фактически они их даже не осознают», - комментирует собеседник ФБА «Экономика сегодня».
Напомним, что 2019 года в России может заработать новая схема долевого финансирования строительства, согласно которой компания-застройщик не сможет получить деньги покупателей до тех пор, пока не сдаст объект. Разработкой схемы занимается Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Влияние новой схемы на стоимость жилье
Предполагается, что схема будет работать следующим образом: сначала покупателю предлагается вносить средства за жилье на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках, где деньги будут храниться как в ячейке без начисления на них процентов до завершения строительства. Если же застройщик по каким-либо причинам не выполняет свои обязательства, то покупатель забирает свои средства со счета. В случае же отзыва лицензии у банка АСВ вернет покупателю сумму до 10 млн рублей.
«Большинство текущих проблем, связанных с обманутыми дольщиками, обусловлено тем, что они являются неквалифицированными инвесторами, которые не разбираются в этом рынке. Покупая жилье на этапе котлована, дольщики хотят получить высокую доходность, хотя риски здесь гораздо выше рисков того же банковского вклада.
Так как сейчас снижается инфляция за счет таргетирования ставки ЦБ, эта схема в принципе не нужна. Реформа давно назрела и переход к эскроу-счетам выглядит оправданным решением. Текущее состояние строительного рынка не соответствует макроэкономическим условиям, с учетом низких процентных ставок он может функционировать эффективнее», - уверен Тимур Нигматуллин.
И хотя россияне получат гарантированную защиту от рисков, а проблема обманутых дольщиков сойдет на нет, ряд экспертов предполагает, что стоимость жилой недвижимости может значительно увеличится. Например, профессор РАНХиГС и доктор экономических наук Елена Иванкина ранее не исключала роста стоимости жилья до 30%. Но финансовый аналитик компании «Открытие Брокер» считает иначе.
«В рыночной экономике себестоимость производства какого-то актива не влияет на его конечную цену. На цену влияет баланс спроса и предложения либо доходность актива. Если даже предложить, что мы увидим повышение себестоимости строительства за счет закрытия серых схем, то на фундаментальном уровне ничего не изменится. Наоборот ситуация даже улучшится для честных застройщиков.
Разница в 20-30% между стоимостью жилья на котловане и завершением строительства сегодня фактически соответствует стоимости кредитования на этот период времени, просто девелоперам было выгодно получать кредитование у физических лиц, так как для них здесь меньше рисков и гораздо безопаснее с юридической точки зрения», - резюмирует Тимур Нигматуллин.