Тимур Нигматуллин: В 2019 году мы можем увидеть ставку по ипотеке на исторических минимумах
В рейтинговом агентстве «Эксперт РА» ожидают в 2019 году сокращения объемов выдачи ипотеки в России на 10-15% и повышения ставок по ипотечным кредитам выше 10%. Но финансовый аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин называет подобный прогноз слишком пессимистичным, ожидая от ЦБ снижения ключевой ставки на два стандартных шага и последующего снижения средней ставки по ипотеке в банках до исторических минимумов.
Прогноз по ипотечному рынку на 2019 год
Согласно базовому сценарию рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2019 году ипотечный рынок ожидает более тяжелая ситуация, чем годом ранее. По сравнению с 2018 годом объем выдачи ипотеки снизится на 10–15%, не превысив 2,5—2,6 трлн рублей, а средняя ставка по жилищным кредитам вырастет, превысив 10%. Кроме того, аналитики агентства «Эксперт РА» прогнозируют рост объема просроченной задолженности на 5%-10%.
В обзоре говорится, что исчерпание основных драйверов роста ипотеки, таких как низкие процентные ставки и относительно стабильные цены на жилье, не позволит рынку в этом году достигнуть объемов 2018 года. При этом на фоне роста ставок часть заемщиков поспешила закрыть ипотечные сделки до конца прошлого года, тем самым реализовав часть спроса 2019 года.
«Подобный прогноз выглядит слишком пессимистичным. Насколько я понимаю, в него не закладываются ожидания снижения ставки ЦБ на 2 стандартных шага по 0,25 п.п. Мы же считаем, что во второй половине года Банк России снизит ставку дважды и намекнет о планах на ее снижение в 2020 и 2021 году. Соответственно продолжит работать тот же механизм, что работал и в 2017 году. Банки будут демпинговать, так как их модель бизнеса предполагает выдачу кредитов на длительный период времени – по ипотеке на 10-15 лет, а фондирование привлекается на короткий период времени.
Соответственно если ЦБ снижает ставку, а банки выдают кредиты по ставкам ниже рыночно обоснованных, то в долгосрочной перспективе они все равно смогут на таких кредитах заработать за счет дешевеющего фондирования. Во многом это связано со сложностью процесса рефинансирования ипотечных кредитов. Как только ЦБ начнет повышать ставку, мы увидим рост объемов выдачи ипотеки. Хотя не стоит забывать и про ряд неопределенностей, связанных с внешними факторами, санкциями, замедлением мировой экономики и так далее», - объясняет собеседник ФБА «Экономика сегодня».
Коэффициент риска для банков
Отметим, что Минфин допускает снижение ставок по ипотеке до 8% раньше 2024 года. Как напоминает заведующий кафедрой финансового менеджмента РЭУ им. Плеханова Константин Ордов, в 2018 году ставка стремительно двигалась к 9%, поэтому выйти на 8% в ближайшие три года вполне реально. На последнем заседании руководство ЦБ с оптимизмом говорило о цикле снижения процентных ставок, а при наличии здорового банковского сектора такие шаги окажут серьезную поддержку цели снижения ставки по ипотеке. При благоприятных обстоятельствах к 2024 году мы можем увидеть среднюю ставку по ипотеке на уровне 6%, считает Ордов.
«Базовый сценарий российской экономики говорит о том, что ставка будет снижаться на два стандартных шага уже в 2019 году. На это снижение отреагируют банки, начнут демпинговать. В итоге в 2019 году мы либо просто зафиксируемся на уровне прошлого года, либо увидим среднюю ставку по ипотеке на исторических минимумах. Инерционный сценарий здесь не подходит», - уверен Нигматуллин.
В свою очередь в агентстве «Эксперт РА» одним из ограничителей роста называют повторное повышение регулятором коэффициентов риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%. Но как считает аналитик компании «Открытие Брокер», в теории такое ограничение не должно сколько-нибудь серьезно повлиять на выдачу ипотеки. Заемщики будут просто брать недостающую на первоначальный взнос сумму в виде потребительского кредита. Ограничения регулятора могут замедлить темпы роста на несколько процентных пунктов, но по совокупности факторов изменения окажутся не такими сильными, уверен Нигматуллин.
Еще одной мерой, способной поддержать снижение средней ставки по ипотеке в РФ, эксперты ранее назвали механизм субсидирования процентных ставок для нуждающихся категорий граждан в улучшении жилищных условий.