Три ключевых события на рынке недвижимости. Что они принесут нам?
В потоке новостей о недвижимости не всегда просто сориентироваться и разглядеть действительно важную информацию. Мы отобрали три самых значимых тренда 2024-го года, которые так или иначе повлияют на дальнейшее развитие событий. О причинах и перспективах происходящего на рынке недвижимости рассказал Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK, консультант девелоперов федерального масштаба: работал с проектами лидеров рынка в России, странах СНГ, ОАЭ.
Завершение льготной ипотеки под 8%
При этом девелоперы не станут сильно снижать цену на жилье, потому что это не несет никакого смысла, ведь такие небольшие изменения глобально ничего не решат. Скорее всего они предложат компенсационные пакеты, которые будут завязаны на рассрочке или другие варианты. Таким образом получится отыграть 10-15% падения спроса.
Например, Сбербанк уже сообщил о том, что на ближайшие 5 лет ставка 8% на жилье в новостройках будет сохранена даже после завершения госпрограммы 1 июля. Но такая ставка будет применяться только в том случае, если застройщики будут субсидировать ипотеку или применять скидки.
Ещё Сбербанк обещает снизить ставку по проектному финансированию для застройщиков, которые будут выдавать ипотеку на эти объекты по ставке от 12,2%.
Рост рынка индивидуального домостроения
Даже крупные девелоперы начали обращать внимание на этот сегмент рынка, видя в нем новые перспективы для расширения. Однако основная причина, по моему мнению, заключается в изменении предпочтений людей. Современный человек хочет динамику и разнообразие в жизни.
Покупка жилья для многих проходит по следующей схеме: всё начинается с небольшой квартиры, затем её меняют на более просторную. Пожив в многоквартирных домах, человек хочет попробовать что-то новое и переезжает за город.
На фоне уменьшения средней площади квартир, которая сейчас составляет около 48 квадратных метров, у людей сохраняется стремление к улучшению жизненных условий. Дом площадью 90–125 квадратных метров с участком земли в 5–10 соток предоставляет гораздо больше возможностей для комфортного проживания.
Тем не менее, строительство частных домов сопровождается рядом проблем:
- Нехватка знаний и опыта загородной жизни, неготовность к связанным с ней трудностям.
- За городом инфраструктура не всегда хорошая. Если в городах эти проблемы постепенно решаются, в сельской местности ситуация значительно сложнее.
- Дополнительное маятниковое движение. Людям приходится тратить много времени на дорогу, передвигаясь на автомобиле.
Несмотря на эти сложности, я уверен, что рынок ИЖС и смешанных форматов жилья будет стремительно развиваться. Чтобы решать инфраструктурные проблемы, нужно обращать на них внимание государства, так как девелоперы не смогут самостоятельно справиться с их масштабом. III.
Падение доступности жилья
Сочи в 2023 году был назван городом с наименее доступным жильем в стране. Фонд «Институт экономики города» провел исследование, в результате которого выяснилось, что семье из трех человек потребуется 7,7 года, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м. Если для сравнения брать 2020 год, этот срок был почти вдвое короче — 3,9 года. Если ранее анализировалась ситуация в 17 крупных агломерациях, это исследование оценило коэффициент доступности жилья по городам.
Крупные города, являющиеся центрами городских агломераций, характеризуются самой низкой доступностью жилья среди исследованных населенных пунктов. В небольших городах, напротив, жилье более доступно. Исследователи отмечают, что чем больше численность населения города, тем быстрее росли цены на жилье в период с 2020 по 2023 годы по сравнению с доходами жителей. Это приводило к снижению доступности жилья. Например, в таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, цены на жилье увеличивались стремительными темпами, что делало приобретение недвижимости все менее достижимым для большинства граждан.
Особенно остро проблема недоступности жилья ощущается молодыми семьями, которые хотят купить первую квартиру. Рост цен на недвижимость приводит к тому, что многие откладывают покупку квартиры. А это оказывает негативное влияние на их планы и уровень жизни. Цены на аренду тоже растут, что делает поиск жилья еще более сложным и затратным. Молодые семьи оказываются в ситуации, когда накопить на собственное жилье становится практически невозможно, а арендное жилье съедает значительную часть доходов.
К решению этих проблем стоит подходить комплексно. Если увеличить доходы населения и стимулировать строительство доступного жилья, можно создать условия, при которых люди смогут купить собственную квартиру.