ЦБ: Доля ипотеки с низким первым взносом впервые превысила половину всех выдач жилищных кредитов
Доля ипотеки с низким первоначальным взносом впервые превысила половину от всех выдач жилищных кредитов, ЦБ РФ отмечает ухудшение стандартов кредитования в этом сегменте, говорится в обзоре финансовой стабильности Банка России.
Из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, в четвертом квартале 2022 — первом квартале 2023 года сохранялся высокий спрос на кредиты для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом (до 20%). Доля таких кредитов впервые превысила половину от всех ипотечных выдач (53 и 51% в четвертном квартале 2022 года и первом квартале 2023 года соответственно против 38% в начале 2022 года). В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в первом квартале 2023 года была еще выше — 66%. Данная тенденция связана в том числе с увеличением доли кредитов, предоставленных в рамках программ государственной поддержки ипотечного кредитования, по которым первоначальный взнос может быть 15%.
В конце 2022 — начале 2023 года последовательно росла доля кредитов ДДУ, предоставляемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%). В первом квартале 2023 года она достигла 37% (+ 7 п.п. по сравнению со II-III кварталами 2022 года). В сегменте готового жилья, начиная со второго квартала 2022 года, также росла доля кредитов с высокой долговой нагрузкой, и в первом квартале 2023 года она составила уже 42%.
Как отмечает ЦБ, для уменьшения размера платежа по ипотеке в условиях роста цен на недвижимость банки увеличивают срок кредитования. Во второй половине 2022 года объем выданных кредитов на срок 30 лет и более достиг 40%, при том, что годом ранее доля таких кредитов составляла менее 20%.
Качество ипотечного портфеля в целом пока остается на удовлетворительном уровне — объем кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в ипотечном портфеле составляет 0,6% на 1 апреля 2023 года. Доля реструктурированных кредитов незначительно увеличилась (на 0,3 п.п.) относительно данных за ноябрь 2022 года, что по большей части объясняется реструктуризациями кредитов мобилизованных лиц. По состоянию на 1 апреля совокупная доля всех реструктурированных кредитов (накопленным итогом без учета погашений и возвращения в стандартный график обслуживания долга) и необслуживаемых кредитов не превышает 2%, что существенно меньше, чем во время пандемии.
Среди тех ипотечных кредитов, которые вышли из кредитных каникул, в среднем не более 1% имеют просрочку более 90 дней на 3-й месяц после выхода из программы. Это указывает на то, что реструктуризации позволили большей части заемщиков восстановить финансовое положение и вернуться в график обслуживания долга, указывает ЦБ.
Регулятор также отмечает возросшие риски банков, связанные с проектным финансированием строительства жилья. Сокращение спроса на новостройки и одновременный запуск новых строительных проектов привели к тому, что, начиная со второго полугодия 2022 года, счета эскроу пополняются значительно медленнее по сравнению с увеличением объемов проектного финансирования жилищного строительства. В результате, начиная с середины прошлого года, средства на счетах эскроу не покрывают кредиты застройщикам. Этот разрыв стал быстро увеличиваться и на 1 апреля 2023 гола составил почти 1 трлн рублей (коэффициент покрытия — 81%). Наблюдается рост средневзвешенной ставки по проектному финансированию (до 4,7% по портфелю кредитов на 1 апреля 2023 года), вызванный в том числе снижением коэффициента покрытия, так как ставка по кредиту зависит от наполнения счетов эскроу. Рост стоимости кредитных средств, а также сокращение спроса на жилье потенциально могут привести к снижению маржинальности отдельных проектов и как следствие отразиться на возможности обслуживать долг, предупреждает ЦБ.
Банки, активно кредитующие жилищное строительство, наиболее уязвимы к возможным рискам на рынке первичной недвижимости. Концентрация риска на застройщиках уже находится на высоком уровне — на 1 апреля 2023 года суммарный объем кредитов застройщикам сопоставим с 40% капитала банков, предоставляющих эти кредиты. Вместе с тем этот риск пока ограничен тем, что большая часть задолженности по-прежнему покрывается средствами на счетах эскроу.