Банк России и правительство по-разному оценивают риски развития ипотеки от застройщика
Терпение Банка России, призывающего девелоперов остудить свой пыл и не предлагать сверхнизкие ставки по якобы дешевой ипотеке, может лопнуть в любой момент, заявила журналистам первый зампред ЦБ Ксения Юдаева. Но в правительстве недовольны темпами выдачи ипотеки в этом году. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о снижающейся динамике и о том, что эту ситуацию предполагается обсуждать в правительстве. Застройщики, предлагая якобы дешевую ипотеку, как раз пытаются подогреть рынок. Опрошенные "Российской газетой" эксперты опасения ЦБ насчет образования "пузыря" разделяют, но призывают действовать решительнее, считая, что у Банка России и минстроя есть все инструменты для снятия "перегрева".
Покупательская способность населения снизилась, потому повысить привлекательность ипотеки сейчас могут только низкие ставки и минимальный первоначальный взнос. Но председатель Центробанка Эльвира Набиуллина ранее неоднократно заявляла о рисках подобных ипотечных схем. В середине марта она назвала эти схемы "черт знает какими". С 30 мая Банк России ужесточает резервирование ипотеки от застройщика с крайне низкими ставками.
"Посмотрим, все зависит от интенсивности процесса. Наше терпение может лопнуть в любой момент, зависит от того, что будет происходить на рынке", - ответила Юдаева на вопрос "РГ" о том, ставит ли себе регулятор срок, в течение которого примет решение об инициировании законодательного запрета такой ипотеки.
"Давайте посмотрим, как отреагируют на макропруденциальные меры, но еще раз просто нужно смотреть, появляются новые схемы или нет. До недавнего времени мы видели, что вслед за одной схемой появляется другая, если они перестанут появляться, то у нас будет больше терпения, если, наоборот, мы увидим, что они активизируются, то терпение еще снизится", - пояснила первый зампред Банка России.
По предварительным данным Банка России, ипотека в феврале выросла на 1,5% после традиционного для начала года замедления.
Выдачи ипотеки с господдержкой также начали восстанавливаться после январского замедления - до 209 с 128 млрд рублей (рост на 64%). Тогда же ЦБ констатировал, что банки стали пересматривать условия по "льготной ипотеке от застройщика": сейчас по ним предлагаются ставки от 3%. "Однако это все еще существенно ниже рыночных индикаторов, что указывает на сохранение практики завышения цен на жилье. В дальнейшем мы ожидаем выравнивания ситуации с учетом предстоящего дорезервирования кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рынка", - указал регулятор.
Ипотека от застройщика, как правило, предполагает включение комиссии, выплачиваемой застройщиком банку, в цену квартиры, что заметно завышает ее стоимость в сравнении с "рынком". Значительное распространение ипотеки от застройщика может привести к еще большему отрыву цен на первичное жилье по сравнению с "вторичкой", считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
"Уже анонсированные меры регулятора представляются на текущий момент достаточными, учитывая, что часть из них затрагивает первичный рынок ипотеки в целом, поэтому банки в целом скорее заинтересованы в снижении продаж ипотеки от застройщиков", - отметил эксперт.
При этом, по его словам, регулятор вполне может дополнительно усилить давление на банки, введя повышенное резервирование по кредитам с очень низкими ставками.
Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная отмечает, что риски образования "пузыря" присутствуют всегда, а задача регуляторов в том, чтобы предпринимать соответствующие действия, чтобы риски не реализовались.
"Мы согласны с тем, как оценивает ситуацию ЦБ, а действия регулятора по данному вопросу считаем недостаточно решительными. Более того, каждое заявление представителей ЦБ на тему отмен или изменения условий льгот по ипотеке или псевдо "нулевых" ставок по ипотеке от застройщиков - это прекрасный повод для маркетологов подстегнуть спрос - "покупайте скорей, а то вот-вот отменят", - сетует Школьная.
По ее мнению, у регуляторов достаточное количество инструментов и ресурсов, чтобы "охладить" рынок и не допускать "перегревов" впредь. Под регуляторами подразумевается не только ЦБ, но и минстрой, позиция которого по данному вопросу пока четко и публично не обозначена.
"Снижая стоимость "входного билета" для застройщиков и развивая честную конкуренцию в их среде. Необходимо вводить в оборот больше земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой", - отвечает экономист на вопрос о том, как можно "навести порядок" в этом бизнесе.
Есть много успешных практик, которые пока не применяются в РФ. Например, чтобы рынок развивался стабильно, нужно исключить спекулятивные схемы, регулярно повышать требования к качеству строительства, начиная с квартирографии (комплекс объемно-планировочных решений, используемых в строительстве дома. - Прим. "РГ"), подчеркнула она.
Динамика выдачи ипотеки хуже, чем в прошлом году, говорит Хуснуллин. В то же время при сравнении с прошлым годом нужно учитывать, что год назад был высокий прирост ипотеки в начале спецоперации, отметил он. Правительство будет следить за развитием ситуации в марте. "Если понадобятся дополнительные меры, будем предлагать", - отметил вице-премьер.
По данным ДОМ.РФ, за январь-февраль нынешнего года количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 16%. Первичка просела больше - отмечается падение на 28%, на вторичном рынке число кредитов снизилось на 11%.
Выдачи льготной ипотеки в начале года выросли. Так, в январе, по данным ЦБ, объем кредитов, выданных по программам господдержки, увеличился по сравнению с январем 2022 года на 40 млрд рублей - с 94 до 134 млрд. Сейчас условия льготной ипотеки гораздо комфортнее для заемщиков, чем год назад.
В начале 2022 года лимит кредитов по программе льготной ипотеки на новостройки равнялся лишь 3 млн рублей, что отсекало возможность получить ипотеку для жителей крупных городов с дорогим жильем. Сейчас же лимиты выше, льготную ипотеку можно комбинировать с рыночной, а семейную ипотеку начали давать семьям с двумя детьми до 18 лет. Доля кредитов с господдержкой выросла с 28% в прошлогоднем январе до 47% в январе нынешнего года.
По данным ДОМ.РФ, из 10 ипотечных кредитов на новостройки 9 - льготные, с поддержкой государства, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. "Это важно, такая поддержка показывает социальный характер российского государства, - говорит он. - При этом в целом темпы роста выдачи ипотечных кредитов замедляются, что вполне объяснимо удовлетворением спроса на жилье в 2020-2022 годах, а также определенным снижением располагаемых доходов у части населения".
Привлекательность ипотеки сейчас могут повысить только низкие ставки и минимальный первоначальный взнос - не более 5-10% от стоимости жилья, говорит директор по продажам агентства Point Estate Роман Амелин.
В ГК "А101" надеются на сохранение в том или ином виде субсидирования ипотеки застройщиками. Очевидно, что "околонулевых" ставок больше не будет, их и правда нельзя назвать оптимальным решением ни для девелоперов, ни для банков, говорит руководитель управления ипотечного кредитования ГК "А101" Рустам Азизов. Однако разумным компромиссом могли бы стать субсидии на 2-3% от базовых условий, в том числе программ господдержки. В этом случае размер банковской комиссии позволяет девелоперам не повышать стоимость квартир, уверяет он.
Госпрограммы можно оптимизировать, отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. Можно, по его словам, добавить к ним опцию, в рамках которой на период до окончания строительства дома ставка будет 1% или же клиент вообще освобождается от платы по кредиту, а после ввода дома начинает выплачивать кредит по ставке, увеличенной по сравнению с госпрограммой на 1,5-2,5%.
"Это поможет снизить нагрузку на период строительства дома как для молодых семей, так и для тех, кто хочет улучшить текущие жилищные условия, купив новостройку и продав собственное жилье, кто хочет увеличить количество комнат и площадь, а также для тех, кто снимает жилье в ожидании ввода новостройки". Также можно давать ипотечные каникулы при рождении ребенка - например, на полгода снижать ежемесячный ипотечный платеж на проценты по кредиту.
По словам Цыганова, интуитивно понятно, да и в серьезных научных исследованиях показано, что уровень финансовой грамотности влияет на вероятность дефолта ипотечного заемщика. Это связано не только с осознанным на основе анализа собственного финансового состояния решением о необходимости кредита, но и с его видом, условиями погашения, соблюдением условий, зафиксированных в договоре.
Опрос, проведенный кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве, показал, что только четверть ипотечных заемщиков считают себя финансово грамотными.
24,9% опрошенных ипотечников уверенно считают, что они хорошо разбираются в вопросах личных финансов, 26,1%, напротив, признались, что не очень хорошо разбираются в финансовых вопросах. На решение текущих финансовых ситуаций финансовой грамотности хватает 42,3% участников.
В России, по данным минфина, финансово грамотными на конец 2021 года были 59,4%. Исследования НИФИ, проведенные в 2022 году, указывают на рост показателей финансовой грамотности и ее высокий уровень у 10% россиян и средний более чем у 60%.