ЦБ вновь повысил ключевую ставку: как подорожает ипотека и просядет спрос

Центробанк в пятницу, 15 сентября, поднял ключевую ставку на 1 п.п., до 13% годовых, что стало третьим повышением подряд. В предыдущий раз ключевая ставка была повышена сразу на 3,5 п.п. Свое решение регулятор, в частности, объяснил тем, что большой объем льготной ипотеки вынуждает проводить более жесткую денежно-кредитную политику (ДКП). Действующие госпрограммы ипотечного кредитования снижают влияние решений по ключевой ставке на динамику кредитования, указал ЦБ.

Сможет ли повышение ключевой охладить спрос на жилье и насколько еще подорожает ипотека — рассказываем вместе с экспертами.

Рыночная ипотека продолжит дорожать

По его мнению, это связано с тем, что некоторые банки медлили с пересмотром ставок по рыночным программам, повышая их не так сильно, как выросла ключевая ставка еще в августе. Такое поведение кредиторов обусловлено ожиданием большей определенности политики ЦБ. Сегодняшнее решение дает понять, что регулятор намерен придерживаться более жесткой ДКП, пока не будет достигнута цель снижения инфляции в целевой коридор, подчеркнул Беликов.

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов согласен с коллегой и допускает рост рыночных ипотечных ставок на более чем 1 п.п. «Средние ставки по рыночной ипотеке вырастут линейно — в пределах 1 п.п., в каких-то случаях чуть меньше, например для корпоративных клиентов. Но в каких-то случаях рост может быть выше, например в случае с высокорискованными заемщиками», — уточнил он.

Увеличения ставок по рыночной ипотеке на 1 п.п. ожидает и управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Если раньше банки могли ожидать, что повышение ключевой ставки носит краткосрочный характер и повышать ставки умеренно, то текущие действия регулятора и его риторика свидетельствуют о среднесрочной тенденции», — сказал Доронкин.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова прогнозирует более сдержанное подорожание ипотеки. «Рост средней по рынку ставки, скорее всего, будет в пределах 0,5–0,75 п.п., поскольку дальнейшее их повышение еще больше ограничит поступление новых заявок на фоне ужесточения регуляторных требований», — пояснила свою точку зрения Ирина Носова.

При этом рынок новостроек решение регулятора с точки зрения подорожания ипотеки затронет в меньшей степени, поскольку здесь основные выдачи приходятся на льготные программы, ставки по которым пока остаются неизменными, добавили эксперты.

Какие ставки по ипотеке сейчас

Спад наступит в октябре

По оценкам «Эксперт РА», в сегменте новостроек доля рыночных ипотечных выдач снизится до уровня менее 10%. «В ноябре-декабре ипотечные выдачи (в сегментах ДДУ и не-ДДУ в совокупности) могут упасть на 25–30% относительно месячного уровня, характерного для периода с января по август 2023 года», — сказал Юрий Беликов.

По мнению Михаила Доронкина, на фоне повышения ключевой ставки спрос в рамках льготных программ может дополнительно вырасти, поскольку даже с учетом снижения размера субсидий для банков разрыв в ставках по льготным и рыночным программам останется значительным. При этом по рыночным программам произойдет заметное снижение, прежде всего — на вторичном рынке. «Дополнительное давление на спрос окажет ужесточения регулирования ипотеки с 1 октября в четвертом квартале, что также выразится в росте ставок по кредитам с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика», — добавил эксперт.

Рынок вторичного жилья уже испытывает отток покупателей на первичный рынок, где действуют льготные программы, эта тенденция усилится, продолжил Александр Цыганов. Что касается новостроек, то здесь сейчас есть факторы, которые охладят спрос (повышение первого взноса по льготным программам, людям потребуется время, чтобы накопить сумму), а также действуют факторы, которые, наоборот, его подогревают — это как раз переток покупателей с рынка вторичного жилья, отметил эксперт. «Поэтому определенный эффект от повышения первоначального взноса может быть съеден переходом части потенциальных покупателей со вторичного рынка жилья, где ипотека станет еще дороже. В целом спрос сократится, но я не думаю, что это влияние на рынок будет катастрофичным», — считает он.

Скидки — на вторичке, акции — на новостройки

При этом на рынке вторичного жилья в ближайшее время могут вырасти скидки, не исключил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета. «Дальнейшее повышение ипотечных ставок может вызвать дополнительные скидки — покупатели будут просить уступить какую-то сумму от стоимости квартиры (2–3–5%), мотивируя это тем, что они должны больше платить по ипотеке. Продавцы могут пойти на такие уступки, но это будет отражаться не в цене предложения, а в цене в договоре», — пояснил эксперт.

Если говорить о динамике цен на рынке новостроек, то вторичный рынок в этом плане будет ограничителем для роста, поскольку уже сейчас готовое жилье оказывается по стоимости выгоднее, добавил Александр Цыганов. Среди тенденций, которые могут усилиться осенью, — расширение акций от девелоперов. «В случае существенного снижения спроса в октябре застройщики и банки вновь начнут изобретать различные предложения, которые могли бы оживить интерес со стороны населения. Так, падение спроса будет менее существенным», — пояснила Ирина Носова.